法律和稅務人士指出，此類“擦邊球”行為看似高明，但往往得不償失
核心提示
今年7月中旬以來，房地產市場連續(xù)頒布近10項新政，調控政策之密集簡直可以創(chuàng)下歷史紀錄。尤其是近期，12年未應征而未征的二手房轉讓個人所得稅也動真格了。但所謂“上有政策，下有對策”，形形色色的“避稅術”也應運而生。近日，有法律界朋友和稅務人員與本報記者談起這些打“政策擦邊球”的避稅術時感嘆道:與政策玩游戲，其暗藏的風險不容小覷，這些“避稅術”看似高明，但避稅者往往最終是賠了夫人又折兵，甚至還要被追究有關法律責任。
廣東省消委會法律顧問黃某威律師提醒，對轉讓中的營業(yè)稅以及個人所得稅，老百姓還是要正確對待。各種以合法方式掩蓋非法目的的避稅行為，不但是在給自身增加不必要的風險，如若被稅務機關查實，還將面臨處罰。依法納稅，是憲法所規(guī)定的一項公民義務。避稅行為可能對市場，甚至對整個投資決策都將帶來不利的影響。國家關于個人住房轉讓所得稅征收政策的出臺，如果真能給房價帶來一定的下降空間，其實真正受惠的還是購房者。
避稅手法一：房屋原值隱瞞不報
政策規(guī)定
近日，廣州市地稅局按照國家稅務總局的規(guī)定明確規(guī)定，個人轉讓住房以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產轉讓所得”項目繳納20%的個人所得稅，而納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入的1%征收率核定應納個人所得稅額。
手法揭秘
關于這項“核定征收”的稅種，是地稅局基于二手房個稅征收過程中取證難、出售價核準計算復雜、費用認定環(huán)節(jié)繁多等因素而出臺的補充規(guī)定。但是這種人性化的考慮卻在“法定”與“核定”兩種征收方式之間留下了巨大的避稅空間。對于賣房者而言，如果所提供的各種相關材料齊全，就必須按照20%繳納個人所得稅;而如果“材料不齊”，反而可以按照1%繳納個人所得稅，能省下不小的一筆錢。因此，在這樣的政策出臺后，許多賣房的人士盡管有原來的購房發(fā)票在手上，卻采取了隱瞞不報的戰(zhàn)術。
專家提醒
廣東省消委會法律顧問黃某威律師提醒，其實大部分房地產交易在房地產交易中心都是有登記備案的，對于不能確定原值的商品房，業(yè)主必須先到交易中心檔案部門調取歷史發(fā)票，通過這一原始信息確定賣出房產的原值，確實查不到原值的，由申請人向稅務部門申請按照核定征稅的方式繳納稅款，而這項申請需要稅務部門查核。黃律師指出，不要抱著對稅務部門隱瞞成功的僥幸心理。
避稅手法二：夸大裝修費用
政策規(guī)定
在新政策頒布之后，廣州市地稅局對“合理費用”扣除范圍也作出補充規(guī)定，明確從8月1日(稅款所屬日期)起，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用都可以在稅前扣除。
扣除支付的住房裝修費用時，如果納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在一定比例內扣除，其中已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。
手法揭秘
這樣一來，有市民立即就在裝修費用的多少上鉆空子。就目前的情況看，許多業(yè)主裝修房屋時為了省錢不找合法的裝飾公司，而找游擊隊進行裝修。這類游擊隊基本不具備開具發(fā)票的能力，而有些就是通過非正規(guī)的渠道可以根據業(yè)主的要求任意開出發(fā)票金額，讓業(yè)主可在稅費上沖抵掉更多的費用。
專家說法
這樣做表面上看似可省下一筆錢，但其實業(yè)主們在后期卻承擔起了更大的風險。首先是來自于售后服務。目前裝修市場并不規(guī)范，非正規(guī)的裝飾公司可能存在著偷工減料的隱患，業(yè)主的房屋在出現質量問題之后，難以通過正規(guī)的渠道捍衛(wèi)自身的合法權益。其次來自于發(fā)票問題，很多游擊隊裝修公司的發(fā)票都是通過一些公司買來的，這些發(fā)票問題可能給日后的各種法律糾紛埋下一顆定時炸彈。
避稅手法三：私下協議縮減稅基
政策規(guī)定
在新規(guī)定中，出臺了二手房轉讓營業(yè)稅和個稅的“兩稅”政策，房屋購入價和轉讓價之間如有盈利部分，則出售者需按照20%繳納二手房個人所得稅，如無盈利，則只需要繳納5.5%的營業(yè)稅。
手法揭秘
目前，在廣州，二手房交易隨著房地產價格的不斷攀升，也出現了水漲船高的態(tài)勢。很多二手房的價格已經較原先價格高出許多，對于房屋轉讓者，這無疑是一件好事。然而，新近出臺的“兩稅”的新政策，又讓賣方一下子需要繳納一筆不小的稅款。于是，有市民在售房合同中，經由買賣雙方協商后簽訂了“陰陽”兩份合同。其中一份是針對主管部門簽訂的合同，采用以區(qū)域指導價來計算銷售價的方法，以此達到縮小稅基，減少納稅額的目的;另一份是買賣雙方按照雙方交易的實際成交價格簽訂的真實合同。
專家說法
高價買賣低價報稅屬于虛假交易，在“陰陽合同”的背后，其實暗含著諸多的違約風險以及隨之而來的各種差價糾紛。首先是買房人，如果買方在過戶前繳納了房款，而賣方卻違約不賣，賠付也只是按照給房產局簽訂的合同中所表示的價格，買方缺乏充分證據，便會遭受大額損失。同時，這種簽訂“陰陽合同”的方式對于買房人的再次交易也十分不利，由于買入價低，房屋出售時估值也會相應降低，而且由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額會相應增大，再次繳稅時也就會相應多繳。這樣，買房者對這個差價所付出代價可能要遠遠高于之前所貪得的小便宜。
另外，還有可能牽連到一個貸款問題，如果買房者需要將該房產與貸款掛鉤，那么，是否要用一個真實的價格成交呢?根據官方認可的合同，房產的原值偏低，可能就無法得到與房子相應價值的貸款了。
另一方面，賣房者的風險也不可低估。如果買方堅持以官方認定的合同價為據，要求賣方降低房屋出售價格，或者沒有按期支付甚至拖欠剩下的差價，賣方將會得不償失。而如果期望通過訴訟途徑要回尾款，面臨的將會是更加不利的局面。第一，執(zhí)法機構很可能會因為這種交易行為屬于違規(guī)行為而將其判定為“無效合同”;其次，即使合同被認定為有效，賣房者也會因為存在明顯的偷逃稅行為，被處于一定的經濟處罰。
