根據稅法規定，對個人購買住房征收契稅、印花稅;對個人出售住房征收營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。其中，土地增值稅和印花稅目前暫免征收。
對個人買賣住房實際要繳納的契稅、營業稅和個人所得稅，稅法根據購房年限、住房類型和是否家庭唯一住房等條件給予了一定的減免。納稅人在決定買賣住房前，應仔細考慮自己應該承擔的納稅義務。
趕在4月1日前，“國五條”地方實施細則相繼落地，個人轉讓住房開始嚴格按照買賣差額的20%征收個人所得稅。至此，持續了將近1個多月的二手房交易過戶熱潮漸漸散去，二手房市場開始進入觀望期。
實際上，對個人買賣住房，稅法規定個人需要繳的稅除了個人所得稅，還有契稅、營業稅等多個稅種。而對不同稅種，稅法又根據不同情況作出了一些減免規定。對這些涉稅規定，人們其實并不是很了解。本報對此一一梳理，供廣大讀者參考。
買房繳契稅，稅率最低1%
前不久，結婚已3年多的北京小伙子倪新終于在北京城南的大興區買下了一套85平方米的新房子，總算有了屬于自己家庭的第一套住房。簽房屋買賣合同那天，倪新除了支付230余萬元購房款外，還支付了由開發商代收代繳的2.3萬多元契稅。對這筆契稅款，倪新說他不太了解該怎么計算，很想知道稅法都有哪些規定。
根據稅法規定，個人在購買住房時要繳納契稅、印花稅。不過，《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此，個人購買住房實際上只需繳納契稅。對個人購房契稅，稅法根據不同情況給予了不同程度的減免。
具體來說，按照《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知》(財稅〔2010〕94號)規定，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減按1%稅率征收契稅;對于個人購買90平方米以上144平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1.5%稅率征收契稅。
需要注意的是，文件中規定可以減征契稅的住房類型是普通住房。如果購買的是經濟適用房或者公寓類的其他住房，抑或是商業用房，則一律按照3%的稅率計繳購房契稅。
目前，國家規定的普通住房認定標準有三個方面：一是住宅小區建筑容積率在1.0(含1.0)以上;二是單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;三是實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。根據規定，各省(區、市)可以根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。地方具體標準允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過國家標準的20%。因此，不同地區普通住房與非普通住房有自己的標準，納稅人應關注本地的具體標準，以便確定自己是否符合減免稅條件。
鑒于倪新購買的這套住房屬于90平方米以下的普通住房，而且是他家庭的唯一住房，因此他可以按照1%優惠稅率繳納契稅。
賣房繳營業稅，5年是個門檻
北京市民吳先生打算改善自己的住房條件，準備賣掉現在的一居室，然后升級成二居室。他在向一些房產中介咨詢時，中介人員多次追問他準備出售的一居室是否滿5年。如果滿5年，就算免稅房，掛牌就能賣。吳先生在中介門店的房源展板上也看到，“5年免稅房”的字樣被印在了最顯眼的位置。什么是“5年免稅房”?免的是什么稅?吳先生不太明白。
稅法規定，個人在出售住房時，要繳納營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定，對個人出售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。因此，個人銷售住房實際上需要繳納營業稅及附加和個人所得稅兩種稅。
上例中房產中介人員所說的“5年免稅房”，指的是購房滿5年可以免營業稅的住房。按照規定，個人住房轉讓營業稅稅率為5%，再加上營業稅附加，即城市維護建設稅(營業稅的7%)、教育費附加(營業稅的3%)、地方教育費附加(營業稅的2%)。
為了體現國家對房地產市場的調控，國家一般會在不同的時機對個人住房轉讓營業稅予以調整。根據《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)規定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。因此，個人賣房是否繳營業稅，5年購房年限是個關鍵的門檻。
需要注意的是，按照《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此，購房年限具體指上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。
吳先生的一居室如果購房年限已滿5年，他出售時將無需繳納營業稅。在目前的房屋買賣市場，由于通行的潛規則是賣房人要將自己承擔的稅費千方百計轉嫁給買房人。因此，如果賣房人無需繳納營業稅，買房人會感覺自己沒有承擔房屋稅費而更愿意購買。房產中介人員多次追問吳先生的房是否滿5年，也正是基于這樣的原因。
賣房繳個稅，20%稅率并非新規
趕在3月31日“國五條”北京細則落地之前，市民歐陽堅將自己名下的一套110多平方米的住房，以480萬元的價格賣了出去。按照歐陽堅的說法，“早出手早放心，20%個稅新規一旦實施，賣房人負擔太重，難以轉嫁給買房人，二手房恐怕不太好賣”。
歐陽堅的說法有一定道理，但“國五條”要求轉讓二手房嚴格按照買賣差額的20%計征個稅并非新規。經1993年全國人大修訂、1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》規定，“財產轉讓所得”應按20%的稅率繳納個稅，應納稅所得額為轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額。這里所說的財產就包括房產。
從2006年8月1日起執行的《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)，明確了征收住房轉讓所得個稅可以采取據實征收和核定征收兩種方式。對納稅人能提供完整、準確的房屋原值憑證，正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關按照轉讓收入額減除房產原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后余額的20%據實征收個稅;對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可以對其實行核定征收。在核定征收中，稅務機關按個人住房轉讓收入的一定比例核定應納個稅金額，具體比例由各地在1%～3%的幅度內確定。目前，大多數地方將這一比例定為1%。而對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。
由于據實征收需要核實房屋原值及相關稅費，征收難度較大，因此一直以來大多數地方的稅務機關采取相對簡單的核定征收辦法。這也造成很多納稅人誤認為“國五條”中強調的20%個稅是一項新規定。但是，“國五條”實施細則落地后，各地稅務機關將加大對轉讓住房個稅的征收力度。即凡是稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統能夠核實房屋原值的，將嚴格按差額20%征收個稅。由于近年來房屋管理部門大力推行購房網簽制度，不少地方的稅務機關和房屋管理部門也已實現了信息共享，稅務機關可以比較容易地核實房屋原值，因此據實征收個稅將成為稅務機關的首選。
當然，在現實操作中，對于確不能提供房屋原值相應憑證，且主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，依然可以根據房屋交易價格按核定征收率計算個稅。
