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    二手房買賣操作指南之實用版
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:925 ℃

      二手房買賣操作指南

      二手房最近成為打算結(jié)婚的年輕人的首選,特別是房齡低,小三房的實用型二手房更是受寵。那么二手房交易的操作流程如何?本文主要介紹二手房交易的操作流程。二手房買賣操作指南實用大推薦。

      一、 確定房價

      在二手房價格的測算上,主要看房屋本身的價值和周圍的環(huán)境因素。

      房屋因素。房屋的實體因素可以參考一定的標(biāo)準(zhǔn)定價。房屋竣工后即進人折舊期,以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例,其折舊期為50 年.每年折舊率為2 %。另外,一般舊房的套型落后,使用不便,功能陳舊,這些方面是無法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產(chǎn)生一些影響。

      環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜,既有自然環(huán)境,又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境,又有大環(huán)境在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等,舊房都要打折扣再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的地區(qū)適合經(jīng)商,有的地區(qū)適合居住此外,該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中小學(xué)區(qū),都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。

      心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,考慮到心理因素,二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8%。

      因此,如果以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn),來測算二手房的價格,首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為(約數(shù),僅供參考):

      1.房屋因素

      (1) 折舊:每年一20%。

      (2) 戶型:“三小”戶型(小廳、小廚、小衛(wèi))一10 % 。

      (3) 樓層:板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準(zhǔn)價;若是頂層一5 %。

      (4) 朝向:無朝南外門窗一5 %。

      2環(huán)境因素

      (1)物業(yè)管理:無物業(yè)管理一5 %。

      (2) 非獨立封閉小區(qū):一5 %。

      (3) 有省、市重點中學(xué)小區(qū):+ 5 %。

      2.個別因素

      (1)磚木結(jié)構(gòu):一2 %。

      (2) 使用年限:每少5 年一1 %

      (3) 房屋質(zhì)量及裝修:5 %。

      3.心理因素

      二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價便宜8 %左右。

      買方得到賣主報價時,也可以使用以下技巧判斷二手房的價格是否公道:

      ( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價格。

      ( 2 )通過房地產(chǎn)顧問公司了解房價指數(shù),通過房地產(chǎn)中介公司了解房屋價格行情。

      ( 3 )貨比三家,詳細(xì)收集該地區(qū)的房屋資料,了解行情,爭取議價。

      二、 買房砍價

      購買二手房事先會有對房價的心理預(yù)期,如果認(rèn)為賣方要價過高,則需要砍價。

      知己知彼,方能找到對方弱點。舊房由于長年磨損,質(zhì)量下降,其價格很難得到準(zhǔn)確估計。要想在砍價時居于有利地位,購買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細(xì)情況,摸清弱點。比如,弄清楚該房上市多久,賣出去的原因,多少人出過價,出價多少,賣主有什么附加條件,付款方式如何,是否為分期付款二最好能弄清賣主賣房的原因,必賣的期限,賣房款的用處以及當(dāng)年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息,就可以酌情提出殺價的理由來。

      砍價時,要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處,如環(huán)境差、設(shè)備老化等,迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅,應(yīng)正告其房主賣價太高,打擊房主的自信心。

      如果了解到賣主最后的必賣日期,可使用拖延戰(zhàn)術(shù),一邊討價還價,一邊拖延時間,等接近必賣期時,利用賣主的急售心理,伺機殺價購買。也可以讓自己的熟人出面,通過交情,探聽賣主所能接受的底價標(biāo)準(zhǔn)。

      為了使自己居于主動地位,砍價時要多聽少講,特別是不能輕易開口應(yīng)價,要堅持不到最后關(guān)頭不應(yīng)價的原則。

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