二手房買賣操作指南
二手房最近成為打算結(jié)婚的年輕人的首選，特別是房齡低，小三房的實用型二手房更是受寵。那么二手房交易的操作流程如何?本文主要介紹二手房交易的操作流程。二手房買賣操作指南實用大推薦。
一、 確定房價
在二手房價格的測算上，主要看房屋本身的價值和周圍的環(huán)境因素。
房屋因素。房屋的實體因素可以參考一定的標(biāo)準(zhǔn)定價。房屋竣工后即進人折舊期，以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊期為50 年.每年折舊率為2 %。另外，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，這些方面是無法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。
環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū)，都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。
心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8%。
因此，如果以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)，來測算二手房的價格，首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為(約數(shù)，僅供參考):
1.房屋因素
(1) 折舊：每年一20%。
(2) 戶型：“三小”戶型(小廳、小廚、小衛(wèi))一10 % 。
(3) 樓層：板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準(zhǔn)價;若是頂層一5 %。
(4) 朝向：無朝南外門窗一5 %。
2環(huán)境因素
(1)物業(yè)管理：無物業(yè)管理一5 %。
(2) 非獨立封閉小區(qū)：一5 %。
(3) 有省、市重點中學(xué)小區(qū)：+ 5 %。
2.個別因素
(1)磚木結(jié)構(gòu)：一2 %。
(2) 使用年限：每少5 年一1 %
(3) 房屋質(zhì)量及裝修：5 %。
3.心理因素
二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8 %左右。
買方得到賣主報價時，也可以使用以下技巧判斷二手房的價格是否公道：
( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價格。
( 2 )通過房地產(chǎn)顧問公司了解房價指數(shù)，通過房地產(chǎn)中介公司了解房屋價格行情。
( 3 )貨比三家，詳細(xì)收集該地區(qū)的房屋資料，了解行情，爭取議價。
二、 買房砍價
購買二手房事先會有對房價的心理預(yù)期，如果認(rèn)為賣方要價過高，則需要砍價。
知己知彼，方能找到對方弱點。舊房由于長年磨損，質(zhì)量下降，其價格很難得到準(zhǔn)確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細(xì)情況，摸清弱點。比如，弄清楚該房上市多久，賣出去的原因，多少人出過價，出價多少，賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否為分期付款二最好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限，賣房款的用處以及當(dāng)年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。
砍價時，要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。
如果了解到賣主最后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。也可以讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標(biāo)準(zhǔn)。
為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應(yīng)價，要堅持不到最后關(guān)頭不應(yīng)價的原則。
