備受矚目的“二套房”認定標準終于塵埃落定，業界人士驚呼“史上最狠”。6月4日，住建部、中國人民銀行、中國銀監會聯合發出的通知規定：二套房的認定，不僅要以家庭為單位，同時執行“認房又認貸”的嚴厲政策。
也就是說，如果你是首次申請貸款買房，而在當地房屋登記信息系統中，你的家庭已經登記有一套(及以上)住房，將被認定為二套房(及以上)——此為“認房”。所謂“認貸”，即你已利用貸款購買過一套(及以上)住房，如今又申請貸款購買住房，就算你此前貸款已還清，或者買的房子已賣出去，仍然算二套房(及以上)。
相信你都看出來了，房貸政策空前嚴厲。按這一規定，我看南寧八九成的家庭都可能要“被二套房”。很簡單，除非是那些剛來南寧沒幾年的外地人，現在哪個家庭原來沒有房子?
“認房又認貸”的嚴厲標準，給二套房貸政策的執行構筑了一道堅強的制度籬笆。一方面，給銀行執行提供了明確的依據，防止執行中的跑冒滴漏、亂設標準、各行其是;另一方面，繼續強化了調控政策的預期和成果，捍衛了政策的公信力。你可以如此理解，這是政府對購房者和開發商的一次明確的“喊話”，中央對樓市的調控決心已表露無疑。
相信這一次不再是“狼來了”。但嚴厲后續政策的出臺，卻是以往數次調控“狼來了”的結果。
5月是樓市的傳統銷售旺季，但新政調控下的今年5月，市場溫度今非昔比。雖然，榮和、匯東旗下的樓盤依然取得“日光”的銷售奇跡，但并沒有人因此高呼樓市“翻紅”。因為，南寧大多數樓盤與榮和大地、山水綠城、匯東星城的熱銷絕緣。不少樓盤的銷售主管對前來踩盤的居周刊記者坦言：冷，非常冷。甚至，南寧已有開發商在為突如其來的買家“退房”而大傷腦筋。
形勢非常嚴峻，但很多開發商依然硬扛。正如你所看到的：有的延緩開發或推遲銷售，觀望調控的后續措施，期待著下一輪“報復性反彈”;有的依然頑強地漲價，漲幅不大，每次開盤漲一兩百元，試水市場，挑戰買家的承受能力。說白了，就是博弈，與調控政策博弈，與購房者博弈。
少數樓盤的旺銷，一方面表明剛需依然如滔滔江水，購買欲旺盛，這是開發商的強心劑。另一方面，恰恰說明那些有大量替代性供應、價格虛高、增值把握性不大的樓盤已經陷入滯銷，剛需買不起，投需不感興趣。
因此，少數高性價比樓盤的旺銷，顯示出的并不是樓市的好轉，而是轉化，一種令人緊張的轉化。
首先是需求。以嚴厲的二套房貸政策為核心的調控，已將大部分投資需求擠壓出去，而自住剛性需求和改善需求，因受房貸政策“誤傷”，或對房價預期的改變，亦處于觀望之中。與此相對應的，是供應量的不減反增。下半年，南寧將有一批新樓盤上市。甚至有業界人士悲觀地認為：嚴厲的二套房貸認定標準，可能引發樓市“拐點”。
其次是土地增值稅的從嚴清算。最高稅率可以達60%的土地增值稅，極大地壓縮開發商凈利潤，迫使其放棄“低周轉、慢開發、高毛利，以時間換利潤空間”的開發策略。如果這一政策得到嚴格執行，可以預見，開發商靠囤地、捂盤推高房價的做法將會有所收斂，樓盤建設與推盤速度都會相應加快。
有識者指出，這一輪樓市調整有深刻的社會背景。房價的畸高，貧富差距的加劇，社會矛盾的激化，正是在這樣的大背景下，國家開始了新一輪樓市調控。舒緩社會壓力，調整產業結構，建立合理機制成為必需的選擇。因此，不難理解溫家寶總理為何無比堅定地再次發話：堅決遏制部分城市房價過快上漲。
你認為中央還會把房地產“放虎歸山”嗎?我愿意相信，中國樓市的調控才是開始。新“國十條”、土地增清稅從嚴清算、二套房貸新政、推進房產稅改革等措施透露出一個明確的思路：一手壓住房價畸形上漲的勢頭，一手加快保障性住房建設;一手擠壓投資投機性需求和土地財政的沖動，一手降低房地產在GDP中的分量。這是戰略性調整，開發商盼望的“報復性反彈”可能將是一個夢想。
可以預見，未來一段時間，降價銷售將是打破觀望局面的有效手段。你不降有人降。南寧奧園已經降了，說是回籠資金自救也好，說是趁機擴大市場占有率也行。反正，你跟也難受，不跟也難受。
最后，套用張信哲一首歌中的一句經典歌詞：我們再也回不去了，對不對?
