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房產(chǎn)拍賣(mài)違約糾紛的處理
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江蘇省姜堰市人民法院
民事判決書(shū)
（2005）姜民二初字第0030號(hào)
原告言關(guān)榮，男，1967年5月21日生，漢族，浙江省紹興市人，大學(xué)文化，私營(yíng)業(yè)主，暫住姜堰市姜堰鎮(zhèn)長(zhǎng)溝東二村14棟301室。
委托代理人徐清，江蘇泰州公清律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉勇，江蘇泰州公清律師事務(wù)所姜堰分所律師。
被告泰州市宏泰拍賣(mài)行有限公司，住所在姜堰市姜堰鎮(zhèn)人民南路7號(hào)。
法定代表人黃宏元，該公司董事長(zhǎng)。
被告中國(guó)工商銀行姜堰市支行，住所在姜堰市姜堰鎮(zhèn)西大街3號(hào)。
負(fù)責(zé)人束長(zhǎng)春，該行行長(zhǎng)。
委托代理人錢(qián)俊，該行員工。
委托代理人朱聯(lián)海，泰州江豪律師事務(wù)所律師。
原告言關(guān)榮訴被告泰州市宏泰拍賣(mài)行有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏泰拍賣(mài)行）、中國(guó)工商銀行姜堰市支行（以下簡(jiǎn)稱姜堰工行）拍賣(mài)合同糾紛一案，本院于2005年1月26日立案受理。依法由審判員薛衛(wèi)國(guó)適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告及其委托代理人、被告宏泰拍賣(mài)行法定代表人、姜堰工行的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2003年12月30日，被告宏泰拍賣(mài)行拍賣(mài)姜堰工行所有的位于姜堰市姜堰鎮(zhèn)人民路38號(hào)的建筑面積為1320.1平方米的房屋，原告以120萬(wàn)元的價(jià)格拍得此房。2004年1月4日，原告與被告宏泰拍賣(mài)行簽訂了協(xié)議，且在約定的期限內(nèi)交清了購(gòu)房款和拍賣(mài)傭金，二被告于同年3月17日交付房屋，延期45天，依約應(yīng)給付原告違約金307200元；原告收到拍得的房屋后，為被告代交電費(fèi)1204.66元；經(jīng)丈量，房屋的實(shí)際面積比房屋所有權(quán)證登記的面積少78.8平方米;裝潢時(shí)，原告得知拍得的房屋11.2米的門(mén)面向上至女兒墻部位的使用權(quán)及拱形門(mén)斗下的北側(cè)立柱被他人使用，導(dǎo)致原告不能做廣告，無(wú)法營(yíng)業(yè)。為此原告多次與二被告交涉未果，請(qǐng)求法院判令二被告給付原告延期交付房屋的違約金307200元、返還短少面積78.8平方米的價(jià)款71636.36元、賠償營(yíng)業(yè)損失45675元、支付代墊電費(fèi)1204.66元、收回11.2米的門(mén)面向上至女兒墻部位的使用權(quán)以及拱形門(mén)斗下北側(cè)立柱一半的使用權(quán)并交還給原告。
被告宏泰拍賣(mài)行辯稱，展示看樣時(shí)我行已告知原告，拍賣(mài)的標(biāo)的物被第三人占有，姜堰工行與我行商定底價(jià)時(shí)也充分考慮了此因素；2004年1月16日，原告在浙江與我行通話，要我行與其簽訂協(xié)議，目的是要求姜堰工行盡快交付房屋，后原告將事前準(zhǔn)備好的兩份協(xié)議由他人交我行簽字，其中一份協(xié)議約定不能交付房屋的違約責(zé)任，協(xié)議上的落款時(shí)間為2004年1月4日，該協(xié)議約定的違約金超過(guò)了原告的實(shí)際損失，顯失公平，不是我行的真實(shí)意思表示，應(yīng)為無(wú)效；一份補(bǔ)充協(xié)議約定違約責(zé)任由姜堰工行承擔(dān)，我行不負(fù)連帶責(zé)任，原告也不追究我行責(zé)任。原告接受房屋的時(shí)間應(yīng)為2004年2月17日，其還欠我行拍賣(mài)傭金4萬(wàn)元。請(qǐng)求法院駁回原告要求我行給付違約金和賠償損失的請(qǐng)求。
被告姜堰工行辯稱，我行與宏泰拍賣(mài)行簽訂的委托拍賣(mài)合同中未約定房屋交付期限及延期交付的違約金，所以宏泰拍賣(mài)行與原告約定的違約金與我行無(wú)關(guān)，該約定對(duì)我行沒(méi)有拘束力；對(duì)于交付的房屋缺少面積以及門(mén)面向上至女兒墻部位被他人使用,我行拍賣(mài)時(shí)并不知曉，現(xiàn)房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)讓給原告，我行無(wú)權(quán)向占有人主張權(quán)利，只能配合原告行使合法權(quán)利；原告訴稱的營(yíng)業(yè)損失、違約金是重復(fù)計(jì)算；我行除支付原告代墊的電費(fèi)和返還短少面積的價(jià)款外，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
針對(duì)二被告的辯稱，原告補(bǔ)充陳述，被告沒(méi)有證據(jù)證明原告在拍賣(mài)時(shí)知道拍賣(mài)物的瑕疵及兩份協(xié)議都是2004年1月16日簽訂的，依照拍賣(mài)法和合同法的規(guī)定原告主張的違約金和營(yíng)業(yè)損失適當(dāng)，二被告應(yīng)依約給付違約金，賠償營(yíng)業(yè)損失，交付完整的房屋所有權(quán)。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1、被告宏泰拍賣(mài)行在拍賣(mài)時(shí)是否告知原告，拍賣(mài)物存在瑕疵；2、原告與被告宏泰拍賣(mài)行的協(xié)議是否有效、對(duì)被告姜堰工行是否有拘束力、約定的違約金是否過(guò)高；3、原告要求被告交還外墻使用權(quán)的理由能否成立；4、原告主張的營(yíng)業(yè)損失額是否合法。
針對(duì)焦點(diǎn)1，被告宏泰拍賣(mài)行在庭審中提交了王裕福出具的證明1份，證明其在拍賣(mài)前陪同原告一起看樣，被告宏泰拍賣(mài)行告知原告所拍房屋被他人占有，拍賣(mài)成交后，須姜堰工行啟動(dòng)訴訟程序才能交付。原告和姜堰工行未提交證據(jù)。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為宏泰拍賣(mài)行提交的證據(jù)超過(guò)了舉證期限，不予質(zhì)證；姜堰工行認(rèn)為宏泰拍賣(mài)行提交的證據(jù)真實(shí)。本院認(rèn)為，宏泰拍賣(mài)行未在舉證期限內(nèi)提交證據(jù)，原告也不同意質(zhì)證，該證據(jù)又沒(méi)有其他證據(jù)相印證，對(duì)其證明力不予確認(rèn)。
針對(duì)焦點(diǎn)2，原告在舉證期限內(nèi)提交了下列證據(jù)：1、2004年1月4日與宏泰拍賣(mài)行簽訂的協(xié)議書(shū)及違約金計(jì)算清單各1份，證明被告應(yīng)支付原告違約金307200元；2、2004年2月5日民事訴狀、本院（2004）姜法民初字第94號(hào)受理案件通知書(shū)、查封財(cái)產(chǎn)清單、民事裁定書(shū)及訴訟保全申請(qǐng)、財(cái)產(chǎn)清單各1份，證明被告拍賣(mài)的房屋是2004年3月17日交付原告的。庭審中，宏泰拍賣(mài)行提交了下列證據(jù)：1、王裕福、刁有貴出具的證明1份；2、2004年1月4日協(xié)議、同年1月16日補(bǔ)充協(xié)議各1份，上列證據(jù)證明兩份協(xié)議都是2004年1月16日簽訂的，約定的違約金偏高，協(xié)議不是其真實(shí)的意思，應(yīng)為無(wú)效；3、原告出具的收到房屋的收條1份；4、房屋所有權(quán)證存根1份，證據(jù)3、4證明被告于2004年2月17日將拍賣(mài)物交付原告。姜堰工行提交委托拍賣(mài)合同1份，證明其與宏泰拍賣(mài)行未約定房屋交付期限及延期交付的違約金，宏泰拍賣(mài)行與原告簽訂的協(xié)議對(duì)姜堰工行沒(méi)有拘束力。經(jīng)質(zhì)證，二被告對(duì)原告證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明對(duì)象提出異議，宏泰拍賣(mài)行認(rèn)為原告證據(jù)1無(wú)效，證據(jù)2不能證明其是2004年3月17日交付拍賣(mài)物的；姜堰工行認(rèn)為，證據(jù)1對(duì)其沒(méi)有拘束力，證據(jù)2不能證明其延期交付。原告對(duì)宏泰拍賣(mài)行提交的證據(jù)提出異議，認(rèn)為該證據(jù)未在舉證期限內(nèi)提交，不予質(zhì)證；姜堰工行對(duì)宏泰拍賣(mài)行提交的證據(jù)無(wú)異議。原告和宏泰拍賣(mài)行對(duì)姜堰工行提交的證據(jù)無(wú)異議。本院認(rèn)為，因二被告對(duì)原告證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，且來(lái)源合法，與本案相關(guān)聯(lián)，對(duì)其證明力予以確認(rèn)；宏泰拍賣(mài)行提交的證據(jù)超過(guò)了舉證期限，且原告不同意質(zhì)證，對(duì)其證明力不予確認(rèn)；姜堰工行提交的證據(jù)因原告和宏泰拍賣(mài)行無(wú)異議，對(duì)其證明力予以確認(rèn)。