二手房明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施難度大，二手房5月1日?qǐng)?zhí)行“一房一價(jià)”的規(guī)定，可能有些難度。“因?yàn)橘u方都是零散的個(gè)人，不像房企那樣能整體考慮、統(tǒng)一定價(jià)。個(gè)人的隨意性太強(qiáng)了。”
國(guó)家發(fā)改委公布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，自2011年5月1日起，商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價(jià)參照《規(guī)定》執(zhí)行。
記者昨天采訪了我市數(shù)位房企銷售經(jīng)理,從他們那里了解到，我市商品房銷售早在幾年前就實(shí)行了“一房一價(jià)”，只不過沒有明碼標(biāo)示落實(shí)得不是太好。
■《規(guī)定》解讀
一次性公開全部房源
且明碼標(biāo)價(jià)
《規(guī)定》指出，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo)。商品房經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
《規(guī)定》明確，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，有條件的可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標(biāo)價(jià)的，標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。同時(shí)經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)標(biāo)示價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話。
對(duì)于已銷售的房源，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已售房源的實(shí)際成交價(jià)格。商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
■徐州樓市
這幾年一直是“一房一價(jià)”
但沒明示
我市數(shù)位房企的銷售經(jīng)理告訴記者，我市商品房銷售早在幾年前就實(shí)行了“一房一價(jià)”。一般售樓處的做法是，每套房源都有一個(gè)銷售價(jià)格，打成表放在銷售顧問手中，消費(fèi)者看中哪套房子后，由銷售顧問查到后告知。
某房地產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴記者，類似的文件以前也有過，徐州這幾年一直執(zhí)行的都是“一房一價(jià)”的銷售政策，這次發(fā)改委發(fā)文再次強(qiáng)調(diào)“一房一價(jià)”，并把二手房交易也納入范圍內(nèi)，表明了管理部門讓房?jī)r(jià)更加透明的決心，有利于購(gòu)房者明白消費(fèi)。加上限價(jià)政策“半年內(nèi)不允許漲價(jià)超過3%、一年內(nèi)不得超過6%” 的規(guī)定，把“一房一價(jià)”明示出來(lái)后，便于消費(fèi)者對(duì)房企的監(jiān)督，同時(shí)也有利于行業(yè)自律。
■二手房市場(chǎng)
中介機(jī)構(gòu)：二手房
明標(biāo)“一房一價(jià)”有難度
隨后記者又采訪了我市部分二手房中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人。他們均表示，二手房5月1日?qǐng)?zhí)行“一房一價(jià)”的規(guī)定，可能有些難度。“因?yàn)橘u方都是零散的個(gè)人，不像房企那樣能整體考慮、統(tǒng)一定價(jià)。個(gè)人的隨意性太強(qiáng)了。”有一套不動(dòng)產(chǎn)的龐永春經(jīng)理告訴記者。
龐經(jīng)理認(rèn)為，5月1日開始實(shí)行肯定會(huì)有難度，但中介機(jī)構(gòu)會(huì)加強(qiáng)與賣家的溝通，讓賣方標(biāo)價(jià)更實(shí)在一些，確保符合國(guó)家的規(guī)定。他表示，這樣實(shí)行以后，可以讓二手房交易價(jià)格回歸理性，有效擠出水分，使價(jià)格更趨合理。
■《規(guī)定》摘要
須明確標(biāo)示相關(guān)的因素
1、開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。
2、樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)狻⒐┡?、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。
3、當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號(hào)、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
4、優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。
5、商品房所在地省級(jí)價(jià)格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。
商品房銷售應(yīng)當(dāng)公示的收費(fèi)項(xiàng)目
1、商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。代收代辦收費(fèi)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇。
2、商品房銷售時(shí)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)同時(shí)公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3、商品房所在地省級(jí)價(jià)格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。
■深度分析
明碼標(biāo)價(jià)能否根除坐地起價(jià)?
據(jù)新華社電 同樣一套商品房在幾天之內(nèi)連續(xù)漲價(jià)的情況很可能會(huì)成為歷史。對(duì)于此次發(fā)展改革委“明碼標(biāo)價(jià)”的商品房銷售要求，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這正式將物價(jià)部門納入了房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管機(jī)構(gòu)的陣營(yíng)當(dāng)中，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)銷售，打擊“捂盤惜售”將起到積極的作用，不過具體效果如何仍要看政策的執(zhí)行力度和相關(guān)配套措施的出臺(tái)和執(zhí)行情況。
遏制根據(jù)客戶量隨意加價(jià)行為
對(duì)于普通的購(gòu)房者而言，購(gòu)買某一樓盤的商品住房時(shí)重要的價(jià)格參考多是該樓盤的成交均價(jià)。不過開發(fā)企業(yè)公布的“均價(jià)”或是開盤時(shí)的“起價(jià)”往往與實(shí)際簽約時(shí)的價(jià)格不同——通過“捂盤”“多次放盤”或其他方式，開發(fā)企業(yè)可以人為地制造銷售緊張的氣氛，借機(jī)漲價(jià)，從而使得很多購(gòu)房人的實(shí)際購(gòu)買價(jià)格大大超過宣傳時(shí)的“均價(jià)”和“起價(jià)”。
“新政策的出臺(tái)，有利于抑制部分開發(fā)商的違規(guī)行為，特別是在開盤銷售中，根據(jù)客戶數(shù)量而隨意加價(jià)的行為會(huì)被有效遏制。”
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，“這有利于樓市調(diào)控的落實(shí)。一套一標(biāo)價(jià)也避免部分開發(fā)商利用‘均價(jià)’或者‘起價(jià)’等數(shù)據(jù)吸引客戶，制造樓盤熱銷的假象。”
物價(jià)部門參與商品房?jī)r(jià)格管理
其實(shí)，對(duì)于房屋銷售價(jià)格制定的問題，國(guó)務(wù)院曾多次出臺(tái)過政策，規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為，為銷售價(jià)格設(shè)上限。不過此前的商品住房?jī)r(jià)格管理多集中在房管部門，物價(jià)部門并沒有參與其中。
