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購買二手房的應注意哪些事項
發布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網瀏覽量:908 ℃

  購買二手房的應注意哪些事項

  1,查明真實情況

  二手房買賣雙方一般并不相識,所以面對可能的詐騙,就要查明對方的身份及房產的真實信息。最可靠的辦法是憑身份證去房產交易中心查詢房屋的真實信息,查看中介門店的營業執照,從而了解中介公司的資質。到房產交易中心查詢時,要付30元的費用,除了查看房屋狀況及產權人信息,同時別忽略了土地狀況、房地產他項狀況、房地產權利限制狀況等信息,這樣就可以了解房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭貸款買的房子,貸款額多少等等。這樣就不大可能因為受騙上當,買了被抵押的房子,錢房兩空。對于中介公司,可以索要營業執照的復印件。

  2,留心付款方式

  在房產買賣過程中,付款方式是容易引起爭議的條款之一,因此,在簽定是應盡可能的對付款方式、付款日期、付款其次、其次付款數額做具體的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現金,雙方在銀行實現交付,一方取出現金,直接存入對方的賬戶。一定要選擇安全的付款方式。

  特別提醒的是有關購房意向金的支付,一般情況下,買家在支付了意向金兩天之后,如果賣家同意出售,那么意向金將自動轉為購房定金,此時一般情況下定金是不予退還的。所以建議消費者在支付購房意向金時要三思。

  如果買賣的房子有貸款,那么在付款時更要特別留意,一般應由賣方提前還款解除貸款,如果賣方自有資金不足可以要求用買方支付首付款共同還款,這時買賣雙方需同時到貸款銀行,以免自己支付的首付款被移作他用。

  3,確定交房時間

  如果達成買賣意向,關于交房時間應當在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過程中,經常會出現因為沒有在合同中注明交房時間而引發糾紛的,比如到了約定時間,賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房,而買房又因沒有在合同中做相關的說明,買方只能吃“啞巴虧”。因此,在簽定合同過程中,必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方,如果屆時不能按時交房,買家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下,在約定時,買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房。

  4,別讓戶口困擾你

  買方在核實房產情況的同時,別忘記了房屋連帶的戶口關系,賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時遷出。之前經常會出現類似的情況,諸如賣方在售出房屋之后沒有將家人的戶口同時簽出,而導致買方無法將戶口遷入。該約定可在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行注明。同交房時間的約定一樣,一般情況下,賣家可以預留一筆錢,在交房時確認了戶口情況之后再支付給賣家,這筆錢的數額一般是房屋總價的1%左右。

  5,當心維修基金被中介“黑吃”

  很多消費者在買二手房過程中忽視維修基金,中介往往利用這個“缺口”吃進維修基金,如此的情況經常以以下的方式發生:中介告訴賣方二手房維修基金已經所剩無幾,一般情況下都是送給買方,而中介在對付買方時則稱賣方沒有將維修基金“送”給你,買方要自己重新辦理維修基金,這樣以來維修基金就進了中介的口袋。買賣雙方需當面進行了解,如果是將維修基金贈予買家,雙方需在“購房條件約定”條款中“其他約定”中進行約定。一般情況下,房屋交接時,買賣雙方需共同到相應的物業管理公司,針對維修基金的帳戶余額,進行資金交割,戶名的變更。

  6,“先小人,后君子”

  房產中介一般都預備了重復使用的格式合同,這些合同中介一般都很好地考慮到了自己的利益,卻很可能包括了對買方不利的霸王條款,所以當簽訂這些合同時一定要認真閱讀條款,不要因為不好意思耽誤中介工作人員的時間而草草簽字,對于明顯不利于自己的如“不論交易是否成功,均應當支付中介費用”的條款。交出房產證或是買房款,一定要求對方出具收條。

  要注意的是,如中介未促成交易索要一定的費用卻是合理的?!逗贤ā返?27條規定“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。

  7,傭金如何支付

  簽訂了合同,買賣雙方就要尊重中介機構的中介服務,并誠信支付居間費用?!逗贤ā?26條規定:“居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的,居間活動的費用,由居間人負擔 ”。如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯系,私下交易,企圖省去中介費用,不僅不容易達到目的,還有可能承擔額外的違約責任。賣方也應當如實向中介及買方告知房產的真實情況。

  有關傭金支付,一定要看清楚合同是如何約定的:是買方支付中介費用,還是賣方支付,或是雙方共同支付,比例各占多少;是一次性支付中介費用還是分階段,是何時支付費用。上海市的相關規定是,買賣雙方需支付房屋總價的2%給中介作為傭金,買賣雙方一般各占半。

  8,保留證據

  交易過程中與對方及中介機構來往的書面材料,如合同、收條、身份證及房產證等證件的復印件,都要注意妥善保存,以免以后有糾紛時因為缺少相關的證據而處于不利地位。特別是中介或是對方的一些決定自己購買或是出售的口頭承諾,一定要堅持對方白紙黑字寫下來。如對方的交易事項是由委托人完成的,要保留委托書和證明委托人與受托人關系的文件?!逗贤ā?25條規定:“居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”,保留相關的證據就可以有力地保護自己的合法權益。

  最后要提醒的是,房屋歸誰所有,以房產機關的登記為準。賣家的房產證在自己手里并不等于賣家失去了對房產的權利,完全可以通過掛失重新補辦。交易過程中消費者可通過相應的資金監管機構(如網上房地產資金監管、部分銀行的資金監管等)來約束房產交易,確保交易過程中資金、產權交割得到有效保證。

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