關(guān)于二手房的新規(guī)定是不是能讓“假贈(zèng)與”逃稅徹底落空，在新政策影響下，二手房交易時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題?在這里特邀請(qǐng)知名律師解讀新政，希望能對(duì)讀者有一定幫助。
政策解讀
文件名稱(chēng)：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào))
關(guān)鍵條款1
受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
律師解讀
這條規(guī)定能對(duì)二手房交易中的“假贈(zèng)與”行為起到震懾作用。對(duì)于賣(mài)房者來(lái)說(shuō)，“假贈(zèng)與”可以免交營(yíng)業(yè)稅;對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，賣(mài)房者逃脫賦稅后自然會(huì)把房?jī)r(jià)降一點(diǎn)下來(lái)。可有了這條規(guī)定后，買(mǎi)房者恐怕不敢再接收“贈(zèng)與”的房子。因?yàn)闊o(wú)論多少年之后，只要把房子轉(zhuǎn)讓?zhuān)偷妙~外承擔(dān)一筆數(shù)額不小的個(gè)人所得稅。
該條款也有瑕疵。“有關(guān)合理費(fèi)用”的含義過(guò)于籠統(tǒng)，哪些費(fèi)用是合理的，哪些不合理?沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，具體操作中恐面臨較大的困難。
關(guān)鍵條款2
對(duì)個(gè)人贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中，向受贈(zèng)人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟(jì)利益，但提供虛假資料，申請(qǐng)辦理無(wú)償贈(zèng)與的相關(guān)手續(xù)，沒(méi)有按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進(jìn)行相關(guān)處罰。
律師解讀
這條規(guī)定明確了房產(chǎn)交易“假贈(zèng)與”是違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要承擔(dān)嚴(yán)重后果。盡管“假贈(zèng)與”的雙方存在默契，但只要發(fā)生糾紛，馬腳馬上就會(huì)露出來(lái)。
關(guān)鍵條款3
個(gè)人向他人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料。
律師解讀
贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)是三個(gè)內(nèi)涵和外延并不相同的法律概念，不能以贈(zèng)與將繼承、遺贈(zèng)等行為涵蓋起來(lái)。否則，不僅會(huì)造成概念上的混亂，而且會(huì)引起法律適用上的混亂。這也許是整篇通知中最讓人困惑的部分，如果對(duì)贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)等行為統(tǒng)統(tǒng)征收個(gè)人所得稅，便意味著國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始變相開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)遺產(chǎn)稅，這可是一個(gè)重大舉措。
時(shí)下流行的避稅方法
陰陽(yáng)合同
今年8月，呂先生把兩年前以72萬(wàn)元購(gòu)得的一套別墅以100萬(wàn)元賣(mài)給王先生。如果按照實(shí)際交易價(jià)格辦理登記，呂先生需要繳納5.5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅、1萬(wàn)元個(gè)人所得稅(按售房收入×1%計(jì)算);王先生也需繳納1.5萬(wàn)元的契稅。雙方為了避稅，將合同價(jià)改為72萬(wàn)元，呂先生只需繳納3.96萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，由于沒(méi)有售房收入的差額所得，不需繳納個(gè)稅。同時(shí)，王先生的契稅只需繳納10800元。私下里，呂先生又與王先生簽訂了一份實(shí)價(jià)交易合同。
點(diǎn)評(píng)：一般情況下，房?jī)r(jià)的確定以送到交易中心的房屋買(mǎi)賣(mài)合同(陽(yáng)合同)為準(zhǔn)，如果私下簽訂的另一份合同(陰合同)約定不明確或者不詳細(xì)，賣(mài)房者就有可能被買(mǎi)方鉆了空子，只按照“陽(yáng)合同”的價(jià)格支付購(gòu)房款。
