在深圳風(fēng)傳多時(shí)的二手房按評(píng)估價(jià)征稅的傳聞終于塵埃落定。據(jù)報(bào)道，官方發(fā)布了從7月11日起深圳市將按評(píng)估價(jià)對(duì)二手房征收交易稅的消息。毋庸諱言，就深圳而言，這是一項(xiàng)創(chuàng)新，或許還開(kāi)創(chuàng)了全國(guó)的先河。
不過(guò)，如何評(píng)估該項(xiàng)政策的影響與后果，是一個(gè)值得斟酌的話題，絕對(duì)不像稅務(wù)部門臆想的那么簡(jiǎn)單、那么堂皇、那么有效。
正如媒體報(bào)道的那樣，深圳市之所以采用按評(píng)估價(jià)征稅，目的是為了規(guī)范二手房交易環(huán)節(jié)的稅收征管，杜絕陰陽(yáng)合同，避免稅收流失。
熟悉房地產(chǎn)交易的人都清楚，陰陽(yáng)合同早就存在了。之所以有陰陽(yáng)合同，最主要的原因是規(guī)避稅收;另一方面，就是政府部門對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程的監(jiān)督以及對(duì)合同的管理不到位。如果合同以及征稅的監(jiān)管的流程科學(xué)合理，相應(yīng)的管理工作細(xì)致扎實(shí)，根本就不會(huì)出現(xiàn)陰陽(yáng)合同。而現(xiàn)在，為了杜絕陰陽(yáng)合同，深圳市別出心裁，另起爐灶弄出個(gè)按評(píng)估價(jià)征稅的辦法，以為可以就此改天換地。
眾所周知，不論什么行為都是有代價(jià)的。二手房征稅也不例外。對(duì)于過(guò)去的征收模式，我們需要彌補(bǔ)的是征管、改進(jìn)合同設(shè)計(jì)以及完善房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與銀行等方面的信息交流。這樣的修補(bǔ)、完善所費(fèi)不多。但是，按新的評(píng)估價(jià)征稅的做法，不僅同樣存在繁雜瑣碎的管理問(wèn)題，還要額外建立一個(gè)評(píng)估體系，其所費(fèi)不亞于重建一個(gè)征稅系統(tǒng)。這就是說(shuō)，為了讓按評(píng)估價(jià)的征稅系統(tǒng)能夠運(yùn)作順利，以達(dá)到期望的目標(biāo)，差不多要投入較原來(lái)多一倍的代價(jià)。這是典型的事倍功半。
其二，房地產(chǎn)交易不是姜蔥買賣，成交價(jià)事關(guān)買賣雙方的切身利益，沒(méi)有人會(huì)將此視為兒戲。因此，記錄真實(shí)的成交價(jià)格并按照這個(gè)價(jià)格完成法定的繳稅是交易者應(yīng)盡的義務(wù)。只有在可以輕而易舉逃稅且不承擔(dān)法律責(zé)任的條件下，交易者才會(huì)隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，拿一個(gè)隨意的成交價(jià)糊弄稅務(wù)局。因此，按不實(shí)價(jià)格報(bào)稅，癥結(jié)不是交易價(jià)格有問(wèn)題，而是報(bào)稅環(huán)節(jié)有瑕疵。退一步而言，評(píng)估價(jià)有多大的約束力也是頗成問(wèn)題的。即使評(píng)估機(jī)構(gòu)想出千方百計(jì)，參考了N個(gè)數(shù)據(jù)，這樣確定的價(jià)格也不是真實(shí)的成交價(jià)，僅僅有參考作用，而不能作為征稅依據(jù)。如果成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)而按評(píng)估價(jià)征稅，不僅法理上說(shuō)不通，而且有破壞公平交易、損害公民財(cái)產(chǎn)權(quán)、濫用公權(quán)之嫌。我們知道，交易價(jià)格的形成非常復(fù)雜。最簡(jiǎn)單的分析模型告訴我們，成交價(jià)不同于評(píng)估價(jià)的占絕大多數(shù)，甚至可以高達(dá)99.99%。如此一來(lái)，勞民傷財(cái)弄出來(lái)的評(píng)估價(jià)究竟在多大程度上反映市場(chǎng)真實(shí)的交易，能有多大作用，這是一清二楚的問(wèn)題。
第三，決策者預(yù)期的政策效果也不可能達(dá)到。我們知道，稅費(fèi)是價(jià)格的組成部分，房地產(chǎn)交易的價(jià)格代表了買方最終要付出的代價(jià)。實(shí)際生活中，在交易有利于賣家的情況下，賣家往往以“實(shí)收”的形式敲定交易價(jià)格，而買家也無(wú)可奈何。這種情景之所以出現(xiàn)，完全是拜市場(chǎng)力量向賣方傾斜的局勢(shì)所賜，與征稅模式無(wú)關(guān)。因此，所謂的按評(píng)估價(jià)征稅將“進(jìn)一步遏制投機(jī)、投資購(gòu)房”、是“為了給存量房雙方創(chuàng)造一個(gè)公平的稅收環(huán)境”云云，不過(guò)是堂皇的說(shuō)辭而已。
總之，對(duì)于這樣的新政，可以預(yù)期的是：1、在房地產(chǎn)供求格局沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變之前，只會(huì)抬高房?jī)r(jià)，加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān);2、二手房交易會(huì)大幅萎縮，房地產(chǎn)中介會(huì)遭遇沖擊，加速房屋中介的洗牌，以致一些中介關(guān)門倒閉;3、房地產(chǎn)稅收會(huì)有所增加，但征收成本也會(huì)成倍增加，甚至可能導(dǎo)致產(chǎn)出比下降，出現(xiàn)“偷雞不成蝕把米”的窘境。
說(shuō)句實(shí)在話，現(xiàn)在的政策制定者不僅缺乏正確的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的拿捏也是很失水準(zhǔn)。相反，他們的權(quán)力欲、管控欲越來(lái)越強(qiáng)，總是不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大自己掌控的地盤，以致中看不中用的政策越來(lái)越多。
