住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)官員近日透露，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法原則上已經(jīng)通過(guò)，其明確禁止“陰陽(yáng)合同”行為，更可能按評(píng)估價(jià)格征稅來(lái)杜絕“陰陽(yáng)合同”。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人隨后表示，按評(píng)估價(jià)征稅是目前較為有效的禁止“陰陽(yáng)合同”的措施，房管局正在研究相關(guān)政策，住建部一旦出臺(tái)這一措施，廣州也會(huì)按規(guī)定執(zhí)行，最大可能是參照稅局評(píng)估價(jià)來(lái)征稅。不過(guò)，此消息卻讓廣州市中介業(yè)人士大為撓頭。
廣州二手房買(mǎi)賣(mài)向來(lái)是按稅局評(píng)估價(jià)來(lái)征稅，如今又重提這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)感覺(jué)有點(diǎn)“無(wú)厘頭”。行業(yè)人士認(rèn)為，“報(bào)低價(jià)”盛行多年，稅局評(píng)估價(jià)一直沒(méi)有隨最新市價(jià)更新，評(píng)估價(jià)已經(jīng)變成“先有雞還是先有蛋”的問(wèn)題，故此他建議改變“報(bào)低價(jià)”的方法是重新根據(jù)市價(jià)來(lái)厘定一個(gè)貼合實(shí)際且公平的房屋估價(jià)體系，這才可能杜絕“報(bào)低價(jià)”行為。
評(píng)估價(jià)與合同價(jià)誰(shuí)高按誰(shuí)征稅
據(jù)了解，目前廣州市二手房交易登記過(guò)程如下：買(mǎi)賣(mài)雙方到各區(qū)或市房地產(chǎn)交易登記中心遞件，遞件時(shí)需填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)的交易合同，憑遞件證明或回執(zhí)在當(dāng)天或3天內(nèi)到稅務(wù)部門(mén)問(wèn)稅，繳稅完畢后在7~10個(gè)工作日出新證。坊間所謂的“陰陽(yáng)合同”是指買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的真實(shí)合同與在房管局遞件時(shí)提交的標(biāo)準(zhǔn)格式合同，通常來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的真實(shí)合同價(jià)要高于遞件時(shí)簽訂的標(biāo)準(zhǔn)合同價(jià)。稅局并非根據(jù)雙方提交的格式合同價(jià)來(lái)直接出評(píng)估，而是根據(jù)有關(guān)地段歷年來(lái)的交易成交價(jià)出一個(gè)評(píng)估價(jià)，該評(píng)估價(jià)與格式合同價(jià)若有差異，采取“孰高”原則處理。
舉例說(shuō)，若格式合同寫(xiě)的是30萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)是50萬(wàn)元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)50萬(wàn)元來(lái)定。由于“報(bào)低價(jià)”惡習(xí)由來(lái)已久，稅局評(píng)估系統(tǒng)又完全參考?xì)v年的成交價(jià)，絕大部分經(jīng)中介成交的交易已摸熟該地段的評(píng)估價(jià)范圍，根據(jù)中介提示來(lái)填寫(xiě)房管局合同價(jià)，與隨后的稅局評(píng)估價(jià)“八九不離十”，故此稅局評(píng)估價(jià)并不能杜絕“報(bào)低價(jià)”的行為，這已演變成一個(gè)“先有雞還是先有蛋”的復(fù)雜問(wèn)題。
稅后評(píng)估越秀天河“五六字頭”
一位房地產(chǎn)中介資深人士表示，2007年前，廣州二手房?jī)r(jià)普遍較低，自2007年以來(lái)大幅飆升，每年升幅40%以上，但房管局統(tǒng)計(jì)的二手房交易價(jià)依然在低處徘徊，越秀區(qū)和天河區(qū)價(jià)格“五六字頭”，荔灣區(qū)和海珠區(qū)“4字頭”，全市均價(jià)也是“4字頭”，與真實(shí)成交價(jià)格差距甚遠(yuǎn)。他之前曾聽(tīng)說(shuō)，稅局評(píng)估價(jià)將參考2007年的市價(jià)重新更新系統(tǒng)，但后來(lái)卻不了了之。
必須摒棄按歷年交易價(jià)評(píng)估
據(jù)媒體報(bào)道，廣州市按評(píng)估價(jià)征稅可能有兩種操作辦法，一是由評(píng)估公司具體評(píng)估每套交易房屋的價(jià)值，二是由稅局定出一個(gè)最低征稅標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，前一種方法會(huì)產(chǎn)生新的評(píng)估費(fèi)用，等于給買(mǎi)賣(mài)雙方增加了成本，而第二種征稅辦法是最合適的，可按地段定出標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)，再根據(jù)樓層和朝向進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，以此評(píng)估價(jià)來(lái)征稅，可防止買(mǎi)賣(mài)雙方報(bào)低價(jià)成交。
地產(chǎn)人士表示，除非稅局完全撇除按歷年交易價(jià)格的評(píng)估方式，嚴(yán)格按照最新地產(chǎn)估價(jià)方式來(lái)重構(gòu)評(píng)估系統(tǒng)，否則廣州“報(bào)低價(jià)”行為依然不會(huì)改變。
