變數(shù)一：提前還貸至少等候兩星期
從12月初開始，各銀行對提前還貸的申請登記周期放長，而這極有可能影響買二手房擠進優(yōu)惠政策最后期限。
目前各大銀行針對提前還貸，除了貸款本人必須上門預(yù)約登記以外，其等候周期也拉長，少則兩周多則半個月甚至一個月。一方面，每年臨近年底皆有不少人因擔(dān)心隔年貸款利率變化而提早還貸部分貸款，另一方面，因今年趕搭“末班車”效應(yīng)，二手房交易火爆，上家必須清償原貸款才能過戶交易。短期內(nèi)提前還貸增多，銀行自然采取排隊等候方式。
顧小姐最近剛賣了一套房子，直到簽合同時，才得知必須提前申請銀行還貸。顧小姐貸款的銀行是民生銀行(600016,股吧)，按照規(guī)定，必須在每周一到貸款支行填寫申請表格，兩周后確保貸款賬號內(nèi)還貸余額充足，銀行自動扣款后的當(dāng)周五，出具清償證明。她算了算，7號提出申請，21號扣款，25號拿證明。而且這段時間，上家必須同時申請貸款，這樣才能趕在12月31日之前到交易中心過戶，各自繳納稅費。整個過程時間很緊。如果12月中旬以后成交二手房，交易過程基本無法在年底完成。
事實上，現(xiàn)在的二手房上家基本都有貸款，而年底提前還貸會延長整個交易時間。如果上家資金不足，需要下家的首付款來還貸，則又需要雙方時間配合。因此，考慮到辦理時間，中介也會盡量在12月中旬以前簽訂購房合同，一次性付款的可以稍延后。
變數(shù)二：銀行不放款急壞賣家
臨近年底，不少銀行貸款額度基本落實，逐漸放慢了放貸速度和提高審貸門檻。一旦放貸周期跨年度，極有可能影響下一個環(huán)節(jié)，上家交易過戶而產(chǎn)生的稅費變化。
石門一路上某中介門店就險些遇到這樣的尷尬事。客戶買了一套房子，貸款300萬元，通過銀行初審，就等放貸。結(jié)果等了兩個星期，還沒等到貸款通知。店長致電銀行得知，需要客戶再存50萬元以作資信擔(dān)保，才可獲貸款。店長很難理解，按照慣例，越是買高檔房的客戶，經(jīng)銀行評定的還貸能力通常越強，為什么通過初審也不能按時放款?而此時，因為拖延了上家收款時間，且至今未得到明確的放貸日期，上家準(zhǔn)備追究客戶的違約責(zé)任。追究違約責(zé)任事小，店長卻擔(dān)心，萬一銀行明年1月以后放款，那時稅收政策變了，影響了上家計劃中的稅收成本，到時糾紛就大了。經(jīng)過幾番周折，銀行終于放款，店長深深地舒了口氣。
由于銀行房貸政策收緊，最后兩個月申請貸款的變化比較大，而每年因為“跨年合同”的緣故，會產(chǎn)生不少類似糾紛。今年，尤其是在趕“末班車”的效應(yīng)下，不要把預(yù)算做得太緊，更要嚴(yán)格掌握買賣之間的交易節(jié)奏。
變數(shù)三：利率調(diào)整
周先生是不折不扣的剛性需求，結(jié)婚證都領(lǐng)了，但現(xiàn)在房子還沒著落。因為年底兩個人都能拿到豐厚的年終獎金，加上存款和雙方父母的支援，眼見著首付就有50萬元了，兩人看中一套140萬元的房子，確定首付比例時，卻有點犯難：是首付多付點，少貸點款?還是首付兩成，手里留些錢以備不時之需?
目前的利率水平處于歷史低位，而且首次購房者享受貸款利率七折的優(yōu)惠。此時用足貸款，則月還款額較多，加上最低七折利率可能取消，明年還面臨加息，年輕人的收入不高，將來的還款壓力會隨著利率的上調(diào)而逐漸加大。況且婚后很快面臨生育，涉及的費用也是一筆不小的數(shù)目。專家建議，資金稍微充裕而收入不高的購房者，不必因為利率低而貸足七成甚至八成，考慮到將來還款額會因加息而上升，因適當(dāng)控制貸款金額，防范風(fēng)險。
變數(shù)四：貸款卡殼
祝女士一家三口住在閘北區(qū)，9月份提前還清了第一套房子的貸款，剛松了口氣，又開始為孩子將來上學(xué)打算——買學(xué)區(qū)房。本著就近的原則，她選中了閘北實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房，看房、談價、簽合同都很順利，沒想到在銀行貸款審批上被卡住了。銀行對第一套房的還款情況調(diào)查結(jié)果顯示，祝女士有6次逾期未還款的記錄，同時出于僥幸心理，這套學(xué)區(qū)房申請的是7折利率，在目前房貸收緊的關(guān)口，銀行拒絕了她的貸款申請。
到了年底，銀行一般都會收縮信貸規(guī)模，加上央行一再強調(diào)各銀行要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，因此此時貸款審批條件和年初相比更加嚴(yán)格，審批流程也可能較長。同樣的情況申請貸款，年初貸得出，年底可能就貸不出。貸款購房必須注意防范貸款中的法律風(fēng)險，準(zhǔn)備在年底前購房的買房人，同時應(yīng)避免因自身原因致使貸款申請失敗。
