一、房屋賣方的法律風(fēng)險(xiǎn)
賣方一般在二手房屋交易中處于優(yōu)勢地位，總體而言法律風(fēng)險(xiǎn)不大，但也不是絕對沒有風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)有：
1.買方遲延付款。從賣方的角度來看。賣方主要是通過讓渡房屋所有權(quán)，轉(zhuǎn)移對房屋的占有，從而獲取房屋的價(jià)款。但買方如果沒有按時(shí)付款，賣方一般可以不交付房屋、不轉(zhuǎn)移房屋占有權(quán)給買方作為抗辯。可見對賣方來說，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，較容易防范。
2.買方不能足額付款。二手房交易時(shí)，賣方一般會(huì)在買賣合同中約定買方將絕大部分房款支付給賣方后，賣方才給買方辦理的房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，此類風(fēng)險(xiǎn)也比較容易通過合同條款的設(shè)計(jì)予以防范。
3.房產(chǎn)市場下行時(shí)買方毀約。二手房交易中，買賣雙方毀約的可能性大小一般取決于二手房交易市場的交易行情。當(dāng)房產(chǎn)市場處于上行狀態(tài)時(shí)，受房屋可能漲價(jià)預(yù)期的影響，受利益因素的驅(qū)動(dòng)，賣方毀約的可能性較大。反之，當(dāng)房產(chǎn)市場下行時(shí)，受買跌心理預(yù)期的影響，在利益因素的驅(qū)動(dòng)下，買方反悔的可能性較大。此類風(fēng)險(xiǎn)除了誠信因素外，在法律上的防范主要須依賴法律專業(yè)人士在擬定合同時(shí)設(shè)計(jì)相應(yīng)的違約責(zé)任條款予以規(guī)制。
二、房屋買方的法律風(fēng)險(xiǎn)
相較于賣方而言，買方的法律風(fēng)險(xiǎn)就要大的多，也要復(fù)雜的多。這主要是近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化的加劇，房產(chǎn)市場長期處于上行狀態(tài)，房屋希貴、一房難求的局面長期存在。雙方的交易地位決定了在雙方達(dá)成書面交易合同到房屋實(shí)際交付、過戶的過程中，買方往往處于先履行狀態(tài)，具有先履行的合同義務(wù)。只有在買方付款，甚至是支付了絕大部分房款后才能要求賣方交房和辦理過戶登記手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)就陡然增大。特別是，很多暫時(shí)沒有辦理房產(chǎn)證的二手房，雙方在交易后的幾年內(nèi)無法辦理過戶登記手續(xù)，若干年后市場行情又發(fā)生了天翻地覆的變化(一般表現(xiàn)為增值)，賣方違約的風(fēng)險(xiǎn)就進(jìn)一步加大。具體而言，買方的主要風(fēng)險(xiǎn)有：
1.賣方未按約交房。二手房交易中，賣方一般會(huì)利用其優(yōu)勢市場地位在合同中約定買方支付了大部分房款后才交付房屋給買方占有使用，但也有賣方在剛達(dá)成交易就喪失誠信，拒絕交付房屋。從筆者執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，總體而言因交易合意剛剛達(dá)成，此類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率相對尚小，只需要在設(shè)計(jì)合同時(shí)設(shè)置較為妥當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任即可。
2.賣方不協(xié)助辦理過戶登記。此類風(fēng)險(xiǎn)是所有二手房交易中最容易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，占到所有二手房買賣糾紛的80%左右。特別是二手房交易時(shí)尚沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等。許多經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易中，辦理過戶登記手續(xù)的時(shí)間一般在賣方取得所有權(quán)5年以后，5年或者更長時(shí)間以后，房屋作為價(jià)值較大不動(dòng)產(chǎn)，一般會(huì)增值，賣方以種種借口及理由拒絕、推諉辦理房屋過戶登記手續(xù)的糾紛時(shí)有發(fā)生。有的賣方借機(jī)要挾買方要求增加房款作為辦理過戶登記的條件，有的賣方甚至毫無理由地拒絕履行協(xié)助過戶登記義務(wù)，導(dǎo)致買方無法獲得房屋所有權(quán)。此類風(fēng)險(xiǎn)必須引起買方的高度重視，專業(yè)人士也須盡最大可能設(shè)計(jì)好合同條款，對此類法律風(fēng)險(xiǎn)給予充分防范。
3.買賣交易無效。由于房產(chǎn)市場法律環(huán)境的復(fù)雜性，我國目前存在不同性質(zhì)的諸如小產(chǎn)權(quán)房、宅基地自建房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房。對于此類不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會(huì)公眾對其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解，但這些房產(chǎn)中不乏物美價(jià)廉，極具性價(jià)比或者極具居住使用價(jià)值的房屋。買方往往從自身?xiàng)l件、居住使用的角度考慮仍然打算購買此類房屋。此時(shí)雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同，甚至是無效合同。一旦雙方為此發(fā)生糾紛，常常會(huì)給買方帶來極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，效力待定、甚至是合同無效，僅意味著買方無法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán)，并不當(dāng)然意味著買方的利益絲毫得不到保障。此類法律風(fēng)險(xiǎn)的防范有著極高的法律實(shí)務(wù)技術(shù)技巧，亦是買家及法律專業(yè)人士在此類交易中應(yīng)予重點(diǎn)考慮的重大事項(xiàng)。
4.賣方配偶聲稱不知情。值得注意的是，房產(chǎn)一般屬于成年人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并且大多屬于夫妻婚后財(cái)產(chǎn)。一些二手房直接登記在夫妻雙方名下，但大部分二手房登記在夫妻一方名下，但這些登記在一方名下的財(cái)產(chǎn)仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在房屋增值后，一些賣方為了達(dá)到毀約的目的，往往以交易時(shí)另一方不知情為由提出合同無效，常常釀成大量法律糾紛。因此，專業(yè)法律人士在設(shè)計(jì)和辦理二手房交易事項(xiàng)時(shí)，一定要充分了解待交易房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、出賣人的婚姻狀況，必要時(shí)許由出賣人出具相應(yīng)的書面承諾，對此設(shè)置必要的違約責(zé)任條款。如屬夫妻共同房產(chǎn)，務(wù)必由配偶親自到場一并簽署相關(guān)的法律文件。
5.賣方不遷出戶口。此類風(fēng)險(xiǎn)雖所占比例不大，但也較為常見，且一旦因此發(fā)生糾紛，處理起來極為棘手。大多二手房交易中交易雙方往往對此問題發(fā)生了疏忽，有的房產(chǎn)中介合同中雖有提及賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶后某日內(nèi)將其戶口遷出該已售出的房屋，但一旦賣方不按約定遷出，法院往往不受理強(qiáng)制遷出戶口類糾紛，導(dǎo)致買方極難有效維護(hù)自己的合法權(quán)益，糾紛難以有效解決。專業(yè)的二手房交易律師對此應(yīng)當(dāng)按照法律訴訟程序的預(yù)案專門設(shè)置便于訴訟維權(quán)的有效合同條款，使此類問題的解決得覓佳徑。
三、二手房交易中風(fēng)險(xiǎn)防范理念
二手房的交易途徑，大多是通過房產(chǎn)中介進(jìn)行的。房產(chǎn)中介在二手房交易過程所使用的往往是印制好了的，格式化的二手房交易合同、二手房買賣居間合同，甚至是捆綁了二手房交易及中介居間性質(zhì)的三方合同。此類合同的好處是省事省心、方便使用，但往往蘊(yùn)含著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易實(shí)踐中70%以上的法律糾紛往往因此而發(fā)，主要原因在于許多房屋中介出于自身利益的考慮，往往追求交易的成功率而忽視了法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至故意隱瞞了法律風(fēng)險(xiǎn)。更有甚者，有的房產(chǎn)中介故意設(shè)置許多交易陷阱，未獲賣方授權(quán)私自代為簽署合同等種種違法、違規(guī)操作行為，給買賣雙方(特別是買方)埋下了巨大的法律隱患。另外，部分沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房交易，公證機(jī)構(gòu)為了規(guī)避自身的法律風(fēng)險(xiǎn)一般也不予辦理二手房交易合同的公證業(yè)務(wù)，導(dǎo)致交易困難。有的二手房交易者根據(jù)自己的理解隨意自擬一份合同，或者從網(wǎng)絡(luò)上下載一個(gè)所謂的交易范本應(yīng)付了事。
從二手房交易的情況來看，一套房產(chǎn)價(jià)值少則幾十萬，動(dòng)輒上百萬甚至幾百萬，面對其中蘊(yùn)含的諸如前述(尚不完全)巨大繁多的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)在是過于草率。相較于房產(chǎn)中介動(dòng)輒數(shù)萬的中介費(fèi)用，請法律專業(yè)人士在二手房交易過程中給予全程專業(yè)指導(dǎo)、量身定做交易法律文本、專業(yè)防范各種交易風(fēng)險(xiǎn)，為此付出的微末成本還是完全值得的。此類交易中的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范理念，誠值得廣大公眾的高度重視。
