日前各地陸續(xù)傳出收緊個(gè)人房貸的消息，甚至部分地區(qū)部分銀行個(gè)人住房貸款已全部暫停。雖然銀監(jiān)會(huì)出面澄清：“首套房首付不低于三成的基本政策”未有改變，但隨后的一句話頗有亮點(diǎn)，“各地銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主提高首付比例”。日前抬高門檻的住房貸款，對(duì)于二手房市場(chǎng)的沖擊相較新房市場(chǎng)更為強(qiáng)烈。
不斷上調(diào)的存準(zhǔn)率以及未來(lái)加息的預(yù)期，使得個(gè)貸門檻已經(jīng)變得有些高不可攀。自去年下半年以來(lái)，央行已經(jīng)連續(xù)4次加息，5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率雖然使得貨幣泛濫流動(dòng)性過(guò)剩造成的投資過(guò)熱、通貨膨脹嚴(yán)重等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題在一定程度上得到緩解，但是達(dá)到歷史新高21%的存款準(zhǔn)備金率同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的更多的壓力。放貸的慣性沖動(dòng)造成各大商業(yè)銀行在每年第一季度最大限度的完成全年信貸發(fā)放指標(biāo)，然而不斷提高存款準(zhǔn)備金率，使得商業(yè)銀行頭上的“緊箍咒”越來(lái)越緊，到目前為止，2011年各商業(yè)銀行的信貸額度已經(jīng)非常有限。另一方面，銀監(jiān)會(huì)今年以來(lái)多次對(duì)銀行向房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放貸款進(jìn)行警示，并按照不同程度多次對(duì)商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況做壓力測(cè)試。由此可以預(yù)期2011年下半年，個(gè)人申請(qǐng)房貸難度之大、周期之長(zhǎng)也會(huì)成為歷史之最。
日益緊縮的房貸政策對(duì)樓市交易產(chǎn)生的影響不可低估，相對(duì)延長(zhǎng)了新房以及二手房市場(chǎng)的交易時(shí)間，從而對(duì)市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)暖有一定的抑制作用。而更值得注意的是，相對(duì)于二手房市場(chǎng)，新建商品房的開(kāi)發(fā)商與商業(yè)銀行的良好信譽(yù)關(guān)系，使得購(gòu)房者較容易獲得個(gè)人房貸，而二手房的單個(gè)購(gòu)房者，由于是分散的個(gè)體向銀行貸款，則更難獲得貸款。因此，房貸政策的日益收緊對(duì)二手房的成交量的抑制會(huì)明顯大于新房市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊會(huì)更大。
來(lái)自上海知名中介機(jī)構(gòu)漢宇地產(chǎn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：4月份以來(lái)由于信貸政策的收緊已經(jīng)有近兩成購(gòu)房者受到了明顯影響。從幾家大型房產(chǎn)中介公司和專業(yè)房貸機(jī)構(gòu)了解來(lái)看，二手房貸款目前面臨問(wèn)題一方面，銀行對(duì)貸款申請(qǐng)審核趨于嚴(yán)格，評(píng)估價(jià)格往往會(huì)低于成交價(jià)。另一方面，銀行放貸時(shí)間比以前有所延長(zhǎng)，臨時(shí)變更的比例較高，甚至還出現(xiàn)了審核不通過(guò)退單的現(xiàn)象，這是以前沒(méi)有發(fā)生過(guò)的。
例如來(lái)自漢宇地產(chǎn)的案例：位于寶山顧村分行周邊動(dòng)遷樓盤豐水寶邸，由于已經(jīng)年滿3年稅費(fèi)很低，所以受到很多客戶的追捧。但是隨著目前該樓盤成交單價(jià)不斷上漲，首次購(gòu)房獲得足額7成貸款已經(jīng)成為不可能實(shí)現(xiàn)的事情。比如早在3月份該樓盤成交了一套71平米的2房，總價(jià)122萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)17200元/平米。按照首付3成貸款7成比例，首套房買家顧先生向銀行申請(qǐng)85萬(wàn)貸款，但銀行以單價(jià)太高為由拒批。后來(lái)將貸款調(diào)整到80萬(wàn)依然未批，目前顧先生又籌集了部分房款，僅需貸款60萬(wàn)元，該貸款比例已經(jīng)下降到5成，但是銀行現(xiàn)在依然沒(méi)有審批通過(guò)的消息。這套物業(yè)是否能夠順利成交依然是未知數(shù)。
由此可見(jiàn)，未來(lái)上海樓市受到信貸政策的影響，二手房市場(chǎng)成交長(zhǎng)期保持低迷的概率很大。如果政策延續(xù)，估計(jì)未來(lái)兩三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，二手房貸款市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)目前相對(duì)比較“冷清”的局面。
在“限購(gòu)”、房貸收緊等一系列調(diào)控政策的擠壓下，二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)很難有所回暖，日前，北京、上海等地也紛紛傳出一些小型房產(chǎn)中介關(guān)門的消息。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京3月二手房住宅交易總套數(shù)為10,493套，同比去年下跌六成;4月二手住宅成交量約為9,172套，環(huán)比3月下降了約18%;5月上半月北京市二手房住宅網(wǎng)簽3,226套，同比4月上半月又下降了22%。而每年的6至9月本來(lái)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，如此看來(lái)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，二手房交易量將繼續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)漲勢(shì)將會(huì)繼續(xù)趨緩，二手房市場(chǎng)還將持續(xù)盤整。
