國務院對二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策的定論，使得這項自去年推出的刺激政策至今年年底告終。
“在政策未明朗之前，樓市的交易量和房價都出現(xiàn)了恐慌性攀升，而政策明晰后，房價有望回歸溫和。”中易安房地產擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華在接受中國經濟時報記者采訪時表示，僅從政策層面來看，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止不會有明顯抑制投資投機的作用，但會對投資的心理預期產生影響。
恐慌后將回歸溫和
“上個月的交易量最高，扎堆買房的人特別多，但這個月就不那么明顯了。”北京中原地產朝內北小街店的一位二手房經紀人在接受本報記者電話采訪時表示，至今他還沒有做成一個單子，主要原因是經過11月的交易量釋放后，客源有所減少。另外，接近年底，一些銀行個貸業(yè)務幾乎停止，貸款很難審批，這就意味著需要貸款的客戶只能等到明年開始放貸時才能買房。
鏈家地產國瑞城 (論壇 新聞)店趙經理告訴本報記者，這個月二手房市場表現(xiàn)比較穩(wěn)定，營業(yè)稅優(yōu)惠終止的政策可能會引起買房人在月底之前集中過戶，但量不會很大。而我愛我家機構則認為，從政策公布到12月31日，在未來的22天里，面對營業(yè)稅最后的優(yōu)惠期，市場會出現(xiàn)交易量的井噴，成交量甚至有可能刷新11月份的交易量。
“鏈家地產”認為，營業(yè)稅優(yōu)惠取消，將影響以3—5年次新房為主的需求，趕搭年底稅費優(yōu)惠末班車，使年底集中成交現(xiàn)象進一步加劇，此外，對未來二手房市場成交格局也將產生較深遠的影響，這主要表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，32%需求提前釋放，趕搭年底“稅費優(yōu)惠末班車”;其次，明年部分需求將移向5年外商品房。
徐東華表示，對業(yè)主而言，手中的房產實際上依然有增值空間。根據(jù)中易安市場部的數(shù)據(jù)顯示，有37.6%的二手房業(yè)主對于是否現(xiàn)在出售房產存在矛盾心態(tài)，其中有超過半數(shù)人認為未來房價還會上漲，同時也有相當比例的房產投資人認為，在當前通貨膨脹的預期之下，持有不動產還是一種比較明智的理財方式。
“從長期來看，這一政策不會有明顯抑制投資投機的作用，只會對投資的心理預期有影響。”徐東華分析，因為對于炒房人來說，年限越短的房子炒作價值越高。如果在購入階段增加了稅費，然后在較短的時間內賣掉，這樣可能會增加炒作者的成本。但是，炒作者在賣房時也會把這些成本再轉嫁出去。因此，對炒作者的既有利潤空間不會有太大影響。
政策可能分階段收緊
首都經貿大學房地產研究所教授張躍慶在接受本報記者采訪時表示，通過一項政策來抑制高房價效果不會太明顯。個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復到5年，目的是為了通過營業(yè)稅沖抵部分投資、投機購房的利潤，抑制投資、投機型購房，平抑過快上漲的房價，出發(fā)點是好的。但營業(yè)稅征免時限由兩年恢復到5年只能使房價上漲更快，購房人的購房成本更高，同時導致市場交易量萎縮。
“我愛我家”機構表示，根據(jù)2005年至2007年實施營業(yè)稅的市場反應看，在房地產這樣一個賣方市場征收營業(yè)稅，要么導致業(yè)主惜售，由售轉租，從而使二手房房源更加緊張，房價上漲更快;要么導致業(yè)主借機將營業(yè)稅轉嫁給購房者，使購房人憑空多出5.5%的購房成本。同時，交易成本的上升和房源量下降將直接導致成交量的滑坡。
“市場希望通過營業(yè)稅優(yōu)惠終止來抑制高房價的愿望是好的，但也要考慮目前宏觀調控的整體形勢。”徐東華說，目前只出臺二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止的政策，但可能下一步的“收緊”政策會分階段出臺。比如現(xiàn)在出臺營業(yè)稅兩年恢復到5年，再過一段時間個人所得稅的優(yōu)惠也有可能取消，再下一步契稅優(yōu)惠也可能取消，最后再收緊信貸政策。中央可能希望一步一步進行調控，而不是像急剎車一樣全部出臺。根據(jù)以往的經驗，中央希望通過政策調控達到軟著陸的目的。
張躍慶認為，從長期看，要抑制投資、投機炒作行為，平穩(wěn)房價，在調整各種稅費政策的同時，還應該通過政策搞活存量房市場。因為在土地資源有限的情況下，僅靠新增商品房供應量很難解決目前房價居高不下的問題。
“應該通過降低交易環(huán)節(jié)稅費和加大持有環(huán)節(jié)稅費的手段，鼓勵存量房進入市場。”張躍慶表示，目前這種交易環(huán)節(jié)稅費太重、持有環(huán)節(jié)稅費太輕的現(xiàn)狀不利于存量房入市交易。
