二手商品房稅費(fèi)舉例
王先生出售一套團(tuán)結(jié)湖地區(qū)的二手商品房，建筑面積100平米，建筑年代為2000年，產(chǎn)權(quán)證日期為2002年，原購(gòu)房?jī)r(jià)為60萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)手續(xù)費(fèi)及公證費(fèi)等共1000元，購(gòu)房后裝修費(fèi)花了5萬(wàn)元。
二手房買賣稅負(fù)細(xì)盤算 投資者可選合理避稅方式
趙小姐通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買了這套房產(chǎn)，成交單價(jià)為8000元/平米，即房屋成交總價(jià)為80萬(wàn)元。
在此二手房交易中，王先生需要交納的費(fèi)用為：向地稅局交納的稅費(fèi)：
●印花稅：總房款的萬(wàn)分之五=800000×0.5‰=400元
●營(yíng)業(yè)稅（包含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）：總房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元
●個(gè)稅：個(gè)稅計(jì)算公式為：（轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費(fèi)-合理費(fèi)用）×20%.
①購(gòu)房原值，購(gòu)房原值包括實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，其中房?jī)r(jià)款600000元，契稅：600000×1.5%= 9000元，印花稅：600000×0.05%=300元，因此，此房屋原值為：600000 9000 300=609300元
②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅和印花稅，即44000 400=44400元
③合理費(fèi)用，王先生購(gòu)買房屋時(shí)使用的是貸款，在轉(zhuǎn)讓前已償還銀行貸款利息共80000元，另外，手續(xù)費(fèi)及公證費(fèi)1000元，裝修費(fèi)用50000元，那么，合理費(fèi)用為：80000 1000 50000=131000元此房屋要繳納的個(gè)稅為：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司繳納的費(fèi)用：
●中介費(fèi)：總房款的2%=800000×2%=16000元
●居間擔(dān)保過(guò)戶費(fèi)：1500元王先生共需繳納的費(fèi)用為：400 44000 3060 16000 1500=64960元
二手房買賣稅負(fù)細(xì)盤算 投資者可選合理避稅方式
一位女子手持紙牌，欲購(gòu)二手房。本報(bào)記者康亞風(fēng)攝
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二手房交易其他避稅方式
1.暫緩出售，以達(dá)到5年期限
對(duì)個(gè)人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的房產(chǎn)，免征個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅。
5年內(nèi)出售的次新房中有近30%的房產(chǎn)距5年期滿僅剩不到一年的時(shí)間，因此在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進(jìn)行出售，可以享受免征個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅待遇。
2.利用買房退稅期
對(duì)出售自有住房前后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格再購(gòu)房的市民，其出售原有住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以視新購(gòu)房的價(jià)值進(jìn)行全部或部分免稅。
市民個(gè)人出售自有住房前后一年內(nèi)購(gòu)買了新住房的，如果新購(gòu)房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額，那么，現(xiàn)住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策；如果新購(gòu)房的金額小于現(xiàn)住房銷售額，則可以按照購(gòu)房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，享受減征同比例個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。
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