伴隨著二手房直接交易市場(chǎng)的興起，參與其中的絕大部分買賣雙方都是“行外人”，法律咨詢變得前所未有的迫切起來(lái)。此次專家視點(diǎn)就以買賣雙方都比較關(guān)注的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，以及如何解決由此引起的糾紛等，采訪了21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐法務(wù)及交易服務(wù)中心的羅亞?wèn)|副總經(jīng)理，請(qǐng)他從法律的角度為我們一一釋疑。
房屋產(chǎn)權(quán)一般可分為幾種？有什么區(qū)分？
產(chǎn)權(quán)一共分三種，可以簡(jiǎn)單以權(quán)證的顏色區(qū)分，性質(zhì)區(qū)別如下：
紅色——集體所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允許在同一個(gè)集體組織成員之間交易。
黃色——以劃撥方式取得土地上建造的房屋。如欲進(jìn)入流通市場(chǎng)，必須全額補(bǔ)足地價(jià)。
綠色——完全產(chǎn)權(quán)。分成無(wú)任何附加權(quán)屬、無(wú)抵押（可順暢流通）；以及有抵押（即有貸款），必須先行注銷抵押權(quán)，方可進(jìn)入流通兩種情況。
除了買賣，常見(jiàn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓形式有哪些？需要交納哪些稅費(fèi)？
目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)也是最主流的轉(zhuǎn)讓形式就是“買賣”，其次為“贈(zèng)予”和“繼承”。
1、贈(zèng)予。有些買賣雙方為了“合理避稅”，會(huì)采用“實(shí)為交易，虛為贈(zèng)予”的方式，殊不知，在贈(zèng)與行為中，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三大項(xiàng)是“一個(gè)也不能少”的。只是因?yàn)闆](méi)有明確的“稅基”（價(jià)格），將由房地產(chǎn)交易中心依照流程對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，從而予以確定。其中其實(shí)就牽涉到“強(qiáng)制評(píng)估價(jià)”與“實(shí)際交易價(jià)”一場(chǎng)“暗戰(zhàn)”，誰(shuí)輸誰(shuí)贏還難以斷言。何況，這樣無(wú)疑將冒著買家由此拒付房款的巨大風(fēng)險(xiǎn)，想投機(jī)取巧的交易雙方還是謹(jǐn)慎為上！
2、繼承。繼承的條件很單一：被繼承人死亡。如有遺囑（或遺贈(zèng)，區(qū)別為繼承者是否為直系親屬），就遵從遺囑（遺贈(zèng)）；沒(méi)有則依照法定繼承原則進(jìn)行，繼承不需要繳稅，僅需要承擔(dān)權(quán)證登記費(fèi)、圖紙費(fèi)等少量費(fèi)用。
產(chǎn)權(quán)屬子女的有哪些弊，孩子購(gòu)房是否會(huì)遭到“二次置業(yè)”的房貸政策？
產(chǎn)權(quán)屬子女可分以下三種情況：
1、如子女尚未成年，該套房無(wú)論是否有貸款，或者是否其作為單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)人（只能一次性付款，父/母以監(jiān)護(hù)人名義代為簽定合同），都對(duì)其今后“第二套”沒(méi)有任何影響。
2、成年子女，單獨(dú)作為產(chǎn)權(quán)人，有貸款，則肯定在目前公布的“第二套”范圍內(nèi)。
3、成年子女與父母共同買房，父母為主貸人；則必須等到上海的細(xì)則出臺(tái)來(lái)明確：到底“第二套”是以“人”還是“戶”為界定，才能予以判斷。
產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系分哪幾種？如何確認(rèn)？一旦發(fā)生糾紛有哪些法律依據(jù)得以解決？
產(chǎn)權(quán)的共有關(guān)系，分為“共同共有”和“按份共有”兩種。前者除另有其他協(xié)議外，就是按人數(shù)等比例均分產(chǎn)權(quán)（特指針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)處分后的對(duì)價(jià)，如房款的等比例分享）；后者則類似我們常說(shuō)的“三七開(kāi)”，以兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人在買入時(shí)，自行予以確定份額。前者因而在分配收益處分時(shí)都相對(duì)簡(jiǎn)單，后者則有幾點(diǎn)需要注意：
1，在向房地產(chǎn)交易中心提交產(chǎn)權(quán)過(guò)戶材料時(shí)，必須附加按份共有的材料，以使得產(chǎn)權(quán)證上得以明晰個(gè)人份額；或者通過(guò)事先協(xié)議進(jìn)行界定，協(xié)議必須同時(shí)寫明出資、風(fēng)險(xiǎn)和收益比例等，否則也將被推斷為依照“共同共有”的方式來(lái)計(jì)算收益。——這就是最容易產(chǎn)生糾紛的地方之一。
2，按份共有的房屋，按照規(guī)定不能享有貸款。
如果遺產(chǎn)稅開(kāi)征，如何才能真正地規(guī)避？
按照現(xiàn)行法律規(guī)定，只需以按份共有的方式購(gòu)房，讓孩子占98%，父母各占1%，就能規(guī)避98%的遺產(chǎn)稅；關(guān)鍵要是這樣就必須一次性付款。在此要特別提醒的是，一定要在產(chǎn)權(quán)證上注明按份共有比例，方能“合理避稅”。很多父母為有備無(wú)患，就把孩子作為共同共有的產(chǎn)權(quán)人之一。實(shí)際上，這樣的做法只讓你規(guī)避了屬于孩子的那一份，相當(dāng)于三分之一的遺產(chǎn)稅，而夫妻雙方占三分之二的產(chǎn)權(quán)如要由孩子繼承，仍必須支付相應(yīng)的“遺產(chǎn)稅”——當(dāng)然前提是該稅種屆時(shí)已經(jīng)開(kāi)征，這一點(diǎn)大部分人的認(rèn)識(shí)是有誤區(qū)的。
