“新國(guó)十條”中“最嚴(yán)格差別化信貸政策”已經(jīng)出臺(tái)一個(gè)多月,關(guān)于“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)4日終于塵埃落定。觀察人士認(rèn)為,二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái),是對(duì)市場(chǎng)上“樓市調(diào)控告一段落”的直接回應(yīng),某種程度傳達(dá)樓市嚴(yán)厲調(diào)控仍將繼續(xù)深入的信號(hào)。
上周五,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確了對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位,同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,三部門認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn),從一定意義上來(lái)說(shuō)再次抑制了投機(jī)性需求,但是,同時(shí)也抑制了一些住房的剛性需求,加之一些原本有購(gòu)房意向的人也陷入觀望,房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)在所難免。
1.新標(biāo)準(zhǔn)很有可能造成誤傷
家在北京東直門的劉女士即將結(jié)婚,本來(lái)準(zhǔn)備結(jié)婚后跟老公一起買一套大一點(diǎn)的房子作為婚房,但是,“二套房認(rèn)定”政策出臺(tái)后,她的這個(gè)計(jì)劃被暫時(shí)擱置,因?yàn)樗屠瞎F(xiàn)在都有住房,按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),如果再買房則屬于第三套住房。
劉女士告訴記者,她覺(jué)得她的買房需求應(yīng)該屬于正常需求,不應(yīng)該在打壓范圍之內(nèi)。“如果這樣也被打壓,可能有點(diǎn)過(guò)于嚴(yán)厲了。”
根據(jù)通知規(guī)定,那些曾經(jīng)購(gòu)買過(guò)住房,后來(lái)又將此住房出售的購(gòu)房者也會(huì)被銀行劃入購(gòu)買二套(及以上)房的范圍內(nèi)。
對(duì)于已經(jīng)用全款購(gòu)買過(guò)房產(chǎn),還想利用貸款投資另一套住房的業(yè)主,以后無(wú)法享受首套房的信貸待遇,必須執(zhí)行首付50%、利率1.1倍的嚴(yán)格政策。這一舉措無(wú)疑將使得市場(chǎng)的房源供應(yīng)大大增加,也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現(xiàn)象。
記者了解到,隨著新政策的正式出臺(tái)和在全國(guó)范圍內(nèi)的逐步執(zhí)行,對(duì)于有改善性需求的住房擁有者而言,只有出售唯一住房,才可以享受首套房的優(yōu)惠利率。
新標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)厲很有可能造成誤傷。我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示,當(dāng)前調(diào)控重點(diǎn)仍在抑制需求上,既抑制了炒房客,也抑制了部分合理需求。若政策撤出,房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。因此,下一階段調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)放在增加供給上,特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。
2.房?jī)r(jià)虛火繼續(xù)被“降溫”
二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樓市的影響究竟有多大。一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示,目前購(gòu)房者存在觀望情緒,其中重要原因是信貸政策不明確,不知道自己屬于哪種貸款類型,因此不敢出手買房。政策細(xì)化了二套房的標(biāo)準(zhǔn),在一定層面上打消了部分購(gòu)房者的顧慮。
但是,還有一部分具有剛性需求、符合條件的購(gòu)房者可能在政策明確后開(kāi)始出手買房,在一定程度上激活成交量。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,以房為限的原則,很大程度上使房產(chǎn)回歸了居住的本質(zhì),這將徹底扭轉(zhuǎn)目前已經(jīng)開(kāi)始形成的普通工薪階層對(duì)房子的投機(jī)心理,短期內(nèi)將使得房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)潮銳減。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,嚴(yán)格的二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)讓樓市在短期內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)加速成交和暫停交易兩種截然不同的走勢(shì)。
京城專業(yè)個(gè)貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊認(rèn)為,住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),并不會(huì)對(duì)北京房屋成交量產(chǎn)生太大影響,因?yàn)槟壳般y行已經(jīng)在按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái),明確了商業(yè)銀行在放貸過(guò)程中“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn),有章可循。同時(shí)全面避免可能出現(xiàn)的漏洞,打擊投機(jī)人群。
我愛(ài)我家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,第二套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格化,讓新政細(xì)則遲到帶來(lái)的寬松氛圍再度緊張起來(lái)。“5月份成交5000多套二手房,比4月份下降了一半左右,幾乎回到2006年的水平,但這個(gè)行情還未見(jiàn)底。”
3.新標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化樓市嚴(yán)調(diào)信號(hào)
雖然很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為新政的作用很大,但是,他們也承認(rèn)“二套房認(rèn)定”仍有很多困難。
目前住房聯(lián)網(wǎng)制度還不完善,曾經(jīng)使用貸款購(gòu)買的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢,但是難以確定家庭名下的未貸款房產(chǎn)。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定之后的作用究竟有多大,還要看相關(guān)監(jiān)督與核實(shí)手段是否能進(jìn)一步完善。
“本次標(biāo)準(zhǔn)仍有其不合理性,如對(duì)于人均居住面積低于現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的家庭而言,這部分家庭是最需要房子的,他們應(yīng)該是需要在首付和利息上給予優(yōu)惠的群體,但本政策的執(zhí)行無(wú)疑將提高其置業(yè)門檻。”資深人士屈國(guó)輝評(píng)論說(shuō)。
屈國(guó)輝認(rèn)為,本次“政策補(bǔ)充”表面上是對(duì)前期政策的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定,但是實(shí)質(zhì)上是在傳遞一種信息,希望將前期調(diào)控政策的影響重新強(qiáng)化傳播。
他進(jìn)一步指出,“如果調(diào)控在近期仍無(wú)實(shí)際效果顯現(xiàn),將不排除中央出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策的可能。”
