二手房交易合同糾紛
去年，東莞市房管局下發《關于加強房地產經紀行業管理的通知》，要求從2008年8月1日開始，房地產中介機構在為消費者提供中介居間服務時推廣使用由市房地產中介協會和市消費者委員會印制的《房地產中介買賣居間/服務合同》示范文本(下簡稱“合同示范文本”)。
時隔一年有余，記者通過走訪市場了解到，東莞絕大多數中介仍“各自為政”，采用自制合同文本。有業內人士表明，盡管示范文本中的條款非常細致、明確，但冗長的內容儼然不夠精煉。而消費者則對統一合同文本普遍持贊同意見。
現狀
多數中介行仍使用自制合同文本
“去年開始推廣使用的合同示范文本并未普遍被中介行采納，他們仍在使用自制的合同。”東莞市房地產中介協會秘書長鄭浩輝告訴記者，去年中介協會印制了示范文本2000套，而至今僅售出220套左右，占比僅一成余。
馬小姐剛剛購買了南城市政廣場旁的一套二手房，她遞給記者看的“合同”是一份《房地產轉讓合約》。記者看到，該合約只有A 4紙正反兩面內容大小，關于房屋基本情況、稅費承擔、付款方式、違約責任等均有約定，但是條款仍過于簡單。無獨有偶，柯先生購買的一套三房二手房單位，其明確告訴記者，中介方提供的也并非《房地產中介買賣居間合同》，而是由該中介行自制的合同文本。“按理，這份合同問題不大吧?”柯先生戰戰兢兢地向記者問道。
記者采訪的多位消費者均表示，他們與中介、賣家簽訂的二手房合同都非《房地產中介買賣居間合同》。隨后記者走訪城區大小的中介行發現，絕大多數中介機構都有自制的合同文本，并且仍在使用。有中介行負責人告訴記者：“我們是在合同示范文本的基礎上進行改善和補充的。”而有的一些小型中介行，對于市房地產中介協會和市消費者委員會印制的合同示范文本顯然不知情，正在負責一單二手房生意的經紀人阿周說：“我們公司一直用的是這種合同，示范文本是怎么樣的?我倒沒有看過。”
中介服務收費標準尚無明確界定
記者通過多種渠道拿到了4家中介行的合同文本，對比發現，各公司的條款不盡相同。有的非常細致，包括物業裝修情況、附帶家私家電情況、物業抵押與否、向哪家銀行貸款、有無斷供樓款等等，都有注明;而有的則非常“粗糙”，總體來說基本涵蓋了二手房交易的基本內容，但卻不夠周全，物業產權轉移登記這一重要的事項，也只以寥寥數筆帶過。“按照多數中介的做法，如果合同中沒有具體注明的，多數會以口頭協議為準。”一位知情人士告訴記者。
值得注意的是在中介服務費這一條款中，合同示范文本著重提及了“丙方(中介方)向甲乙雙方共收取的中介服務費不得超過本房產交易價格的3%”。而在記者拿到的4份中介行自制合同文本中，并沒有看到中介服務費收費標準的明確界定，僅是以“空格”的形式標注了中介的服務費用總額。而合同示范文本中交易資金監管的條款選項，在中介公司自制文本中也未有體現。
析因
二手房交易有特殊屬性
“示范文本只考慮了交易中最基礎的情況，而實際上二手房的交易要復雜得多。如果使用示范文本，我們要根據買賣交易標的具體情況，或還要再行協商和簽訂補充協議。但是我們不能要求每一位業務員(經紀)都完全‘專業’，在補充協議中針對交易中的房屋補充‘個性化’的協議。所以我們也是自己制定合同文本，然后是通過實踐發現問題，盡可能將我們自己的合同文本補充完善。”一位不愿意具名的中介行法律顧問告訴記者，從其進入公司開始，已數次修訂公司的合同文本。”記者留意到，該司的最新款合同文本中相當“與時俱進”，其中還約定了買賣物業住宅專項維修資金的繳納問題。而住宅專項維修資金是今年年中，房管局統一下發通知要求繳納。
記者了解到，二手房物業的交付類型非常“多樣化”，當然也會產生不同類型的排列組合。該人士繪聲繪色地說：“打個比方，一套物業，業主貸款還清與否?還清的話物業怎么交付?而未還清貸款呢?客戶方面樓款的支付也與業主貸款還清與否相關。總之，好比排列組合，3組數字，每組數字分別由3個數字組成，現在重新進行排列組合為兩個數字一組，共有多少種排法?有27種。”
范本內容詳盡但冗長
滿堂紅東莞公司總經辦總監薛慧明也基本同意了這個說法。她表示，二手房交易不同于一手房，在程序、操作方式上均不盡相同。“一手房買賣中，消費者對接的是發展商、銀行，而二手房對接的是賣家，而由于政策、時間的變動，也使得交易更加繁瑣。”
“在合同示范文本的征求意見過程中，或許不夠充分，考慮不夠周全。”薛慧明詳讀了范本后告訴記者，“冗長的8頁A 4紙形成的內容確實很詳盡，但顯然太多了。買賣雙方本身，及與中介在交易前的談判過程中，已經是一個博弈過程，到了簽合同這個環節中，再要花費時間來從合同文本中‘挑骨頭’，那似乎是一件非常困難的事情。建議示范文本文字上要言簡意賅，盡量精煉。畢竟對于消費者來說，這樣的示范文本如果能夠廣泛被中介采用，則是確保交易安全的定心丸。”
對此市中介協會秘書長鄭浩輝表示，合同示范文本的推出也考慮到市場的消化問題，經過一定時間的沉淀和收集反饋意見，即將會考慮對示范文本進行修改，進而再有效地推行。
案例
合同無約定，投訴無門
小葉一個月前通過中介公司購買了一套二手房，并與賣家、中介簽訂了三方合同。交了定金給賣家、并配合辦理了相關事宜后，現在正焦急地等待著銀行放款。小葉以為這樣可以拿到鑰匙了，結果到了賣家處 要 鑰 匙 時 卻 吃 了 個 閉 門羹———原來在合同上，關于房屋交付使用的具體時間和方式并無約定，而賣家卻表示，肯定是在其收齊全部房款后才交付房屋。小葉氣急敗壞地想“告”賣方，但是律師卻告訴他，合同沒有具體的約定“投訴無門”。
律師說法：合同問題導致二手房交易糾紛多
東莞明冠律師事務所主任邱平旺表示，多數二手房屋買賣交易中，由于合同的問題導致買賣雙方與中介公司產生糾紛的不在少數。他告訴記者，合同的糾紛主要體現為，一是由于合同本身存在的設計不完善、約定不盡明確，以致后續發生的具體情況無法解決;二是交易雙方當事人受市場等因素影響，不買或不賣，導致的違約，而“不賣”在2007年市場交投兩旺時體現尤其明顯，今年也有部分情況出現，而08年市場則是買方“不買”的違約;三是交易當事人與中介之間的糾紛，例如涉及到交易稅費更新、調整，辦理快貸的問題，而交易當事人在不了解實情下歸責中介、不給中介費用的情況時有發生。
