一、銀行如何判決二手房貸款的標準?
標準一
看是否有過貸款的行為，對于以前曾全款買房或者向親朋好友借錢買房的借款人，向銀行申請貸款購房就被視為第一套住房貸款，對于曾經用房子第一過的，現在再次申請貸款，那就被視為第二套房。
標準二
以家庭為單位，即需要查詢你本人、配偶及未成年子女在個人征信系統的貸款購房情況，其中家庭里有任何一個人用房產申請過貸款的，那也會被視為第二套房。
標準三
包括用公積金貸款和商業性個人住房貸款在內的。如果以前申請的是公積金貸款或者商業性個人住房貸款，現在再次申請貸款購房的將視為第二套房。若是以前申請過個人商用房貸款、個人綜合消費貸款等其他商業性個人貸款品種的，這種申請購買住房將視為第一套住房貸款政策申請。
標準四
已結清和未結清貸款在內，對于購置過的房產，不管是不是結清貸款的，想再次申請購房貸款，都將被視為第二套房。
二、二手房商業貸款需要什么手續?
網友提問：如果買二手房想辦理商業貸款，都需要什么手續?
律師回答：貸款人在申請貸款時，需要向銀行提供該套房屋的房屋所有權證、土地使用證、本人有效身份證、收入證明。如果貸款人已婚則應提供夫妻雙方的結婚證，未婚的應提供民政部門出具的單身證明，單身離異的應提供離婚證和民政部門出具的單身證明。
律師回答：如果想在購買房屋時申請商業貸款，雙方簽定房屋買賣合同之后，可以向銀行提出申請——銀行指定評估機構對房屋進行評估——銀行指定律師事務所核實貸款人資格——銀行審核貸款人資格后完成審批貸款——買賣雙方在房屋交易部門辦理房屋產權過戶手續——產權過戶完畢后辦理買方房屋的抵押登記——辦理抵押登記完畢后銀行放款——貸款人按月還款，還清貸款后解除抵押登記。
三、二手房如何申請住房公積金貸款?
(一)二手房住房公積金貸款要求
1、具有本地城鎮常住戶口或有效居留身份;
2、具有穩定的職業和收入有償還貸款本息的能力;
3、在本地所屬區縣內購買自住住房;
4、具備購買住房的合同或相關證明文件;
5、在申請貸款前已連續繳存住房公積金6個月(含)以上或累計繳存住房公積金12個月(含)以上(離退休職工除外)。
(二)二手房住房公積金貸款手續
在辦理二手房申請公積金貸款方面，借款人應在過戶交易完成并取得新房產證一個月內向住房公積金管理中心提出貸款申請，以《房屋所有權證》的辦理日期為準。申請者具體需要準備以下材料：
1、《××市住房公積金貸款申請審批表》一式三份，借款申請人及配偶基本情況填寫應真實、完整;
2、委托貸款銀行出具的借款申請人及配偶的個人征信報告各一份;
3、身份與婚姻證明。單身的必須提供戶籍所在地民政部門(縣、區級婚姻登記處)出具的證明原件+復印件兩份，并在住房公積金管理中心簽署單身聲明;
4、房屋買賣證明;
5、已付房款證明;
6、具體房屋交易材料。
四、二手房貸款須注意哪些問題？
1、要注意評估價與最高貸款額。
在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
2、要注意竣工年代與貸款年限。
房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。
3、要注意還款方式的選擇。
現在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定 的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工 資的借款人。此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。
4、要注意貸款成數和利率。
以北京為例，北京各區各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之 前是否使用過商業貸款，現在是否結清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執行，但如果之前曾使用過公 積金貸款，再次申請公積金貸款時需結清后方可使用。
5、要注意貸款銀行的選擇。
現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇，當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。
6、要注意收入證明與還款能力。
銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請人已 婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產如：大額存款、 債券、房產等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
