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目前在整體形勢不明朗的東莞房地產(chǎn)市場中,二手房的銷售形勢十分尷尬。
　　在房地產(chǎn)交易市場中,二手房由于投資資金較少,性價比相對突出而受到人們的歡迎,在廣州、深圳等地,二手房的交易在這個房地產(chǎn)冷淡的市場上也開始逐步復(fù)蘇。在二手房中,對于戶型的分類,目前并沒有嚴(yán)格規(guī)范的說法,業(yè)內(nèi)人士對小戶型房相對認(rèn)可的一種說法是:一居室銷售面積在60平方米以下,二居室銷售面積在80平方米以下,三居室銷售面積在100平方米以下。這幾種戶型不僅在一手房,在二手房市場也一直是買家自住和投資的主體,受到投資者的追捧。然而,在整體形勢不明朗的東莞房地產(chǎn)市場中,二手房的銷售形勢卻十分尷尬。
　　二手房遭冷遇
　　據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì),今年前5個月,全市二手住宅成交套數(shù)同比下滑了27.42%,成交面積同比下降了29.93%。從各月成交量來看,盡管3、4月份銷售有些回曖,但市場形勢仍然十分平淡。結(jié)合戶型面積和成交總價來看,兩房和三房在東莞二手市場需求特別大。兩房市場需求相對旺盛,其次才是三房二手住宅；2008年前5月中套面積70-100平方米的成交量所占比例為39.3%。
　　值得關(guān)注的是,從今年前5月成交數(shù)據(jù)來看,2月二手成交均價開始出現(xiàn)大幅度下滑,進(jìn)入5月后,由于受一手市場波動影響,二手成交均價再度下滑。滿堂紅地產(chǎn)李先生表示,目前市區(qū)小戶型二手房的均價僅為4200-4300元,總價處于20萬至40萬元之間。
　　"買二手房不劃算,不如直接買一手房"
　　事實(shí)上,東莞擁有數(shù)量龐大的外來人口,其中收入一般的打工族占了很大的分量。這部分人的需求理應(yīng)促進(jìn)二手房交易的持續(xù)升溫。然而,滿堂紅東莞分公司的有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,今年"五一"期間,一手樓盤掀起打折狂潮,各商家使出渾身解數(shù),采取多種手段為市場加溫。部分樓盤一手樓價甚至遠(yuǎn)低于某些二手樓價,這無疑對二手樓市帶來沖擊,消費(fèi)者入市一手或會再度轉(zhuǎn)為觀望,致使今年5月的二手住宅成交量再度走低,而且回暖跡象不明顯。
　　對于二手房在東莞遇冷,滿堂紅有關(guān)負(fù)責(zé)人表示有多方面原因:首先是開發(fā)商紛紛打折降價促銷,隨著東莞市區(qū)"4"字開頭的一手房價不斷進(jìn)入樓市,當(dāng)前東莞市區(qū)的一手房均價在5000元/m2以上,而二手房均價已達(dá)4200-4300元/m2。在一手和二手之間,消費(fèi)者可選擇和對比的空間更大,有消費(fèi)者直言:"買二手房不劃算,不如直接買一手房。"其次是由于東莞房地產(chǎn)市場的持續(xù)波動,使部分有需求的消費(fèi)者對于二手房降價仍抱希望,觀望情緒較重。此外,也有行業(yè)人士指出,二手房交易風(fēng)險較多,容易產(chǎn)生如產(chǎn)權(quán)不清、房屋質(zhì)量、戶口等糾紛,也使部分消費(fèi)者寧愿多花錢購買一手房。
　　更令購房者頭疼的是,雖然二手房交易土地增值稅和個人所得稅征收對象都是賣家,但是賣家一般會將這些稅收轉(zhuǎn)嫁給買家,導(dǎo)致買家交易成本大幅度增加。最為常見的是業(yè)主在交易中通常會報出一個實(shí)收的房屋價格,在此基礎(chǔ)上,交易中所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由購買者承擔(dān)。無形中令二手房價總價大幅提升。從11月1日起,東莞二手房交易將強(qiáng)征20%個人所得稅,原有的按照交易總額2%征收個人所得稅的征稅方式將停止使用。其中,個人所得稅=(轉(zhuǎn)讓價格-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%。李先生為記者算了一筆賬:某業(yè)主欲出售一套物業(yè),買進(jìn)成本為50萬元,出售價格為70萬元。如果按照原來的個人所得稅稅率和土地增值稅稅率,那么他在這兩項(xiàng)稅收上需要納稅1.75萬元,調(diào)整之后,他在這兩項(xiàng)稅收上需要納稅卻高達(dá)5.05萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過調(diào)整之前。
　　二手房價值何在?
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化逐漸明顯,在一手市場出現(xiàn)少量產(chǎn)品低價出售這樣的市場競爭環(huán)境下,依然有部分客戶選擇購買二手房。二手樓市并沒有像大眾期望的那樣出現(xiàn)大量低價拋售的現(xiàn)象,價格也只是小幅下調(diào)。二手房相對于一手房來講,還是存在不少優(yōu)勢,除整體上的價格優(yōu)勢外,二手房的小區(qū)配套、物管質(zhì)量及周邊配套的成熟程度較高。此外,小部分帶裝修的次新房更是深受消費(fèi)者青睞。然而,當(dāng)前由于一手房價下降的幅度較大,二手房也因此受到了很大的牽連。金信聯(lián)行置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在房地產(chǎn)市場看好的時期,一手和二手的許多小戶型房也成為搶手貨,不少人買來自住、投資或者出租。
　　此外,二手房具有出租價值也不容忽視。"隨著人們理財(cái)意識的不斷提升,對二手房投資越來越回歸理性。主要用于租賃和投資。"金信聯(lián)行總經(jīng)理羅鳳一語中的。業(yè)內(nèi)人士透露,當(dāng)前,隨著東莞房地產(chǎn)市場的相對低迷,不少投資者鑒于還貸壓力,把投資的房子作為二手房出賣或稍為裝修后出租,使得一些性價比高、價格低廉的二手房紛紛入市。從全市租賃成交均價分析,總體上
　　2008年初租賃均價呈小幅度上升態(tài)勢。據(jù)金信聯(lián)行統(tǒng)計(jì),從租賃成交數(shù)據(jù)來看,2008年5月租賃成交量再度上揚(yáng),比4月上漲了21.19%,比2007年5月上漲了281.25%。當(dāng)前在二手交投走低的情況下,租賃市場卻是另一番風(fēng)景:今年5月租賃成交均價為20.2元/平方米·月,比4月19.3元/平方米·月上漲了4.66%,比2007年5月19.5元/平方米·月上漲了3.59%。滿堂紅有關(guān)負(fù)責(zé)人李先生表示,滿堂紅東莞公司今年前5月的租賃成交總量已超過去年全年的租賃成交量。"獲得這個成績的原因不僅有公司制定的一系列經(jīng)營措施,也得益于當(dāng)前東莞租賃市場的強(qiáng)勁需求。
　　■溫馨提示
　　二手房投資小貼士
　　針對不少市民投資二手房時容易碰到的如戶口、產(chǎn)權(quán)等糾紛,金信聯(lián)行總經(jīng)理羅鳳建議消費(fèi)者在交易過程中,應(yīng)仔細(xì)了解二手房轉(zhuǎn)讓難易程度、住房建設(shè)程度以及實(shí)用面積等基本情況,合同約定得越細(xì)越好,以后如發(fā)生糾紛,打起官司勝算也會大很多。此外,業(yè)界人士也對市民購買二手房提出了其它建議:
　　第一、看產(chǎn)權(quán)的完整性。如果賣方不是完全產(chǎn)權(quán)人,或只擁有部分產(chǎn)權(quán)便進(jìn)行交易,吃虧的便是買家。所以,在成交前,一定要了解清楚。
　　第二、看房屋的建筑結(jié)構(gòu)。還要弄清房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況,如天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
　　第三、通過多種方式對二手房進(jìn)行估值。消費(fèi)者可以自己通過對市場房價的反復(fù)比較判斷房屋的價值,也可委托信得過的中介機(jī)構(gòu)或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,不少銀行提供按揭時會做保值評估,這個價格可以看成房屋的最低保值價。還要弄清該房子以后能否做二手房按揭貸款。
　　第四、要合法辦結(jié)二手房的過戶手續(xù)。從本月開始,《東莞市存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管有關(guān)規(guī)定》正式實(shí)施。消費(fèi)者購買二手房時,可以先將房款存放于東莞市房地產(chǎn)中介協(xié)會指定銀行,協(xié)會將收取一定資金監(jiān)管服務(wù)費(fèi)。銀行在3個工作日將交易金劃入對方賬戶。尤其需要把關(guān)的是,產(chǎn)權(quán)的過戶必須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理才算完成過戶手續(xù),有代理行、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程,在此之前,賣方隨時可以毀約。