上海律师_欧美日韩中文字幕在线观看_上海法律咨询_欧美日韩中文字幕在线播放_律师在线咨询网站_欧美日韩中文字幕在线_上海律师事务所-沪律网

北京銀監(jiān)局下發(fā)的旨在整治二手房"陰陽合同"的"84號文"(以下簡稱"新政")出臺后，意味著網(wǎng)簽價格不能低于銀行的評估值，這無疑給貸款買房的人增加了稅費成本。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房市場中，買房需要商貸的客戶占到了總量的50%左右，也就是說全市五成左右的二手房交易有可能會因新政而受到一定約束，尤其是對于房齡未滿兩年的房產(chǎn)來說，交易成本增長的幅度更大。
　　目前，北京市銀監(jiān)局二手房按揭新政發(fā)布已經(jīng)20多天，北京市的二手房屋買賣交易情況是否受到影響呢？為此記者采訪了北京一些房屋中介機構(gòu)。
　　記者近日從"我愛我家"中介機構(gòu)了解到，9月上旬北京市二手房網(wǎng)簽激增64.23%。這一方面是由于為了符合新政的要求，出現(xiàn)了大量的退改簽；另一方面，由于部分銀行有8天的政策緩沖期，許多購房人集中利用緩沖期網(wǎng)簽，以享受老政策的避稅優(yōu)惠所致。那么，緩沖期過后，二手房按揭新政落地后，市場反應(yīng)又如何呢？
　　記者從"我愛我家"了解到，新政落地兩周以來，二手房交易量同比上月同期基本持平，保持平穩(wěn)。
　　"我愛我家"市場研究中心分析，新政之所以對市場沖擊不大，主要是由于受影響的購房人比例不高和目前相對優(yōu)惠的低稅率有關(guān)。
　　首先，來自"我愛我家"的數(shù)據(jù)顯示，購買二手房不需要貸款的購房人占總量的30%，購買二手房但是選擇使用公積金貸款的購房人占25%，購買二手房使用商業(yè)銀行貸款的購房人占45%。從這個數(shù)據(jù)可以看到，新政對于30%的不貸款者沒有影響，另外公積金從來沒有"黑白合同"的存在，所以這25%的人也不會受到公積金的影響，也就是說只有45%的商業(yè)貸款使用人會受到影響。
　　其次，在選擇商業(yè)貸款購房者中，貸款比例低、貸款額度不高的人基本不受影響，真正受政策影響的主要是需要貸款五成以上的購房者，而這些人只占整體二手房購房人的22%。
　　再次，在這最受影響的22%的購房者中，有12%的購房者購買的是普通住宅，有10%的購房者購買的是非普通住宅。"我愛我家"為此計算過，購買普通住宅的購房者只要房屋滿2年，沒有營業(yè)稅的話，所涉及的稅收基本只有契稅一項，而如果是首次置業(yè)，購買的又是90平方米以下的普通住宅，那么只要交納1%的契稅即可。由于稅率較低，所以對于大多數(shù)人來說，基本補交幾千元稅金就可以了。而增加納稅額較多的主要是10%的非普通住宅購買者。他們除了需要交納3%的契稅外，還需要按差額繳納5.5%的營業(yè)稅。如果房屋面積大，總價高，近幾年漲價幅度大的話，因政策變化增加的稅費甚至有可能是房屋總價的1/5。但往往這10%的購房人資金實力比較雄厚，大部分人能夠承擔(dān)新政增加的稅收。
　　同時，"我愛我家"市場研究中心表示，新政之所以對市場沖擊不大，主要是因為2009年政府出臺了一系列低稅率政策。但是，如果2010年這些低稅率政策不能延續(xù)的話，再加上這次的二手房按揭新政，購房人的稅費負(fù)擔(dān)就會大幅度增加，二手房交易量有可能大幅度萎縮，市場將出現(xiàn)大起大落的局面。
　　●鏈接●
　　什么是陰陽合同？
　　北京市銀監(jiān)局下發(fā)84號文，主要是因為目前北京市二手房屋交易市場存在"陰陽合同"的情況。那么，"陰陽合同"有什么奧秘呢？
　　這要從2008年10月15日說起，根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定，從這一天起，北京二手房買賣實行全面網(wǎng)簽。一些二手房屋的買賣雙方，一個為了避稅，一個為了獲得更多房貸，與中介公司商量，往往采取三步走：第一步，買賣雙方先在"線下"(即網(wǎng)簽前)按照雙方的實際成交價格簽訂一個合同；第二步，買賣雙方和中介公司"上線"進行網(wǎng)簽，參照房屋所在地最低繳稅指導(dǎo)價簽訂一個較低成交價格的合同，房主可以此價格盡量"避稅"；第三步，買方以"線下"簽訂的較高成交價格的合同向銀行申請貸款。