3年前為打擊投機炒賣而被叫停的"轉(zhuǎn)按揭"又"復(fù)活"了。"帶抵押交易"使得叫停"轉(zhuǎn)按揭"給炒房者帶來的約束不復(fù)存在，賣家隨時可以出貨，便捷異常
業(yè)內(nèi)人士提醒，聯(lián)系到當前交易持續(xù)萎縮的樓市現(xiàn)實，此舉客觀上帶有活躍交易的"救市"色彩
沒有還清銀行貸款、還處于抵押狀態(tài)的房子在上海也能買賣過戶了。日前，上海市推出一種全新的"二手房交易資金監(jiān)管"系統(tǒng)，對二手房交易資金實施全程監(jiān)管。令人關(guān)注的是，它顛覆了以往的交易模式，賣家不再需要先籌措資金還清貸款，可以將有貸款的房子直接交易。
分析人士認為，新交易方式在防止中介吃差價、攜款潛逃，提高交易安全的同時，也使得樓市過熱時打擊投機炒房的一味"猛藥"--叫停"轉(zhuǎn)按揭"，瞬間失效了。在目前房地產(chǎn)市場交易較為冷淡的情況下，這一舉措將起到活躍交易的"救市"作用。
一套系統(tǒng)引發(fā)巨變
6月25日，建設(shè)銀行上海市分行各支行信貸部門在寄給客戶的對賬單中加塞了全新內(nèi)容："無需結(jié)清貸款，即可輕松賣房，現(xiàn)本行與二手房專業(yè)交易服務(wù)機構(gòu)共同推出'帶抵押買賣'服務(wù)。"
所謂二手房"帶抵押買賣"服務(wù)，緣起于上海新推出的一套全資金監(jiān)管交易系統(tǒng)。由上海市房地產(chǎn)交易中心牽頭，聯(lián)合上海市住房置業(yè)擔保公司、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行這4家銀行，以及上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司和衡聯(lián)投資、凱弈投資和信義房產(chǎn)3家房產(chǎn)中介，對二手房交易實行全過程監(jiān)管和服務(wù)。這套系統(tǒng)的最大特點是引發(fā)了二手房交易模式的巨變：由原來上家必須付清銀行貸款才能賣房，變?yōu)槎址抠u方不再需要還清貸款就可過戶。
"這是一種'帶抵押交易'，在房地產(chǎn)交易中是史無前例的。"建設(shè)銀行的一位信貸人士說。原先，只要一套住房有銀行貸款尚未還清，這套房屋就必然設(shè)定了抵押，且抵押權(quán)歸貸款銀行。房屋所有權(quán)人要賣這套房屋，必須先行籌集資金還清銀行貸款，待注銷抵押后，才能進行交易、過戶。而現(xiàn)在，在上海市"二手房交易資金監(jiān)管"系統(tǒng)內(nèi)，尚未還清貸款、抵押尚未注銷的房屋居然也可以直接交易了。這是對傳統(tǒng)交易模式的顛覆。
據(jù)悉，6月23日上海市房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)召集銀行等交易相關(guān)方進行了試點培訓(xùn)，新的交易方式將于本月29日正式上線。
記者了解到，上海市推出這套全新的二手房交易系統(tǒng)，緣起于整頓二手房交易秩序。今年二三月份，由于樓市成交持續(xù)萎縮，創(chuàng)輝、中天置業(yè)等二手房中介在上海的門店大批關(guān)門，有些客戶的買房款被卷攜而去。
一開始，上海市房地產(chǎn)交易管理部門考慮的是如何通過對交易流程的監(jiān)管，來保證二手房交易中的資金安全。"后來，在系統(tǒng)開發(fā)過程中，他們發(fā)現(xiàn)可以更進一步，探索'有抵押'的交易。"一家參與交易系統(tǒng)試點的銀行信貸主管告訴記者。
房產(chǎn)中介21世紀不動產(chǎn)的一家門店負責人說，"將一家獨攬的活分散到房地產(chǎn)交易資金管理有限公司、銀行、中介三家去分段完成，有利于提高二手房交易資金的安全性。"
打擊炒房的"猛藥"失效?
上海"二手房交易資金監(jiān)管"系統(tǒng)導(dǎo)致的二手房交易模式巨變將給當前的房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響?
其一，二手房交易的安全性會大大提高。二手房中介別想再吃差價了，只能獲得其應(yīng)得的傭金;擔保機構(gòu)只能賺取服務(wù)費;銀行負責資金進出，最大的好處是可以留住按揭客戶;房地產(chǎn)交易中心則負責交易安全。
其二，3年前為打擊投機炒賣而被叫停的"轉(zhuǎn)按揭"又"復(fù)活"了。2005年4月，上海市為打擊投機炒房，下了一味"猛藥"：有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，上下家不得同時辦理"轉(zhuǎn)按揭"手續(xù)。當時，樓市火熱，短線投機客異常活躍，他們往往投入較少的房屋首付款，利用銀行貸款購房，然后通過"轉(zhuǎn)按揭"將貸款轉(zhuǎn)給下家，拋出房屋賺取差價。叫停"轉(zhuǎn)按揭"，對于炒房資金流提出了非常高的要求，炒房成本大大增加，有力地打擊了利用銀行資金炒房的短期行為。而現(xiàn)在，"帶抵押交易"使得叫停"轉(zhuǎn)按揭"給炒房者帶來的約束不復(fù)存在，賣家隨時可以出貨，便捷異常。
業(yè)內(nèi)人士提醒，聯(lián)系到當前交易持續(xù)萎縮的樓市現(xiàn)實，此舉客觀上帶有活躍交易的"救市"色彩。現(xiàn)在，開發(fā)商的策略已出現(xiàn)重大調(diào)整，由原來的觀望、捂盤、堅守變?yōu)閽伿矍灞P。"原來有3萬平方米的銷售面積，開發(fā)商至少要分3次申請預(yù)售許可證，下一批比前一批總是賣得貴;而現(xiàn)在，由于對后市預(yù)期不好，變成一次性申請許可證，趕緊上市。"一位銀行信貸人士說，在這樣的境況之下，放松二手房交易約束，對于弱市行情是有正面影響的。
