二套房貸是政府調控房價這匹烈馬不致嚴重失控的韁繩，可看作觀測房市冷暖的溫度表。自2007年9月面世以來，幾乎沒有人能對它講得清。或許監管機構和銀行分別出于保持政策穩定性和操作靈活性的需要，頗有“這事兒不能說得太細”的意味，但對購房人來說，有必要理清楚。
二套房的認定有3個關鍵點：以夫妻關系為基礎進行家庭認定;有無信貸記錄是主要判定依據;與商貸行為相關，只發生在申請商貸的時候。
以夫妻關系為基礎認定家庭
以個人還是以家庭為單位認定曾是2007年爭論不休的話題，12?11新政的下發，央行明確對二套房貸給予了以家庭為單位的說法。這讓不少人又產生了新的困惑：兒子和父親是不是一家人?兩未婚兄弟怎么算?諸如三世同堂狀況怎么辦?未成年人又怎么算?
已成年即可為家
小張打算今年買套新房結婚，他的父母和哥哥分別在5年和3年前貸款買過房，小張想知道自己是否屬二套房。
解析：不屬二套。家庭單位的認定依據，既不是戶口本上的一戶，也不是血緣關系上的一家人，而是以商貸申請人的夫妻關系為基礎組建的家庭。換言之，單身成年人以本人認定家庭單位;已婚成年人以夫妻兩人共同認定為一個家庭單位，其未成年孩子不能獨立構建家庭單位，可計入家庭單位的一員。小張既已成年未婚，則以本人作為獨立家庭單位，不受家里其他人的影響。
婚姻讓信貸記錄共有
黃先生在婚前名下有一套貸款買下的房產，他和女友12月領完結婚證后，打算共同購買一套房。妻子此前名下無任何貸款購房記錄，因此婚后購置這套房產黃先生打算用妻子名義申請房貸。
解析：屬于二套。由于黃先生結婚之前有商貸記錄，雖然女方名下無房，但是現在兩個人共同組建了家庭，商貸記錄已為家庭共有。即便再以女方名義買房，仍要屬于二套房范疇。
銀行對婚姻事實的認定不是看結婚證而是看戶口本，如果新婚夫妻領了結婚證但還沒來得及更改戶口，那么這夫妻二人在銀行面前就不算是一個家庭，仍然可以各自買一套房并享受首套房待遇。但這顯然有違規操作的嫌疑，不建議購房人使用。
未成年人無二套房貸
朱先生的女兒今年16歲，出于長遠的考慮，為了避免可能出現遺產稅以及女兒以后婚后的財產分割問題，在買房時他想把女兒的名字寫到房產證上，只是不知道對女兒以后購房有無影響。無獨有偶，黃小姐今年準備買房，她發現父母在房產證共有人一欄里填有自己的名字，想知道自己在買房時是否屬于二套。
解析：均不屬二套。《民法》規定，有完全民事行為能力的人才能向銀行申請貸款，這決定了未成年人不存在二套房貸問題。未成年人所在家庭單位的認定，是以其監護人為主體的，通常包含在其父母的家庭單位內，買房以父母的名義進行。我國法律并未限制未成年人擁有住房產權，不少買房人也愿意把買賣契約及產權證寫上子女的名字，但在向銀行申請貸款時，要與子女作為共同買房人方可，且此貸款只記在父母名下。
信貸記錄是判定依據
首套、二套的概念不是針對房產，是指貸款的次數。沒有貸款記錄，有再多房也算首套。如之前的房是宅基地、集資房，或是一次性付清與贈與，沒有通過銀行按揭買過房，都屬于首套。反之，如果已有信貸記錄，即使已償付完畢，也極易被認定為二套房(特殊時期的改善型住房除外)。
異地購房算二套
“我在西安老家已經有一套房，在上海購房是否算作第二套房?”從西安到上海工作的小袁有此疑問。
解析：屬于二套。目前銀行的征信系統已經實現全國聯網，只要是在銀行貸款買房，各家銀行都可從央行的征信系統上調閱信貸記錄，連外資行也概莫能外。對像小袁這樣的人來說，二套房政策確實造成了池魚之災。
先賣后買仍算二套
張小姐兩年前曾貸款買過一套小戶型房產，今年計劃買一套更大一些的。她想采取賣掉手頭的小戶型再買大戶型的方式，不知道是否屬于二套。
解析：一般會被認定為二套。央行和銀監會有關負責人曾有明確說明：除被認定為購買改善型住房外，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執行。而改善型住房政策是否會繼續執行，至今動向不明。
只發生在申請商貸時
不少人想申請公積金貸款，問是否存在二套房問題。需要明確的是，二套房的認定只發生在申請商貸的時候，無論以前的信貸記錄如何，如果購房人現在申請的是公積金貸款，就不存在二套房問題。組合貸因為用到了商貸，則要按商貸處理。換言之，無論是第一次買房用商貸第二次用公積金，還是多次均用公積金貸款，都不屬于二套房范疇。
第一次商貸第二次公積金算一套
童先生曾用商貸購買了一套50平方米的住房，婚后計劃用公積金購買一套80平方米左右的房子，此種情況他不知道是否算二套。
解析：不屬二套，因為第二次買房不存在商貸行為。需要進一步說明的是，有理財師據此作出建議，如果首次置業且買房面積較小，僅作為過渡使用，最好先全用普通商業房貸，把公積金貸款留作下次改善型購房時使用。這個建議至少存在兩個誤區：一是公積金貸款有額度上限，用以改善型住房并不合適;二是首次置業如果買房面積小，公積金貸款就有了用武之地，而且公積金貸款只要還清上一次就允許借下一次，存在循環使用的可能，沒有必要把寶貴的機會留下來。
第一次公積金第二次商貸算二套
周先生購買第一套房時使用了公積金貸款。因為兒子結婚，打算以自己的名義為兒子商貸購置一套新房，想知道是否屬于二套房。
解析：一般會被認定為二套房。公積金貸款的記錄也進入了央行的征信系統。如果第一次購房用了公積金貸款，第二次購房申請商業房貸，將被執行二套房政策。即使第二套房使用組合貸款，即公積金加商貸模式，也會被視為二套房。
二套房貸政策演變
2007年9月27日
央行和銀監會聯合發文，第二套(含)以上住房貸款，首付不得低于四成，貸款利率1.1倍。
2008年12月11～12日
11日，國務院發文要求，二套房貸應執行四成首付、1.1倍利率，但改善型住房可按首套房兩成首付、7折利率的標準執行。12日，央行明確了二套房貸以家庭為單位。
2010年1月10日
國務院辦公廳發文要求，二套房貸以家庭為單位，首付不得低于四成，利率嚴格按照風險定價，改善型住房未有提及。
2010年4月14日
對于家庭貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。
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