二手房交易標(biāo)準(zhǔn)流程詳解
本文介紹二手房交易流程，以下是詳細(xì)內(nèi)容：
第一步：委托[非必經(jīng)]
尋找信譽(yù)良好的代理公司，簽訂《委托書》，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)通過公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時(shí)為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的樓盤中，通過買家自己甄選之后，便進(jìn)入了實(shí)地看樓的階段，中介公司會(huì)與客戶簽訂一份看樓《委托書》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。
【提示】《委托書》的法律效力存在爭(zhēng)議，能不簽就盡量不要簽，很多中介公司管理不嚴(yán)格的，這一步完全可以做手腳。注意委托書的權(quán)限與期限，保險(xiǎn)起見可以事先咨詢律師。
第二步：核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況
到了買賣雙方有了明確的購(gòu)買意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊(cè)，查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對(duì)買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。
房屋產(chǎn)權(quán)一般可分為幾種?有什么區(qū)分?
產(chǎn)權(quán)一共分三種，可以簡(jiǎn)單以權(quán)證的顏色區(qū)分，性質(zhì)區(qū)別如下：
紅色——集體所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允許在同一個(gè)集體組織成員之間交易。
黃色——以劃撥方式取得土地上建造的房屋。如欲進(jìn)入流通市場(chǎng)，必須全額補(bǔ)足地價(jià)。
綠色——完全產(chǎn)權(quán)。分成無任何附加權(quán)屬、無抵押(可順暢流通);以及有抵押(即有貸款)，必須先行注銷抵押權(quán)，方可進(jìn)入流通兩種情況。
【提示】中介應(yīng)承擔(dān)一定的保證責(zé)任，可以要求在合同里注明。否則業(yè)務(wù)員是否真查了、說的話是否真實(shí)都要考慮下，找中介很大程度上就是尋求個(gè)心理安全感。簽完合同交完中介費(fèi)后中介公司就什么都不管了，這還是比較常見的。如果是未解抵押、無房產(chǎn)證、共有、公房、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊情形法律風(fēng)險(xiǎn)更大，建議委托律師陪購(gòu)。
第三步：簽約
經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及中介方共同簽署《臨時(shí)買賣合約》，在此環(huán)節(jié)，一般要求買家支付樓價(jià)的5—10%作為訂金付予/定金業(yè)主，或者由中介公司代為預(yù)收買家的訂金/定金。由于中介公司在收取訂金時(shí)的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時(shí)雙方之間的訂金/定金糾紛。所以，建議買家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議，并出具賣方委托中介收取訂金/定金的委托書;在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金/定金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。
【提示】所有的合同條款都是可以約定的。很多中介為了促成簽訂合同從而收到中介費(fèi)，使用的方式可謂是不勝枚舉，在我們辦案中發(fā)現(xiàn)很多中介對(duì)賣方比較偏袒，一旦發(fā)生糾紛買方將處于非常不利的位置。因此建議委托律師全程陪購(gòu)，律師僅為委托人即買方利益服務(wù)。
第四步：網(wǎng)簽
二手房網(wǎng)簽流程
第一步：確定合同條款
15日，張君決定購(gòu)買馮洋位于崇文區(qū)的一套兩居室住房，雙方就合同條款協(xié)商后達(dá)成了一致。二人填寫了《存量房買賣合同信息表(自行成交)》后，馮洋持房屋所有權(quán)證和身份證，張君持身份證來到崇文區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上簽約。
第二步：辦理網(wǎng)上簽約
在交易中心的網(wǎng)簽服務(wù)窗口，工作人員將信息表上的有關(guān)信息錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)，打印合同第一部分內(nèi)容(即1-4條)，交買賣雙方核對(duì)確認(rèn)合同內(nèi)容;隨后，窗口工作人員將《存量房買賣合同》(即網(wǎng)上打印的合同第一部分和印刷版的第二部分)、《存量房買賣合同信息表(納稅)》、《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》、《辦理轉(zhuǎn)移登記服務(wù)指南》和《轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》交給買賣雙方;買賣雙方根據(jù)之前協(xié)商好的約定，填寫買賣合同第二部分相關(guān)條款內(nèi)容，并在一式四份的合同上簽字或蓋章。至此，合同依法生效。
