8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓需繳納20％的個人所得稅，此事引起市民廣泛關(guān)注。昨日，本報“民生熱線室”特邀省地稅局所得稅管理處副處長董天學，就二手房轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題向讀者給予解答。
二手房交易 個稅誰買單
丁女士：二手房交易是買房者還是賣房者繳納個人所得稅？
答：二手房交易由賣房者繳納個人所得稅。
唐女士：聽說住了5年以上的房子在出售時不需要繳稅，請問是不是這樣？
答：如果所出售的房子是唯一一套自用生活住房，且已購買五年以上的，免征個稅。
2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。需強調(diào)的是，房子必須是普通住房。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。
普通住房：按我省規(guī)定，單套房屋建筑面積144平方米以下，容積率（建筑面積/占地面積）在1.2以上的住房。其他則為非普通住房。
買賣二手房 須繳這些稅
江先生：居住不夠5年的二手房，出售時都要繳哪些稅？如何計算？
答：交易居住不夠5年的二手房主要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和個人所得稅。
營業(yè)稅＝二手房交易價格×5％；城市維護建設(shè)稅＝營業(yè)稅×7％；教育費附加＝營業(yè)稅×3％。
對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。
個人所得稅＝（交易價－房產(chǎn)原值－稅金－合理稅費）×20％。
轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等。
合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的裝修費、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。
裝修費用指：納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，為其住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用。其扣除比例為：已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15％；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10％。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。
如果房產(chǎn)交易價－房產(chǎn)原值－稅金-合理稅費小于零，則不繳納個人所得稅。
購買房屋的時間如何確定
梅先生：1997年我和房地產(chǎn)商簽的合同，但2004年才拿到房產(chǎn)證，這種情況如何確定購房時間？
答：當房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明二者所注時間不一致時，按照“孰先”的原則確定購房時間。即房產(chǎn)證上的時間早于契稅完稅證，以房產(chǎn)證時間為準；相反，則以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋產(chǎn)權(quán)的時間。
買二手房者只繳納契稅
楊先生：2000年我獲贈一套房，去年辦了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，這個房要賣的話，要繳契稅嗎？
答：受贈、繼承等非購買形式取得的住房，贈與人哪年買的這個房子，那么這個房子的居住時間就是哪年。受贈、繼承的房子也需要繳納契稅。
劉先生：我想購買一套二手房，請問我都要交什么費用？
答：買房者買房后，必須進行房屋產(chǎn)權(quán)登記變更，變更時，需要繳納房款的1.5％或3％的契稅就可以了。
上官女士：為什么契稅會有1.5％和3％兩種稅率？
答：是這樣的，無房者首次買房時，按照1.5％的稅率繳納契稅；已經(jīng)享受過按1.5％稅率繳納契稅優(yōu)惠的，再次購買房子時，按3％的稅率繳納契稅。
轉(zhuǎn)讓二手房有哪些優(yōu)惠政策？
轉(zhuǎn)讓二手房主要有兩條優(yōu)惠：即對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
