二手房交易實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范
文/ 楊 雷
序
最近本律師接到很多關(guān)于二手房、動(dòng)遷安置房等買賣方面的法律咨詢，有上家咨詢，也有下家咨詢的，大致集中在貸款、付款方式及期限、交房、稅費(fèi)、違約責(zé)任等方面。一般而言，上、下家在簽完房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議并給付定金后，會(huì)就簽署二手房買賣合同即《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定簽署期限，并以定金擔(dān)保最終簽署該買賣合同。同時(shí)，下家在簽約當(dāng)日支付首付款，上下家依據(jù)該合同繼續(xù)履行并直至完成交易。
下文中，本律師會(huì)就目前上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》共同制定的示范文本即《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡(jiǎn)稱“二手房買賣合同”)的規(guī)定(也即買受人、出賣人將于房產(chǎn)中介處訂立的二手房買賣合同)，根據(jù)該合同條款的順序逐一解釋與提醒，以饗讀者。
案例
近期，本律師處理了一宗二手房買賣合同糾紛，下家是臺(tái)灣同胞，在簽署了二手房買賣合同后支付給上家60萬(wàn)首付款，同時(shí)，該買賣合同中附件三付款協(xié)議里明確約定上家在收到首付款3個(gè)工作日后，在貸款銀行允許的最短時(shí)間內(nèi)還貸，在中介陪同下前往房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記。下家在簽署該買賣合同后七個(gè)工作日內(nèi)向銀行申請(qǐng)貸款，合同約定的過(guò)戶期限距離簽約日相差6個(gè)多月。合同簽約兩周后，上家表示首付其中30萬(wàn)用于他處購(gòu)房，現(xiàn)要求中介擔(dān)保墊資30萬(wàn)后，再繼續(xù)履行該買賣合同。之后，律師開(kāi)展了上家資信及房屋權(quán)利狀況的調(diào)查工作，在房地產(chǎn)交易中心查詢到該房屋曾有被司法查封的記錄，而且了解到上家履約能力存有疑問(wèn)，其本人宣揚(yáng)自己有黑社會(huì)背景。鑒于此，我的委托人決定收回房款挽回?fù)p失。在律師策略性建議下，我的委托人及時(shí)收回30萬(wàn)首付款后決定再起訴上家追究違約責(zé)任。
上述案例，之所以上家能挪用首付款，究其根本原因在于上家輕信中介，合同制定不嚴(yán)密。對(duì)于違約責(zé)任的舉證責(zé)任在于受約方，要證明上家違約，也即證明上家在銀行還貸最短時(shí)間未與還貸，該條款中“最短時(shí)間”很難確定，同時(shí)，過(guò)戶時(shí)間又安排在6個(gè)月后，下家若等到該時(shí)間再起訴風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，簽合同看似小事，其實(shí)大有學(xué)問(wèn)。對(duì)于上家尚有貸款未還的，在補(bǔ)充條款中至少應(yīng)明確約定“本合同生效后x日內(nèi)，出賣人與銀行抵押權(quán)人或者其他權(quán)利人注銷他項(xiàng)權(quán)利的登記，逾期未注銷的，買受人有權(quán)追索出賣人的違約責(zé)任，按照合同第X條執(zhí)行。”同時(shí)，還可以利用第三方資金監(jiān)管或轉(zhuǎn)按揭的模式，較為科學(xué)及合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
售、購(gòu)房流程
本文所介紹的二手房買賣，不含較為特殊的五年內(nèi)禁止上市交易的動(dòng)遷安置房、涉及同住人的售后公房即房改售房以及開(kāi)發(fā)商出售一手現(xiàn)房或預(yù)售期房，專指房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買上市商品房后再轉(zhuǎn)手交易的二手房買賣行為。
二手房交易流程，主要包括簽約，過(guò)戶，交房三個(gè)核心環(huán)節(jié)。一旦發(fā)生糾紛，當(dāng)事人要采取法律措施追究對(duì)方違約的最直接、最根本的依據(jù)即二手房買賣合同。因此，二手房買賣合同也即簽約在二手房交易流程中是最關(guān)鍵，最核心、最發(fā)揮作用的一個(gè)環(huán)節(jié)，不要忽視簽約所能起到的策略作用。
簽約提示
在上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站，售、購(gòu)房者可以輕易地下載到《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的示范文本，在簽約前應(yīng)自己先看一下該二手房買賣合同，列出出售或購(gòu)房可能出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)本次交易特別關(guān)注而在示范文本中未列明的，應(yīng)先考慮好如何在合同的補(bǔ)充條款中加以表述。
在中介公司簽約，比較負(fù)責(zé)的中介會(huì)針對(duì)分期付款及方式與過(guò)戶期限等主要條款征詢雙方意見(jiàn)。上、下家若第一次買賣房地產(chǎn)，因缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，亦無(wú)從把握可能產(chǎn)生的糾紛而匆匆簽約。其結(jié)果，就是一旦發(fā)生糾紛，合同中沒(méi)有規(guī)定，雙方又達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議，很有可能讓對(duì)方鉆了空子而后悔不迭。
通常雙方初步商談完畢，客戶會(huì)看到打印的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》樣本，首先映入眼簾的是《特別告知》，中介為了促成交易，會(huì)說(shuō)這個(gè)告知可以跳過(guò)不看。但其實(shí)，如果客戶仔細(xì)逐條看完特別告知的三、四頁(yè)紙，基本上會(huì)肯定地認(rèn)可其存在的價(jià)值。
律師就詳細(xì)解釋一下該特別告知中所隱藏的秘密：
1、共有、房改售房、夫妻財(cái)產(chǎn)共有的提示
《特別告知》第三條第一項(xiàng)規(guī)定：“……雙方當(dāng)事人訂立房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、共有人的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利登記分為獨(dú)有和共有，共有指二個(gè)以上權(quán)利人共同擁有同一房地產(chǎn)，買賣房地產(chǎn)簽訂合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人應(yīng)在合同內(nèi)簽字蓋章。原職工已購(gòu)公有住房上市出售的，參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人應(yīng)在合同附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽字蓋章;因故無(wú)法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應(yīng)出具同意出售的其他證明。房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的權(quán)利人將房地產(chǎn)出售前，應(yīng)與其配偶協(xié)商一致，出售后配偶再提出異議的，由權(quán)利人承擔(dān)法律責(zé)任。”
原則一：房屋共有即房產(chǎn)證上登記2人以上的，該二手房買賣合同需要全體共有人簽字。其隱含的概念是法律上的無(wú)權(quán)代理或無(wú)權(quán)處分，若部分所有權(quán)人代簽或空缺簽名的，在無(wú)公證授權(quán)委托書的情形下，很可能該合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效或不成立。所以，需要全體共有人到場(chǎng)簽署該合同才能保證合同有效，買受人才可依據(jù)該合同追究違約責(zé)任。
原則二：房改售房需要同住成年人簽署同意出售。其隱含的法律意義在于同住人的有居住權(quán)或共有權(quán)。根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人要求無(wú)產(chǎn)權(quán)的原公房同住人遷讓的，對(duì)有扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)保護(hù)其房屋居住使用權(quán);對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無(wú)住房等情況，分別作出處理。同時(shí)規(guī)定，按“九四”方案購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。
也就是說(shuō)，房改售房的產(chǎn)權(quán)人在出售該房屋時(shí)應(yīng)征得成年同住人的同意，并負(fù)責(zé)解決其相應(yīng)權(quán)益。《民事法律適用問(wèn)答(2003年第2期)》規(guī)定：“長(zhǎng)寧法院民三庭反映，售后公房登記的所有權(quán)人未經(jīng)其他共同居住人同意，將售后公房出售的行為是否有效?答：不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利以登記為公示要件，買受人沒(méi)有義務(wù)去查明買賣的房屋是否還有其他未經(jīng)登記的用益權(quán)利人。因此，買受人與登記的房屋所有權(quán)人達(dá)成買賣房屋協(xié)議，又無(wú)違反國(guó)家禁止性法律法規(guī)情況的，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議有效。至于售后公房其他未經(jīng)登記的同住人的權(quán)益，應(yīng)由出售人負(fù)責(zé)解決。”雖然有此規(guī)定，但購(gòu)房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭(zhēng)。
