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買賣二手房各種稅費解讀全攻略
距離《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》頒布近五個月的時間，10月7日國稅總局發布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發[2005]156號)，重申在個人買賣二手房過程中，必須交納個人所得稅。
時至今日，京城二手房在房產買賣交易過程中到底應該交納哪些稅費？美麗家園房產經紀公司對所需繳納的稅費進行了歸納總結，并列出部分稅收優惠政策（附件一），以便買方計算購房成本、賣方了解出售收益。
買賣雙方均需交納的稅費——印花稅
二手房買賣交易過程中，無論是出售者還是購買者均需交納的稅費就是印花稅，即房產成交價的萬分之五（0.5‰）。也就是說，如果買賣雙方以60萬元成交一套房產，則買賣雙方需要分別交納300（600000×0.5‰）元的印花稅。
新政之下——買方需要交納的契稅標準
在新政實施之后，由于制定了普通住房與非普通住房的新標準，契稅的額度隨其標準發生了一定的變化。房產購買者在交納契稅時有以下兩種情況:
所購買房屋為普通住宅時，需繳納契稅為：購房總價╳1.5%。
所購買房屋為非普通住宅時，需繳納契稅為：購房總價╳3%。
普通住宅的判別標準為：房屋的建筑容積率在1.0以上、建筑面積在140平米以下、成交價格低于同級別住房平均交易價格的1.2倍以下這三個條件，凡不滿足以上任意一條標準的房屋均視為非普通住宅。
新政之下——賣方需要交納的營業稅、個人所得稅標準
在此次新政實施中，對于京城二手房市場來說影響比較大的還是營業稅以及個人所得稅的征收，作為房產出售者，在新政之下究竟應該交納多少營業稅以及個人所得稅呢？ 下面給出計算每種稅費的計算公式：
出售房屋需交納的稅費包括：營業稅(售房收入×5%)，城建稅(營業稅×７%)，教育費附加(營業稅×３%)，（說明：假如該房產系非普通住房，即使超過２年（含）銷售，也要按其銷售價格減除原購進價格后的余額計算征收營業稅（含城建稅、教育費附加）），個人所得稅（售房收入－購房總額－合理費用）×20%。
因此，新政之后，部分炒房族和短期投資者在出售房屋時，其收益率會直接受到影響，下面通過具體事例說明：
幾年之前，李先生在京城北部的亞運村區域附近購買了一套商品普通住宅，商品建筑容積率為2.0，該房屋面積為100平米，當時購房價格為5100元/平米，則其房屋購買總價為51萬元。2005年，李先生要將這套房產以6800元/平米出售，其售房收入為68萬。
假如李先生持有房產在2年之內，需要繳納34000元的營業稅、2380元的城建稅、1020元的教育費附加以及24871元的個人所得稅，剔除相關的稅費，李先生的售房凈收入為99484元。
假如李先生持有房產在2年以上5年以下，只需繳納32351元的個人所得稅和340元的印花稅，其售房凈收入為129404，相比兩年內出售增加29920元（129404-99484）。
假如李先生持有房產在5年以上，只需要交納萬分之五的印花稅即340元，則其售房凈收入為161755元，相比兩年內出售的收益將提高62271元（161755－99484）。
（二）、出售公房交納稅費
７月２５日，北京市地稅局、北京市財政局、北京市建委聯合出臺了《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》(以下簡稱《通知》)。該《通知》明確規定：對于首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房，今后均享受普通住房的待遇。今后納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間，以孰先原則確定。如因一些合理的客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權證書并辦理契稅手續的，可憑原購房發票或合法付款票據證明的第一筆購房款交納時間，作為購房時間。依據此通知的規定，目前北京市百分之百的已購公房都已超過2年的期限，百分之九十的公房超過5年的期限；同時這些房屋被規定為普通住宅，因此在出售時不存在非普通住宅需要交納營業稅的問題。
比照之前出臺的個人所得稅征收辦法，出售已購公有住房應納稅所得額的計算公式為：
應納稅所得額=售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費用
舉例說明：
張女士在朝陽區團結湖區域購買了一套已購公有住房，其建筑容積率為3.0，房屋建筑面積100平米。2005年，王女士準備以6200元/平米的價格出售，在不同時期，王女士出售房產所需交納的稅費及最終房產收入為：
王女士持有房產在5年以內出售房屋時，營業稅、城建稅以及教育費附加均可以免交，但是還需要交納43626元的個人所得稅和310元的印花稅，其售房凈收入為174504，相比兩年內出售增加27280元（174504－147224）。
假如王女士持有房產在5年以上，將不涉及到新政之下的任何稅費，也僅僅只需要交納萬分之五的印花稅即310元，則其售房凈收入為218130元，相比5年內出售的收益將提高43626元（218130-174504）
附件一 部分稅收優惠政策
（一） 自2005年6月1日起，對個人購買普通住房超過2年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業稅。
（二） 為了鼓勵個人換購住房，對出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可以全部或部分予以免稅。
（三） 居民上市出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅的政策。
對于已購買了商品房，尚未出售公有住房的納稅人，應按房屋買賣行為規定的計稅依據繳納契稅，待公有住房出售后需到主管地方稅務機關辦理申請退稅手續。
（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分、免征契稅。
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