上周末，住建部等三部委發(fā)布二套住房認(rèn)定政策，樓市調(diào)控的一大懸疑終于揭曉，“認(rèn)房又認(rèn)貸”也成為二套房貸政策出臺(tái)后最嚴(yán)厲的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
但對(duì)于政策落地之后的市場(chǎng)走向，多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為“前景不明”，而地方的執(zhí)行力度將對(duì)新規(guī)的效力產(chǎn)生很大影響。
新政影響尚難判斷
根據(jù)新規(guī)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。而執(zhí)行信貸差異化標(biāo)準(zhǔn)的核實(shí)范圍，通俗點(diǎn)說(shuō)，便是業(yè)界所稱的“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即指貸款人在審批借款人借款申請(qǐng)時(shí)，在執(zhí)行信貸差異化政策的參考審核中，既按照銀行征信系統(tǒng)又按照所在地房屋登記信息系統(tǒng)來(lái)“過(guò)濾”，可謂是雙重保險(xiǎn)。
這本在市場(chǎng)預(yù)期之中，今年國(guó)務(wù)院要求住建部加入二套房的認(rèn)定工作，就意味著將改變此前二套房只“認(rèn)貸”的格局。在此之前，一直是央行和銀監(jiān)會(huì)兩部門負(fù)責(zé)這一工作。
不過(guò)，“認(rèn)房”工作需要地方建立聯(lián)網(wǎng)的房屋登記系統(tǒng)，但不少城市目前還沒(méi)有建立這一系統(tǒng)，一個(gè)城市內(nèi)查詢居民的實(shí)際房屋擁有數(shù)量尚且不易，更何況嚴(yán)格執(zhí)行上述政策需要在全國(guó)范圍內(nèi)查詢房屋信息，可想難度之大。因此，在銀行征信系統(tǒng)已經(jīng)形成全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的情況下，“認(rèn)貸”方式成為“認(rèn)房”的補(bǔ)充。
但“雙保險(xiǎn)”究竟有多保險(xiǎn)，業(yè)界看法不一。
我愛我家副總裁胡景暉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上時(shí)常處在糾結(jié)狀態(tài)，力度時(shí)緊時(shí)松。“現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)有些過(guò)于嚴(yán)厲了。”胡景暉認(rèn)為，此舉除抑制投機(jī)需求外，也會(huì)導(dǎo)致一部分自住性需求遭誤傷，比如一對(duì)夫妻中，一人婚前有一套面積較小的住房，婚后兩人如再用貸款購(gòu)房，就被視為二套房貸。此外，他表示，如果是“認(rèn)房”為主要依據(jù)，而全國(guó)房屋登記系統(tǒng)卻不完善，地方部門很難真正執(zhí)行，這就對(duì)政策的嚴(yán)肅性提出了考驗(yàn)。
上實(shí)控股副行政總裁倪建達(dá)也認(rèn)為，新政的執(zhí)行有一定難度， “信貸差別化政策對(duì)于購(gòu)房者的心理影響更為明顯，如果是從全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行審核的話，還是需要時(shí)間。”
還有接受采訪的開發(fā)商認(rèn)為，新政“有緊有松”。“松”的方面：新政規(guī)定，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民貸款購(gòu)房，可按第二套（及以上）差別化住房信貸政策執(zhí)行。而在此之前，銀行的普遍做法是針對(duì)這一客戶群一律暫停放貸。“緊”的方面：二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的確立，導(dǎo)致貸款成數(shù)提升。基于這一原因，房產(chǎn)總價(jià)這一因素，對(duì)購(gòu)房行為的影響將更大，“我們新推項(xiàng)目就是考慮到這一因素，對(duì)房?jī)r(jià)作出了適當(dāng)調(diào)整。”該開發(fā)商稱。
下一步政策方向：增供應(yīng)
作為樓市調(diào)控的一大利器，各界對(duì)二套房貸是否能遏制高房?jī)r(jià)的效果看法不一。市場(chǎng)的僵持也使得業(yè)界對(duì)調(diào)控本身提出了疑問(wèn)。
胡景暉表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)接近兩個(gè)月后，從效果看還遠(yuǎn)未達(dá)到政策預(yù)期，但樓市的交易量迅速萎縮，而開發(fā)商企業(yè)也放慢了開盤速度，整個(gè)市場(chǎng)形成了一種僵局。
他認(rèn)為，在目前的格局下，如果不采取其他的對(duì)策，若調(diào)控政策一旦撤出，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。因此，下一階段調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)放在增加供給上，特別是增加保障性住房的供給和新房的供給，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。
目前從各地披露的信息來(lái)看，地方上已經(jīng)開始加速保障房建設(shè)，但由于房屋建設(shè)存在一定周期，大批量入市尚需一段時(shí)間。
相比政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)看起來(lái)“如火如荼”，近期由于市場(chǎng)形勢(shì)不明，開發(fā)商一般放緩了新盤供應(yīng)，導(dǎo)致新增房源不足。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心3日發(fā)布的報(bào)告顯示，北京5月開盤項(xiàng)目?jī)H有24個(gè)，相較4月的42個(gè)項(xiàng)目大幅銳減。而已開盤的項(xiàng)目也大多通過(guò)延緩銷售進(jìn)度的方式，觀察市場(chǎng)反應(yīng)和政策走勢(shì)。
“目前關(guān)鍵是政府要采取措施，讓開發(fā)商加速推盤增加市場(chǎng)供應(yīng)。”胡景暉稱，政府在這方面應(yīng)該還是有很多辦法的。
