據了解，新規明確規定，有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套房(及以上)差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋信息登記系統(含預售合同登記備案系統)中其家庭登記有一套(及以上)成套住房的;借款人已經利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;貸款人通過查詢征信記錄、面測等形式的調查，確信借款人已有一套(及以上)的住房的。
“目前還是通過查詢征信記錄，只要在全國范圍內沒有用貸款購買過住房，依舊按照一套房標準執行”。面對二套房認定新規，貴州省工行個貸部工作人員直言，新規可能更實用于本地購買二套房的情況，而如果是異地購房者，在外地已經擁有房產，且沒有通過銀行貸款的，在本地再購房一套房則不會被認定為二套房。
隨后，記者又走訪了建行、中行、農行等多家銀行的網點，這些銀行的個貸柜臺人員均表示，目前沒有接到總行具體通知，所以對二套房的界定仍會以征信記錄為準。省交行個貸處的工作人員告訴記者，由于目前全國房屋產權證信息尚未聯網，無法查出其在異地是否擁有房產，所以，只能從個人的征信記錄來審查，一些外地有房產的二次購房者很有可能會 “鉆空子”。
【相關】
二套房認定規范
在申請貸款中，如何界定二套房，終于有了準確的說法——既認房又認貸，即有過貸款，或者家庭名下有房，再申請房貸都算二套房。
二套房認定以家庭為單位
根據《通知》，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。《通知》中明確了三種情況下，對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：在要買房的城市，購房家庭名下有房;購房者以前使用過房貸;被查出名下有房。家庭名下房產可以通過擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統)的登記記錄查詢到，銀行也可以通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
家庭住房情況將通過書面證明形式予以確認。《通知》要求，應借款人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地 產主管部門，應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。對于因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果 的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。記者了解到，本市具備住房登記查詢的條件，要貸款買房的，可以申請住房管理部門為自己出具沒有第二套房的書面證明。
外地人房貸要有納稅證明
對于外地人購房的標準，《通知》要求，對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按上述規定執行差別化住房 信貸政策。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房 價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。
業內預計樓市將持續低迷
住房城鄉建設部副部長齊驥表示，二套房的認定將按照認房又認貸的標準執行。此次發布的《通知》并未有所調整，只是將商業性個人住房貸款中二套房認定標 準落實到了具體的政策文件中。對此，業內人士表示，《通知》的內容并沒有出乎業界的預料，二套房的認定按照最為嚴格的標準執行，“從嚴”也是今年上半年陸 續出臺的房地產調控政策一貫的風格。二套房認房又認貸，也已經開始在商業銀行內部開始逐步實行，樓市交易量仍將持續低迷。
除了商業貸款，本市住房公積金貸款也是按照此前出臺的公積金二套房認定標準，執行認房又認貸的標準。
二套房的認定標準
新出臺的二套房標準是以家庭為單位，既認房又認貸，且異地人士購房貸款還需提供1年以上擬購房地的納稅證明或社會保險繳納證明，否則均按照二套房貸計算。對于二套房的認定不僅要以家庭為單位，而且執行認房又認貸的嚴厲政策。
特點1
二套房既認房又認貸
此次的二套房標準要求，如果貸款人所在地的房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房，或者借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房，或者貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套
(及以上)住房，購房者在申請貸款時，都將被算作二套房，將實行差別化住房信貸政策。
特點2
非本地人仍然有機會
除了對貸款人在申請貸款時如何認定二套房貸外，《通知》以非本地人購房是否納稅或繳納社保為依據，對其實施了差別化的信貸政策。
如果貸款人能夠提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人與本地人執行同樣的認定二套房的標準和差別化的信貸政策。
而如果對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，其在申請住房貸款時，貸款人將按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行; 而如果在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區申請貸款買房，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。
【解讀】
對此，有關房產專家表示，大多數外地炒房者，也是通過貸款炒房，而在北京這樣的地區，如果停止對其貸款，必將是對炒房者的一記重拳。但是他同時表示，政策中并沒有明確指出哪些地方是“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”，所以很可能被地方鉆空子。
特點3
銀行可啟動補充調查
此次認定標準第三條明確，除了根據交易系統查詢外，“貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查”確認購房人的購房情況，實際上是對交易系統漏洞的補充排查。
對于“當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證”，這些細則也通過“信用備案”的補充方式嚴格了認房認貸的執行程序。
銀行認定為二套房的七種情況：
1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房
詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。
2、未成年時名下有房產，成年后再貸款購房
詳解：根據目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸[2]不算二套。
3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房
詳解：過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但現在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。
4、個人名下有貸款購買住房，結清出售后再貸款購房
詳解：目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。
5、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款
詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。
6、婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起
詳解：夫妻雙方結婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。
7、婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房
詳解：只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過"假離婚"來規避二套房新政的想法也付之東流。
【相關】
二套房認定規范
在申請貸款中，如何界定二套房，終于有了準確的說法——既認房又認貸，即有過貸款，或者家庭名下有房，再申請房貸都算二套房。
二套房認定以家庭為單位
根據《通知》，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。 《通知》中明確了三種情況下，對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：在要買房的城市，購房家庭名下有房;購房者以前使用過房貸;被查出名下有 房。家庭名下房產可以通過擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統)的登記記錄查詢到，銀行也可以通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居 訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
家庭住房情況將通過書面證明形式予以確認。《通知》要求，應借款人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地 產主管部門，應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。對于因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果 的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。記者了解到，本市具備住房登記查詢的條件，要貸款買房的，可以申請住房管理部門為自己出具沒有第 二套房的書面證明。
外地人房貸要有納稅證明
對于外地人購房的標準，《通知》要求，對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按上述規定執行差別化住房 信貸政策。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房 價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。
業內預計樓市將持續低迷
住房城鄉建設部副部長齊驥表示，二套房的認定將按照認房又認貸的標準執行。此次發布的《通知》并未有所調整，只是將商業性個人住房貸款中二套房認定標 準落實到了具體的政策文件中。對此，業內人士表示，《通知》的內容并沒有出乎業界的預料，二套房的認定按照最為嚴格的標準執行，“從嚴”也是今年上半年陸 續出臺的房地產調控政策一貫的風格。二套房認房又認貸，也已經開始在商業銀行內部開始逐步實行，樓市交易量仍將持續低迷。
除了商業貸款，本市住房公積金貸款也是按照此前出臺的公積金二套房認定標準，執行認房又認貸的標準。
“認房又認貸”的雙重審核標準已經出臺，但是，對于買房人身份和購買資格的認定，由于房管部門、金融部門等幾個部門信息的不兼容，這可能是今后需要重點統籌解決的問題。
