上周,“一套房貸款未結(jié)清,二套房貸首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,還被正式叫停,維持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。廣州被冠上了二套房貸全國最嚴(yán)的名頭。由于新政同時(shí)規(guī)定,二套房買家如果首套房貸已經(jīng)結(jié)清的,再次申請貸款可以被視為首次購房,首付三成,房貸利率也可以享受首套房的優(yōu)惠。那么問題就來了,同樣是二套房買家,首付七成貸款三成和首付三成貸款七成,簡直就完全調(diào)轉(zhuǎn),二套房買家完全可以先申請?zhí)崆斑€貸再申請二套房的貸款。這種做法,到底能幫購房者省下多少利息?記者細(xì)細(xì)算了一筆賬。
市民王小姐三年前按揭貸款在番禺購買了一套大三房單位,兒子后年就要上小學(xué)了,她又在市區(qū)看中了一套300萬元的學(xué)位房單位。因?yàn)榭春梅畢^(qū)房產(chǎn)的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒適的小區(qū)環(huán)境。因此她不打算賣掉第一套房,想再次貸款買二套房。在首套房還剩下大概100萬元的貸款的情況下,王小姐想再次貸款購房,以申請商業(yè)貸款為例,有三種方案。
第1種
首套房繼續(xù)還貸二套房首付七成
由于廣州宣布將繼續(xù)執(zhí)行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐還有房貸未結(jié)清,首付比例最低要七成。300萬元首付七成為210萬元,剩余的90萬元做商業(yè)貸款的話,利率也要上浮為基準(zhǔn)率的1.1倍,30年期(等額本息)的月供款約為5683元。
分析:在買家二套房首付款資金充足的情況下,上述付款方式的優(yōu)點(diǎn)是多付了首付,月供比較少。而同時(shí),王小姐還在按揭的一套房做的也是30年期的商業(yè)貸款,按照當(dāng)時(shí)基準(zhǔn)利率打九折的首套房優(yōu)惠,月供款為6772元。
第2種
一套房提前還貸二套房首付三成
對于首套房貸結(jié)清的則可被視為是首套房,首付最低三成并享受利率優(yōu)惠。即使是首套房貸結(jié)清,但名下還有房產(chǎn),也不受限制。這對于從2010年以來一直嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的廣州來說,二套房貸已經(jīng)是大大松綁。
一般情況下,只要二套房的七成首付不多于一套房未結(jié)清的房貸,買家都是有能力首先提前還貸的。王小姐如果選擇先將一套房剩下的100萬元房貸提前還款,那么購買二套房的時(shí)候首付比例就可以最低三成,只要給300萬元的三成90萬元就可以了。剩余的210萬元做按揭貸款可以享受基準(zhǔn)利率的9折。210萬元30年期的貸款(等額本息)9折利率優(yōu)惠,月供款為約11674元。
分析：這種做法的優(yōu)點(diǎn)是,二套房首付比例低,房貸利率也低。不過缺點(diǎn)當(dāng)然就是二套房月供款幾乎翻倍。不過需要指出的是,在首套房貸未還清的情況下,如果不提前還貸,也是有兩筆貸款要同時(shí)月供的。就像王小姐一樣,如果不提前還貸,她家庭的總月供一套房6772元、二套房5683元,總額也要達(dá)到12455元。比二套房貸款七成的月供款11674元還多。在不提前還貸的情況下下,王小姐的兩筆房貸分別是首套房100萬元、二套房90萬元,貸款總額190萬元。如果一套房提前還貸,王小姐的貸款總額則是210萬元。貸款總額少的,月供反而增多。
第3種
將二套房七成首付全部用于
提前還貸加二套房首付
除了上述兩種情況外,如果二套房買家的首付款資金充足的話,將原本要用于二套房首付的這筆資金(首付七成)除去一部分用于一套房房貸提前還款,剩余的部分,即使是多于二套房首付比例的三成,也全部用于二套房首付,這樣的話,就最省利息了。
就像王小姐的情況,她原本要用于二套房的首付資金是210萬元,但如果拿出其中的100萬元用于一套房提前還貸,剩下的110萬元再全部用于二套房首付,做到首付約37%的話,那么她二套房貸款190萬元,30年期(等額本息、利率9折優(yōu)惠)的月供款為約10563元。每月的月供款比首付三成的11674元要省約1111元。
點(diǎn)評：對比一下首付三成90萬元,有20萬元資金是王小姐提高二套房首付比例投入進(jìn)去的,如果將這20萬元做最保守的理財(cái),放在銀行存5年定期的話(年利率3.5%),也就是分?jǐn)偟矫吭驴梢杂欣⒓s583元。利息的金額當(dāng)然還是無法與沒有節(jié)省的1000多元利息相提并論的。不過如果買家可以找年收益在7%以上的理財(cái)產(chǎn)品或者投資,則可以考慮將多余的20萬元用于其它投資理財(cái),每月的收益在1167元以上。
提醒提前還貸要注意什么?
按揭公司鄭大源表示,一般情況下,市民在商業(yè)銀行申請?zhí)崆斑€貸,需要1-3個(gè)月時(shí)間才能扣款完成。市民如果有意再次購房的話,最好提前準(zhǔn)備。同時(shí)對于提前還貸后再次貸款的規(guī)定,公積金貸款的審核要比銀行嚴(yán)格。例如,通常在市民申請?zhí)崆斑€貸并成功扣款后,要在人民銀行的個(gè)人征信上查到貸款已經(jīng)結(jié)清需要等半個(gè)月到一個(gè)月。如果是申請商業(yè)貸款的話,即使還未查到征信結(jié)清,只要成功扣款了,在銀行出具證明的情況下,則可以視作是首套房重新貸款。而公積金中心則即使是已經(jīng)扣款成功了,還需要查到征信結(jié)清了才能再次申請貸款。同時(shí),公積金中心還規(guī)定前一次貸款要結(jié)清3個(gè)月后才能再次申請貸款。前前后后算起來,公積金要提前還貸并再次申請貸款,從提出申請開始,可能要半年時(shí)間。
