2010年6月4日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知，對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規范。通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
通知還規定，借款人其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的、已利用貸款購買過一套(及以上)住房，須執行二套房差別化信貸政策，這一認定標準被業界認為是史上最嚴厲的二套房政策，同時也表明了管理層控制房價上漲的決心。
然而這樣的二套房標準，在認定上、操作上會有哪些難點呢?搜房網分別從家庭套數如何核查、異地購房如何認定、銀行執行力度如何控制、假離婚如何判定、名下商業地產是否算和保證書如何保證六個方面詳細解讀了二套房的操作難點。
操作難點一：家庭套數如何核查
家庭住房套數是由住房地產主管部門通過房屋登記信息系統對借款人家庭住房登記記錄進行查詢，并出具書面查詢結果。這對于上海、北京這類大城市來說，應該可以做到，但對于一些還不具備網上簽約條件的中小城市來說，買房者完全有可能在自己出具的書面證明上“動手腳”，從而逃避二套房的首付和利率限制。
另外，目前部分地區房屋登記還是以個人為單位，除非夫妻聯名購房，否則無法核查一個人的購房記錄時得知其配偶是否有房產;如果父母給子女的房屋沒有過戶，那么即使子女對房屋具有全部支配權，也不能算成子女的財產。
對此，通知有相關規定：由房地產主管部門查詢并出具書面查詢結果，沒法查詢的由借款人提交家庭住房實有套數的書面誠信保證。誠信保證不實的，將記作不良記錄。提交保證書的效果如何，有待實踐檢驗。
操作難點二：異地購房如何認定
由于全國范圍內民政系統、銀行征信系統、房產系統、資產系統相互之間均不聯網，比如有客戶之前在外地買過房，且無貸款，銀行難以查出該記錄。而且省和省之間、本省本市區縣的住房登記信息也相對獨立，要想獲得購房者在本市的房產信息，需要到所有區縣都查詢一遍，理論上可以實施，但執行起來非常麻煩。
中原地產一位人士曾舉例稱，由于民政系統內部并未聯網，夫妻中非本地的一方，可回原籍開出單身證明，最后可以以個人名字購得“第一套房”。
操作難點三：缺少實施細則 銀行執行力度如何控制
由于缺少細則，“認貸又認房”的二套房新規盡管已出臺，但銀行在執行時卻感到困惑。因此很多銀行仍執行“只認貸”的舊政，個別網點則暫停受理房貸。
認貸現在是沒有問題的，以前銀行就一直是這么做的，但認房還是有一定難度的，畢竟現在全國范圍內住房登記并未聯網，異地認定困難比較大。如果有的人在外地已經買了房，再在上海置業，完全可以不被查到，并獲得首套房的貸款利率優惠。
“已有一套住房，且無貸款記錄，再貸款買房算一套房還是二套房?”面對記者提出的問題，某國有銀行個貸部人士表示，盡管二套房認定的新政已經出臺，但該行暫沒接到上級通知，現有的貸款申請仍按照原有政策執行。
“以家庭為單位、認貸又認房的政策堪稱史上最嚴厲的，不過目前缺少實施細則，銀行執行起來難度很大。”某銀行個貸部負責人表示，三部門發文中提及了通過房屋登記信息系統、征信記錄、面測、面談等形式來核實貸款人的房屋信息，這就涉及了戶籍、房屋權屬及信貸等多個環節，需要公安、房屋管理局及商業銀行等多部門共同搭建信息共享平臺，不然的話，從銀行層面上很難操作。
操作難點四：假離婚銀行判定
通知中說，只要購房者名下有一整套房產再買房即算二套。那么對于夫妻共有一套房產，各占50%的產權，然后離婚，雙方需要再買房的，是否算做二套呢?
對此，政策里并沒有明確，那么銀行判定貸款客戶是否已婚，還要依靠央行的征信系統。而民政系統的婚姻登記信息未與征信系統聯網，如果借款人提供的是假的離婚證明，銀行也無從查證。
操作難點五：名下商業地產如何算
此外，已購住房后，再購買商業地產或商住兩用房，是否算做第二套房呢?過去對于個人買商鋪等商業地產是否算作是有房族并沒有明確規定，此次出臺的二套房認定政策，對于過去個人買商鋪等商業地產是否算做“有房族”依然沒有明確規定。
由于之前商業地產不受二套房限制，因此在住宅市場受新政影響低迷時，商業地產項目逐漸成為新的投資渠道。
操作難點六：保證書如何保證
盡管銀行征信系統已經全國聯網，但是房屋權屬信息還沒有全覆蓋。換句話說，如果你在外地買房，只要沒有貸過歀，就有可能查不到。為堵住這個漏洞，建設部要求“如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。”
對此，業內人士表示，僅憑借款人提供的誠信保證約束作用有限，尤其是在目前誠信體系不健全的情況下，難免出現假保證書現象。
總結：
“若想實現‘認房又認貸’的初衷，需要民政部、銀監會、央行、房管局、稅務總局等至少幾大部委聯手共建個人住房信息系統。”業內人士表示，這樣一個龐大的工程，至少需要10年以上的時間和龐大的資金投入才能做得了。在目前的具體國情下，要想切實落實二套住房認定新標準，難度不小。
