二手房交易流程之教你如何簽合同
現(xiàn)在房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，如何簽好二手房合同是一項(xiàng)難題，約定好因?yàn)檎咭蛩禺a(chǎn)生變化而導(dǎo)致的買(mǎi)不成房或者稅費(fèi)增加等的雙方責(zé)任，這樣有利于保護(hù)自身利益。
“評(píng)估價(jià)”合同
課堂提問(wèn)：
王先生表示，最近偶然發(fā)現(xiàn)一套比較“筍”的二手房，價(jià)格、戶型都比較理想，打算下定金。但聽(tīng)說(shuō)7月1日起二手房有可能要按政府評(píng)估價(jià)收稅，如果真這么征收的話稅費(fèi)會(huì)很驚人，業(yè)主又?jǐn)[明了要實(shí)收，在這種情況下如果要買(mǎi)房，合同應(yīng)該怎么簽?怎樣避免這個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)?
現(xiàn)場(chǎng)解答：
“當(dāng)前有三項(xiàng)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)最大，最好都能列進(jìn)合同，一是銀行收緊信貸，利率、首付突然提高的風(fēng)險(xiǎn);二是限購(gòu)政策，要補(bǔ)辦社保或納稅證明，或是以他人名義買(mǎi)房才能過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn);三是按評(píng)估價(jià)征稅，突然增加的大額稅費(fèi)如何分擔(dān)，合同怎么處理的問(wèn)題。”廣東中圳律師事務(wù)所劉子孺說(shuō)。
劉子孺表示，王先生咨詢的問(wèn)題即屬于第三類。他建議，王先生需要與業(yè)主就“按評(píng)估價(jià)征稅”政策倘若落地后的稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題，進(jìn)一步協(xié)商，以避免事后糾紛。買(mǎi)賣雙方協(xié)商后需要在合同中注明，新政策出臺(tái)導(dǎo)致稅費(fèi)增加后的解決方案。
“如果政策出臺(tái)后合同仍繼續(xù)履行，則需要在合同中明確注明新增稅費(fèi)由誰(shuí)支付;如果預(yù)期稅費(fèi)總額比較龐大，雙方均不愿承擔(dān)稅費(fèi)，無(wú)意再繼續(xù)履行合同，則在合同中寫(xiě)明‘如果按評(píng)估價(jià)征稅政策出臺(tái)，則本合同自動(dòng)解除，業(yè)主、中介方不追究買(mǎi)家違約責(zé)任，退還買(mǎi)家已支付的購(gòu)房款項(xiàng)’。”劉子孺說(shuō)。
那么，這個(gè)標(biāo)明“按評(píng)估價(jià)征稅政策實(shí)施之后，合同自動(dòng)解除”的條款，是否具備法律效力?“如果約定按虛擬價(jià)格過(guò)戶，還可能存在爭(zhēng)議。但這個(gè)條款是約定按實(shí)際價(jià)格過(guò)戶的解決方案，基本不存在爭(zhēng)議。只要是買(mǎi)賣雙方真實(shí)、自愿的表示，那么合同就是成立的。”劉子孺說(shuō)。
中介人士也在提醒購(gòu)房者，當(dāng)下貸款政策多變，銀行銀根普遍收緊，放款速度變慢，交易流程也因此放慢。但凡一方需要貸款，周期都會(huì)延長(zhǎng)，目前正常的交易流程需要走兩三個(gè)月。按照這一交易周期計(jì)算，購(gòu)房者將很難趕在7月1日前過(guò)戶，因此近期打算買(mǎi)房的置業(yè)者需要尤其留意這一風(fēng)險(xiǎn)。
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