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二手房五年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征營業(yè)稅
今天，國家稅務(wù)總局正式宣布延長二手房交易營業(yè)稅征收時限，將原定2年的征收期限延長至5年。這是在今天下午九部委公布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中透露的。
　　
《意見》稱，此次調(diào)整的主要目的是為了“進一步抑制投機和投資性購房需求”，調(diào)整后，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時將按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；而個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款侯的差額征收營業(yè)稅。調(diào)整后的營業(yè)稅將在今年的6月1日正式實行。
　　
此次調(diào)整，是國稅總局自去年五月份出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》后又一次利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房價。據(jù)中原地產(chǎn)宮萍介紹，去年5月，政府公布將在6月份實行新的營業(yè)稅征收辦法，加上宏觀調(diào)控的因素，“對房地產(chǎn)市場的影響很大”，據(jù)統(tǒng)計，在新政正式實施前的一個月內(nèi)，中原地產(chǎn)二手房交易量陡升，超過了7700套，達(dá)到波峰，而在政策實施后的7月，交易量頓時下跌到5月份的一半左右。直到8月份才緩慢上升。但是去年征收營業(yè)稅的效果持續(xù)時間并不長，9月份二手房回暖，進入2006年二手房的房價和交易量都大幅度提升。
　　
針對營業(yè)稅的征收年限調(diào)整到了五年，業(yè)內(nèi)部分人士認(rèn)為會加劇供求矛盾，北京交易信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已超過公房的成交量占比，鏈家地產(chǎn)市場部總監(jiān)金育松也給出了“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的存量房占到了總房源量的48%，“在目前北京市剛性需求占主導(dǎo)的形勢下，政策出臺后即直接執(zhí)行，二手房供給的進一步減少會使得供需矛盾進一步加劇。”
　　
國稅局此番調(diào)整會對市場造成什么樣的影響？中原地產(chǎn)三級市場部給出的分析并不樂觀，會“增加交易成本，有可能導(dǎo)致房價上漲”。中原地產(chǎn)的宮萍解釋說，營業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營業(yè)稅范圍的房屋，重又劃入稅費征收行列。對于擁有房源的業(yè)主來說，無疑是加大出售成本，減少利潤獲得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢必會把這部分增加支出轉(zhuǎn)嫁給購房客戶，相當(dāng)于變相地提升了房屋價格。金育松也舉例說：去年實施營業(yè)稅來看，購買不足2年轉(zhuǎn)手交易的二手房中，有近80%的房產(chǎn)出售者將稅費轉(zhuǎn)嫁到了房價里，這在很大程度上助推了房價的進一步上漲。
　　
與去年調(diào)整營業(yè)稅不同的是，此次調(diào)整信號自今天發(fā)布至6月1日正式實行，之間僅有三天時間供市場調(diào)節(jié)，對此，金育松在此前的采訪中曾表示去年政府只留給市場一個月的反應(yīng)時間過短，營業(yè)稅調(diào)整對市場的影響，很大程度上應(yīng)看調(diào)整后的營業(yè)稅在出臺與執(zhí)行之間是否有一個充分的緩沖期。現(xiàn)在政府留出如此之短的“緩沖期”，對現(xiàn)有的5年內(nèi)房產(chǎn)，已有出售意愿的業(yè)主不能夠?qū)⑵浔M快釋放到市場中，使得北京市二手房市場供需比1：5的賣方市場現(xiàn)狀難以緩解。
　　
對該政策持樂觀態(tài)度的主要是中國稅網(wǎng)的稅務(wù)專家李曉蘭，她認(rèn)為征收期限改為五年后“會比兩年更有效”，政府此舉勢必會打擊投資性購房的比例，通過抑制投資性需求來影響房價。在被問及為何去年的稅收調(diào)節(jié)沒有起到預(yù)計效果時，李曉蘭表示主要原因是“征管不利”，要保證此次調(diào)整的效果“應(yīng)該加強稅收的征管”。
　　
事實上，針對此次調(diào)整主要是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的稅費調(diào)整，社科院金融所研究員尹中立認(rèn)為只是權(quán)宜之計，接受采訪時，尹中立表示此次的調(diào)整和去年的政策“大同小異，本質(zhì)上沒有區(qū)別”，主要的效果是對投資者心理上造成壓力，最后的效果難以預(yù)測，要解決房價過高問題還是應(yīng)該在持有環(huán)節(jié)增稅——即增收物業(yè)稅。