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競拍來的房無法入住房地產拍賣瑕疵引發新糾紛
2006年08月17日0918海南日報
隨著拍賣事業的日益發達，尋常百姓參與拍賣的機會越來越多：你既可以參與競拍，也可以委托他人拍賣。拍賣行想拍出最高的價格，而買受人想花最少的錢買到最好的東西，拍賣中這種利益博弈，讓雙方有意無意地忽略某些瑕疵，引發出房地產買賣中的新型糾紛。
買受人：出讓地如何成了劃撥地
法院：拍賣行未能核實有錯
明明是出讓地，卻在拍賣中聲稱劃撥地，那么土地過戶中這筆出讓金誰來付。經過訴訟，沒有盡職核實的拍賣行最終因為瑕疵交了這筆學費。
案情回放
2002年10月，瓊山法院與海南一拍賣事務所（下稱拍賣事務所）簽訂委托拍賣協議，決定將府城鎮鳳翔路一棟三層樓房拍賣，當時載明為出讓地。同年11月，?？谝痪S修服務公司（下稱服務公司）通過競價，競買到這棟房產及土地，成交金額233萬元。據此，服務公司順利辦理了房產過戶手續，但在辦理土地使用權過戶手續時被告知該地是劃撥地，尚需補繳出讓金40萬元。為此，服務公司多次要求拍賣事務所補交該款，但沒有得到答復。2005年3月，服務公司只好自己出資補交出讓金，才將該地使用權過戶到自己名下。
服務公司認為，拍賣事務所未能全面履行自己義務，致其蒙受巨大的損失，遂向法院訴求，要求拍賣事務所歸還其墊付的土地使用權出讓金40萬元，并賠償損失54萬元。
拍賣事務所則認為，自己在拍賣過程中無違法違約行為，對后來才發現的土地使用權出讓金也無過錯。未預留土地出讓金，是因為法院委拍資料表明拍賣土地是出讓地，錯在瓊山法院審查不嚴而將出讓金劃給案件申請人中行瓊山支行。中行瓊山支行收取此款屬不當得利。瓊山法院、中行瓊山支行對此均有過錯，應共同承擔賠償服務公司土地使用權出讓金的責任。
2005年10月，一審法院經過審理后認為，雖然瓊山法院錯將實為劃撥地的土地當成出讓地，但拍賣事務所未盡職責按照拍賣法的規定，對委托人所提供的資料進行核實也存在過錯，應承擔相應的民事責任。但原告在競買成交后，已順利辦理房產過戶手續，該土地使用權過戶手續遲延辦理，不影響服務公司對該房產的正常使用，賠償損失的主張沒有事實根據和法律依據。一審判令拍賣事務所支付土地出讓金40萬元及利息。
一審宣判后，服務公司與拍賣事務所均提起上訴。經過二審法院調解，在拍賣公司支付52萬元后，服務公司放棄了其他訴求。
律師點評
海南瑞來律師事務所廖暉律師個人認為，本案主要涉及到拍賣財產的瑕疵問題。執行中拍賣的財產，一般都不是全新的或第一手的財產，在這種情況下財產自身潛在的瑕疵就有可能對財產的價值造成影響。該案例中由于拍賣公司沒有對拍賣標的進行核實，造成競買人補繳出讓金40萬元，這個責任是拍賣公司的義務。因為《拍賣法》第四十二條規定：“拍賣人應當對委托人提供的有關文件、資料進行核實。”
買受人：拍來的大廈無法經營
法院：安置下崗職工超出規定
經過激烈競標拍來的大廈，卻因職工安置問題無法正常經營。面對拍賣公司負責安置職工費用承諾，法院認為超出了法律規定。正因如此，發現重大瑕疵的買受人并沒得到賠償。
案情回放
2002年12月，海南一拍賣有限公司（下稱拍賣公司）接受農行海南省分行營業部委托，公開拍賣其位于?？谑泻推侥下返?ldquo;六合大廈”整幢大樓的房屋產權。2003年1月，拍賣公司與海口一運輸服務有限公司（下稱運輸公司）簽訂競買協議，約定“六合大廈現有的職工安置問題，按照省政府的有關規定進行安置，所需費用由委托方負責。如委托方不負責，則由拍賣公司負責職工安置問題費用”。
2003年1月，拍賣公司公開拍賣六合大廈房產權，運輸公司以1600萬元價格競得，并辦理了過戶手續。但原六合大廈員工因安置費沒有得到解決，四處上訪申訴，使其無法正常經營。運輸公司因此不愿交納拍賣傭金44萬元及代辦費4萬元，拍賣公司遂訴訟至法院。
2004年8月，法院經過審理后認為，關于職工安置問題及補償費用由拍賣公司承擔的約定，超越了公開拍賣標的物的范圍，違反了拍賣法的有關規定，該條款應屬無效。職工安置及補償費用，國家勞動法、地方法規有明確的規定，此問題應由勞動管理部門協調解決，拍賣公司并無法律上的義務。運輸公司違約在先，因此一審判令支付拍賣傭金44萬元及代辦費4萬元。
律師點評
海南瑞來律師事務所廖暉律師個人認為，本案主要涉及到的是合同法中關于拍賣合同效力的問題，本案中運輸公司以1600萬元價格競得了六合大廈，并辦理了過戶手續。即拍賣合同中合同標的已經履行完畢，合同已經生效。但是關于職工安置問題及補償費用由拍賣公司承擔的約定，超越了公開拍賣標的物的范圍，違反了拍賣法的規定，該條款應屬無效。根據《合同法》第五十六條的規定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于運輸公司對該條款的簽訂也負有過錯，所以該條款的無效并不能避免運輸公司支付拍賣傭金的義務。
買受人：競拍的房子無法居住
法院：了解瑕疵風險自擔
拍來的12套住房卻無法入住，法院并沒有支持買受人關于瑕疵的訴訟，原因就在于拍賣行事先已經告知住房的瑕疵。
案情回放
2004年4月，王先生通過拍賣競買得到中行文昌支行委托海南一拍賣有限公司的12套房產的所有權，并辦理了過戶手續。但他領取房產證后，發現上述房產已有人居住，無法順利接收。遂訴請法院，要求銀行和拍賣公司將房產交到他的手里。
銀行和拍賣公司在答辯中稱，王先生是在了解競買標的瑕疵，即有職工居住，清場困難的情況下，與他們簽訂的競買協議的。而他們的義務，提供現有資料協助王先生?，F在他們已提供了現有資料協助他順利辦理了過戶手續，已全部履行了其應盡的義務，并無不當。