摘要：“二套房貸首付70%，貸款利率上浮20%。”面對銀行給出的近乎苛刻的二套房貸款條件，北京市民老王最后只能無奈地放棄通過銀行籌款。
老王抱怨道，現(xiàn)在銀行對二套房貸款搞“一刀切”，根本不管是否是改善性需求。只要是二套房，首付提高，利率上浮，甚至得到貸款還要等到下月初。與其這樣，還不如從親戚朋友那里籌措資金。
銀行業(yè)人士表示，雖然現(xiàn)在各家銀行都沒有明確取消二套房貸，但也都是“外松內(nèi)緊”。銀行首先會(huì)把有限的信貸資源投放給一些重點(diǎn)客戶，二套房需求既不是國家政策鼓勵(lì)的項(xiàng)目，銀行也無法獲得更多收益，所以銀行往往通過提高門檻的方式進(jìn)一步篩選客戶。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”
為方便子女上學(xué)，老王打算購買一套“學(xué)區(qū)房”，但是在向銀行申請貸款時(shí)遇到問題。
銀行工作人員表示：“雖然從央行的證信記錄看，王先生信貸記錄良好，名下沒有任何房貸，符合銀行房貸授信條件，但是通過建委提供的密鑰，查到王先生名下有一套住房。”
根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，銀行由此認(rèn)定老王的購房貸款屬于二套房貸款。執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是國家規(guī)定的二套房貸款首付不得低于6成，貸款利率不得低于1.1倍。
由于老王名下的房產(chǎn)只有40平方米，對三口之家來說，稍顯局促。老王自認(rèn)為他要買的那套住房屬于改善性住房需求，希望比照首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行申請。但是銀行人員對此建議未予采納。
銀行人員表示，今年以來，銀行取消改善型購房信貸支持，只要是名下有房產(chǎn)，或是沒有房產(chǎn)但有房貸記錄，銀行均按二套房界定。銀行給老王開出的條件是，二套房貸首付7成，貸款利率上浮1.2倍。
對此，老王并不滿意。他說，200萬元左右的房價(jià)款，如果首付高達(dá)7成，只能從銀行獲得60萬元貸款，貸款利率上浮2成，按照20年等額本金方式還款，每個(gè)月光是利息就得多出263元，全部要多還6萬元左右。“大頭還是我們出，利率又那么高，與其是這樣，還不如從親戚朋友處籌措資金。”
二套房貸難
業(yè)內(nèi)人士告訴中國證券報(bào)記者，客戶到銀行申請二套房貸業(yè)務(wù)可能會(huì)更加困難。
他說，從銀行來講，更愿意發(fā)放二套房貸，因?yàn)槎追抠J無論是風(fēng)險(xiǎn)還是利潤，都要比首套房貸好。
在利潤層面，此前銀行首套房貸可以執(zhí)行7折優(yōu)惠利率，銀行往往是在“賠本賺吆喝”，目前雖然銀行已取消利率優(yōu)惠，但首套房貸利率仍按照央行規(guī)定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。二套房貸利率上浮空間更大，也意味著銀行可賺取更多利潤。在風(fēng)險(xiǎn)層面，當(dāng)居民家中只有一套房屋時(shí)，一旦喪失還貸能力，銀行也不能對其房屋進(jìn)行處置。
但是，銀監(jiān)會(huì)近日出臺(tái)的資本管理新規(guī)卻讓銀行不得不加大對首套房的貸款支持力度。根據(jù)該規(guī)定，對住房抵押貸款區(qū)分首套房和二套房，分別給予差別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。首套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。
某國有商業(yè)銀行個(gè)人房貸部人士稱，為節(jié)約資本金消耗，銀行往往會(huì)傾向于發(fā)放首套房貸，這樣二套房貸空間將會(huì)更小。首套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重比二套房低，意味著用于首套房的信貸資金要比二套房更充裕。在發(fā)放二套房貸的時(shí)候?qū)徟鷷?huì)更加嚴(yán)格，并且“由于二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重比首套房高，所以二套房貸款利率上浮幅度可能會(huì)進(jìn)一步提高”。
此外，央行將存款準(zhǔn)備金繳存范圍擴(kuò)大所帶來的銀行流動(dòng)性收緊，也讓二套房貸業(yè)務(wù)雪上加霜。部分股份制銀行人士表示，銀行將會(huì)主動(dòng)收縮貸款，二套房貸業(yè)務(wù)壓縮將是意料之中的事情。
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