委托人對(duì)委托中介居間的房屋沒有處置權(quán)的，居間合同是否有效?
案情介紹：
丁某與某房產(chǎn)中介公司簽訂了居間合同，雙方約定：丁某將其所有的一套兩居室房屋委托中介公司聯(lián)系買家，按成交價(jià)的1%支付報(bào)酬。此后，中介公司為其聯(lián)系了買家，丁某與買家私下達(dá)成交易，將房屋出售，未向中介公司支付居間服務(wù)報(bào)酬。中介公司多次向丁某索取報(bào)酬，遭其推諉和拒絕。2007年6月，中介公司向人民法院提起訴訟，要求丁某按照合同約定支付報(bào)酬。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
原告中介公司訴稱，被告違反居間合同約定，私下與原告聯(lián)系的買家進(jìn)行交易，拒絕支付居間服務(wù)報(bào)酬。請(qǐng)求人民法院依法判決被告按照合同約定履行義務(wù)。
被告丁某辯稱，房屋是被告與姐姐的共同財(cái)產(chǎn)，被告以個(gè)人名義與中介簽訂的居間合同是無效合同。原告根據(jù)無效合同要求支付報(bào)酬，理由不成立。
盈科房地產(chǎn)李舉東律師分析：
按照《合同法》的規(guī)定,“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”(第424條)。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
在現(xiàn)實(shí)中，委托人根據(jù)居間人提供的信息和服務(wù)，與買家私下交易，不支付居間報(bào)酬的情況經(jīng)常發(fā)生，本案就是比較典型的一例。本案的特殊之處在于，被告提出房屋屬于被告與他人共有，被告沒有擅自處分的權(quán)利，因此被告以個(gè)人名義與原告訂立居間合同屬于無效合同。
居間合同的本質(zhì)是基于居間服務(wù)的委托合同，委托人只要是完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經(jīng)訂立即可生效。委托人對(duì)委托居間的房屋沒有合法的處置權(quán)，不影響居間合同的效力。當(dāng)然，居間人要履行必要的審查義務(wù)。只要居間人促成合同成立，就可以要求委托人按照合同約定支付報(bào)酬。至于合同此后因?yàn)槌鲑u人無財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)而被確認(rèn)無效或被撤銷，不影響居間人支付報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)。居間人沒有促成合同成立的，也可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。因此，丁某主張居間合同無效從而拒絕支付報(bào)酬，理由不成立。
除此之外，在生活中對(duì)于居間服務(wù)還有一些誤解，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。例如，房屋買賣雙方均與居間人簽訂了委托合同。居間成功后，買賣雙方中的一方支付了居間報(bào)酬，另一方以中介方已經(jīng)向上家收取了中介費(fèi)，不應(yīng)再向其重復(fù)收取中介費(fèi)為由，拒絕支付報(bào)酬。這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。在居間過程中，中介、下家及上家三者之間有三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系：下家與中介之間的居間委托法律關(guān)系，上家與中介之間的居間委托法律關(guān)系以及上下家之間的房屋買賣法律關(guān)系。居間成功后，上下家各自按約支付居間合同約定的中介費(fèi)，是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同義務(wù)，因此不存在重復(fù)收費(fèi)之說。
