鞠某通過房屋中介機(jī)構(gòu)看上一套價(jià)格86萬元的二手房，但嫌價(jià)款太高、稅費(fèi)太高，請求房主張某降點(diǎn)價(jià)。由于雙方一時(shí)協(xié)商不好，中介的工作人員就給他們支了一招，建議簽兩份價(jià)格不同的合同，用低于實(shí)際成交價(jià)格的合同來備案和報(bào)稅，這樣彼此都可以少繳一些稅款。于是雙方簽訂了兩份A、B房屋買賣合同，A合同中房屋成交價(jià)格為86萬元，B合同中房屋的成交價(jià)格為46萬元，同時(shí)將該房屋內(nèi)家具、家電、裝修裝飾等作價(jià)40萬元，總計(jì)仍為86萬元，并用B合同到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了備案。
分析
這種合同被人們稱為“陰陽合同”或“黑白合同”。其中，做低房價(jià)、交房產(chǎn)部門查驗(yàn)和備案的那份叫“陽合同”;由當(dāng)事人內(nèi)部掌握、反映實(shí)際成交 價(jià)、供雙方履行的那份叫“陰合同”。那么，這樣做是否合法，存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?
簽訂“陰陽合同”確實(shí)可以給當(dāng)事人帶來非正當(dāng)利益，但這是一種違規(guī)行為，這種掩蓋非法目的的做法，暗藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)包括：
一是涉嫌逃稅要承擔(dān)法律責(zé)任，即稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查實(shí)的話要追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰，我國《刑法》201條有規(guī)定，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。
二是當(dāng)買房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣出和買入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問題，將要承擔(dān)更多的稅賦。
三是如果買者用該房屋抵押，就得不到這個(gè)房屋真實(shí)價(jià)格的抵押，銀行只會按你在房產(chǎn)局備案的那個(gè)合同來確定。
四是當(dāng)買賣雙方因交易發(fā)生爭訟時(shí)，一旦進(jìn)入法律程序，由于簽訂陰陽合同屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，“陽合同”肯定會被宣布無效，因而基于這份合同所進(jìn)行的過戶行為也會被撤銷。這樣，買方就面臨著支付了房款而無法取得房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
五是雙方因支付價(jià)款發(fā)生糾紛時(shí)，如買方主張按照備案合同中的房價(jià)購買，不再購買“作價(jià)”的各類配套設(shè)施設(shè)備，即便法院最終確認(rèn)按照實(shí)際的成交價(jià)格來交易，由于雙方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅，也會被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
另外，簽訂“陰陽合同”的雙方還都可能被相關(guān)部門將其逃稅行為記入個(gè)人征信體系，留下信用污點(diǎn)。
總之，簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，按照市場交易規(guī)則進(jìn)行，否則不僅會導(dǎo)致有關(guān)行為無效，還會承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的合同還是不簽為好。
