滬上二手房市場(chǎng)在3、4月份成交得到集中釋放。由于整個(gè)房屋交易過程需要2個(gè)月左右的時(shí)間，因此在接下來的5、6月份，購(gòu)房者還將繼續(xù)奔波：剛剛看定房子的購(gòu)房者要支付定金、簽訂合同;而已經(jīng)支付首付款的購(gòu)房者則需要等待放貸、過戶交房。
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美聯(lián)物業(yè)交易管理部經(jīng)理張佳露表示，二手房買賣流程十分復(fù)雜，對(duì)于購(gòu)房者來說，倘若對(duì)交易的程序和流程一無所知，就難免在交易過程中有所疏漏，導(dǎo)致后期糾紛重重。定金、合同、首付、貸款、過戶、交房是二手房交易中的六大關(guān)鍵。
在確定房屋產(chǎn)權(quán)清晰，對(duì)房屋本身質(zhì)量沒有異議，買家表達(dá)了購(gòu)買意向后，買賣雙方就要著手簽訂定金協(xié)議、買賣合同和支付首付款了，這也就意味著所簽房源正式開始進(jìn)入交易程序。
定金協(xié)議和買賣合同是二手房買賣的基礎(chǔ)，將對(duì)后期的交易順利與否起到至關(guān)重要的作用，因此買方不應(yīng)只求速度而盲目簽訂，而應(yīng)首先確定各項(xiàng)條約和程序是否合法，并且符合自己的意愿。
關(guān)鍵詞1：定金協(xié)議
■重點(diǎn)：條款、產(chǎn)權(quán)是否清晰
劉小姐想要購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房。在反復(fù)考察了位于赤峰路附近的一套總價(jià)98萬(wàn)元、對(duì)口名校的學(xué)區(qū)房之后，劉小姐很快便與上家簽訂了定金協(xié)議，并支付了1萬(wàn)元定金。雙方協(xié)定，在定金協(xié)議生效后的10天之內(nèi)簽訂正式的購(gòu)房合同。
然而，正當(dāng)劉小姐為自己找到了一套性價(jià)比較高的房屋而滿心歡喜之時(shí)，她卻被中介告知，上家決定將售價(jià)漲價(jià)至103萬(wàn)元。劉小姐沒有同意。最終，上家違反了定金協(xié)議，將該房屋以103萬(wàn)元的價(jià)格賣給了別人。盡管獲得了上家1萬(wàn)元的違約金，但想到好不容易找到的學(xué)區(qū)房就這樣和自己擦肩而過，劉小姐還是隱隱覺得遺憾。
通常，在簽訂正式的買賣合同之前，買賣雙方都會(huì)先簽訂一個(gè)定金協(xié)議，以示雙方對(duì)交易意愿的確定。它對(duì)房屋的交易程序有一定的制約作用，但事實(shí)上也存在不少買家或者賣家違約的現(xiàn)象。尤其是在目前市場(chǎng)交易火爆、優(yōu)質(zhì)房源提價(jià)的情況下，如果另外有人給出上家更高的價(jià)錢，而價(jià)格差額又高于違約金的話，那么上家違約就在所難免了。
如何能夠減少違約現(xiàn)象的出現(xiàn)?業(yè)內(nèi)人士建議，如果買方對(duì)房屋本身十分滿意又擔(dān)心上家違約的話，可以適當(dāng)?shù)靥岣叨ń鸬谋壤亲罡卟粦?yīng)超過房屋總價(jià)的20%。
另外，在簽訂定金協(xié)議時(shí)，買方應(yīng)要求上家房屋所有產(chǎn)權(quán)人共同簽字確認(rèn)成交意向。不少二手房買賣糾紛都是由于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)妻一方擅自出售雙方共有的房屋所致。因此，如果另一產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)，即使有資料表明簽約人與房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻關(guān)系，買家也應(yīng)要求簽約人出示房屋產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
同時(shí)，對(duì)于定金協(xié)議中所涉條款，交易雙方一定要仔細(xì)核查。在有些中介公司自行制訂的定金協(xié)議中，有些條款如付款期限、交房期限、違約責(zé)任等界定模糊，使得上下家在后期交易過程中很容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
有些房屋在交易過程中還附贈(zèng)家電、維修基金等，對(duì)于附贈(zèng)的物品，應(yīng)當(dāng)完整地羅列在定金協(xié)議中。一些買家會(huì)認(rèn)為附贈(zèng)的都是小物品，即便不寫明上家也不會(huì)擅自搬走，因此不好意思在定金協(xié)議上一一寫明，那么在后期，如果上家反悔，因?yàn)闆]有書面協(xié)議，下家也只能吃“啞巴虧”。
關(guān)鍵詞2：買賣合同
■重點(diǎn)：合同是否與定金協(xié)議相符
在簽訂正式的購(gòu)房合同之前，王先生對(duì)房源的產(chǎn)權(quán)情況、房屋質(zhì)量都作了詳細(xì)的調(diào)查。簽訂合同的當(dāng)天，王先生因?yàn)楣ぷ鞣泵Γ换艘粋€(gè)小時(shí)到中介公司和賣家簽訂了合同。他認(rèn)為，該交待的都在定金協(xié)議中有所體現(xiàn)了，合同不會(huì)有大問題，于是對(duì)于購(gòu)房合同中的各項(xiàng)條款沒有仔細(xì)看。
之后的貸款、過戶事宜都進(jìn)行得很順利，王先生盤算著自己馬上就要搬進(jìn)新家了，于是退掉了本來租住的房屋，還向房東支付了相當(dāng)于一個(gè)月租金的違約金。哪里知道，當(dāng)他詢問上家何時(shí)搬走時(shí)，上家卻說合同中已經(jīng)明確規(guī)定在過戶后的3個(gè)月之內(nèi)交房。王先生心想這是何道理，定金協(xié)議中明明規(guī)定是放款之后的一周，怎么“變卦”了呢?但事已至此，他只能繼續(xù)等待了。
因?yàn)橘I賣雙方在前期考慮不周，所以常會(huì)在合同中修改定金協(xié)議所涉及的條款，甚至?xí)诤炗嗁?gòu)房合同后再簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。業(yè)內(nèi)人士提醒，如果定金協(xié)議中的內(nèi)容并沒有在合同中有所體現(xiàn)，那么該條款仍然具有法律效力。但是當(dāng)定金協(xié)議中的條款和購(gòu)房合同中的內(nèi)容出現(xiàn)了沖突之后，從法律的角度看，合同上的內(nèi)容將自動(dòng)覆蓋定金協(xié)議中的內(nèi)容，也就是說以實(shí)際買賣合同的內(nèi)容為準(zhǔn)。本案例中，王先生如果認(rèn)識(shí)到這一層關(guān)系，仔細(xì)檢查合同內(nèi)容并提出異議，修改合同內(nèi)容，就不會(huì)出現(xiàn)后面的尷尬局面了。
需要注意的是，有時(shí)候買賣雙方為了避稅或者是能夠多貸款，會(huì)將房?jī)r(jià)做低或者是做高，于是雙方就會(huì)簽訂兩份房屋價(jià)格不一樣的合同，也就是我們常說的“陰陽(yáng)合同”。
但這種交易違反了稅收法律法規(guī)，一旦買賣雙方出現(xiàn)糾紛訴諸法院，法律不會(huì)支持違規(guī)方，同時(shí)違規(guī)方還有可能受到罰款、拘留等行政處罰。對(duì)于購(gòu)房者來說，順順當(dāng)當(dāng)?shù)匕逊孔幽玫绞植攀亲钭屓碎_心的事情，因此對(duì)于違規(guī)操作的合同還是要抱謹(jǐn)慎態(tài)度。
關(guān)鍵詞3：首付款
■重點(diǎn)：收款賬戶是否為產(chǎn)權(quán)人賬戶
小楊是典型的新上海人，考慮到租房子每個(gè)月的租金不是一筆小數(shù)目，而且自己還有住房公積金，于是下定決心要買下一套市中心的小戶型房源。由于資金有限，所以在簽購(gòu)房合同之前，小楊就明確告訴上家，自己不可能在定金協(xié)議規(guī)定的日期內(nèi)支付首付，要求修改合同中首付日期。當(dāng)時(shí)，上家表示沒關(guān)系，但是合同就沒有必要特意修改了。小楊看上家很爽氣，也就沒有強(qiáng)求修改合同。
結(jié)果合同上的首付日期到來之前，上家卻翻臉了，聲明如小楊不能按時(shí)支付首付，上家就要收滯納金，并且要單方面解除合同。
事實(shí)上，買賣雙方因?yàn)楣ぷ鞣泵Α⑷嗽谕獾兀蛘呤琴Y金回籠需要時(shí)間等原因，往往不能完全按照合同規(guī)定的日程辦理手續(xù)。大多數(shù)買賣雙方都比較寬容，能夠理解對(duì)方的難處并退讓。但如果下家認(rèn)為自己在某段時(shí)間內(nèi)難以籌措到資金，最好還是要在合同中為自己爭(zhēng)取到足夠?qū)捲５臅r(shí)間。如果到期之后仍然難以支付首付，應(yīng)與上家協(xié)商，為避免日后不愉快，應(yīng)盡量做到簽好書面補(bǔ)充協(xié)議。
