當前，隨著房價的不斷攀升，二手房交易市場也越加興旺，但是，隨之而來的房屋買賣合同糾紛案件也逐漸增多。在出賣人為了追求高利潤而對原合同買房人造成違約后，買房人的風險變得越來越大。買房人一旦受到了違約侵害，該如何應對呢？日前，朝陽法院已經就房屋漲價損失做出了一例判決，支持了買房人漲價損失的賠償請求，引起了廣泛的社會關注。
案件回放
針對目前在房屋買賣合同糾紛案件中，買房人在糾紛中提出解除合同情況下，很多買房人會提出要求賠償房屋的升值部分，在司法實踐中尚存在多種不同觀點，爭議較多。對此，昨日朝陽法院專門邀請相關法學專家和律師對此類案件進行了研討，特別是對近日朝陽法院審結的一起房屋買賣合同糾紛案進行了解讀。
2003年8月6日陳建新與崔榮春簽訂《房屋買賣協議》，陳建新以225000元的價格購買崔榮春的一套住房。當日，陳建新向崔榮春支付了訂金20000元，雙方辦理了交接手續，陳建新入住該房屋。2004年1月，陳建新將房屋余款205000元交與雙方認可的中間人。
這套房屋是崔榮春于2001年6月從所工作的華通公司處購買。購買時，崔榮春保證自2001年1月1日起在公司工作七年以上，如提前要求離開，公司有權收回房屋。2004年6月9日，房屋產權登記于崔榮春名下。
2004年11月22日，陳建新與崔榮春共同辦理房屋過戶手續，由于手續材料不齊備，當日過戶手續未完成。崔榮春當日繳納了房改房出讓金1152元及契稅4800元。之后，崔榮春未再繼續協助辦理產權過戶事宜，房屋產權證原件一直在崔榮春手中。
2005年10月29日，華通公司根據與崔榮春之前簽訂的《個人購房協議》中約定，要求收回房屋。2005年11月29日，朝陽法院判決，房屋歸華通公司所有。陳建新起訴后，房屋的所有權于2007年7月30日重新登記至華通公司名下。
陳建新根據新出現的情況，變更了訴訟請求要求解除合同、崔榮春返還訂金20000元并賠償損失即訴爭房屋現市場價值與合同交易價的差額534740元。
法院審理后認為，陳建新與崔榮春簽訂的《房屋買賣協議》為雙方就房屋買賣事宜的合意，內容合法有效，對雙方均具有法律約束力。崔榮春的行為違背誠實信用原則，嚴重違反合同約定，導致合同無法履行，合同目的不能實現，合同應予解除，崔榮春應承擔違約責任。因此，判決雙方解除合同、崔榮春賠償陳建新476480元。
法官解讀
賠償差額應等同市場價
朝陽法院法官牛冬華：在本案中，崔榮春以長期不作為的方式停止繼續履行合同，并采取與華通公司訴訟的方式，通過法院判決使崔榮春獲得履行與陳建新之間房屋買賣合同的障礙。導致合同無法履行，合同目的不能實現，合同應予解除，崔榮春應承擔違約責任。對于違約責任的承擔，法院認為應當能彌補陳建新因此遭受的損失。陳建新目前的損失主要體現為喪失了訴爭房屋的使用價值和交換價值，損失賠償額應相當于訴爭房屋的現市場價值與雙方合同約定價格的差額，從而使陳建新得以購買同等水平的其他住房。根據價格部門的評估，這套房屋在2007年8月至11月間的市場價格水平總價應為701480元，與雙方合同約定價格225000元的差額為476480元，此金額系崔榮春對陳建新的損失賠償額。因此，判決崔榮春賠償陳建新476480元。
律師支招
解讀房屋買賣的三種違約情況
那么在遇到出賣人不履行合同時，買房人應該如何請求賠償才能使自己的損失降低到最小，在什么情況下可以要求出賣人支付違約金呢？北京市道可特律師事務所律師劉光超表示，買房人在購房時首先要在合同中寫明買賣雙方的責任。對于出賣人出現的違約情況可以分為幾種情況來處理。
出賣人將房屋直接賣給第三人
如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續，根據法律規定，原買房人有優先過戶的權利，可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經構成了惡意違約，造成合同不能繼續履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。
出賣人要求提高房價辦理過戶
在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。
在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續履行，同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。
出賣人賣房后反悔并要求合同無效
在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，并且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。
除此之外，出賣人是與配偶以外的人共有房屋，那么，出賣人需要有證據證明房屋是共有的。如果不能證明，買房人還是可以要求繼續履行合同。
如果出賣人能夠證明房屋是共有，那么合同不能履行是由出賣人過錯造成的，買房人可以在合同解除后要求出賣人承擔違約責任。
