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購房指南:房屋買賣知識大匯總
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:972 ℃

房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)分兩塊,租賃和二手房交易。如果要貸款買二手房,一般按房子的評估價按一定成數(shù)辦理,大部分銀行之前的要求是,房齡加貸款年限不超過30年,賣主年齡加貸款年限不超過65歲。

  房子有幾個支撐價格區(qū)別的硬指標(biāo):樓層、電梯、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。頂樓,比如8樓的8樓(簡稱8/8),或9/9,無電梯,一梯多戶(6-8戶)樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒有物業(yè)、容積率高。家里有老人,爬樓不方便,朝向不好,通風(fēng)采光差,有黑房意味著東西容易長霉,頂樓意味著夏天熱冬天冷,廚房廁所朝向走道,意味著樓梯間充滿油煙和糞香、墻面油跡斑斑。

  一、產(chǎn)權(quán)情況

  房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋各項權(quán)益的總和,即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)的類型有很多,包括:私產(chǎn)房(合同房)、公產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房、房改房、集資建房等;房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同,其價值也不盡相同。

  日常交易中“私產(chǎn)房”最為常見,私產(chǎn)房的權(quán)屬證明文件有兩個,俗稱兩證:《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》;也有老百姓稱三證的,其實是指兩證之外另加一本《國有土地使用納稅證》。

  我們在查明房屋產(chǎn)權(quán)時要要注意以下情況:

  1.有房屋未必有產(chǎn)權(quán),如單位自建、農(nóng)村宅基地建房、社區(qū)配套用房、違建房等;

  2.產(chǎn)權(quán)是否登記?如預(yù)售房、抵押商品房未登記等;

  3.產(chǎn)權(quán)是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售條件;

  4.產(chǎn)權(quán)有無糾紛?如拍賣競得、婚姻或財產(chǎn)繼承、確定為拆遷的房屋等;

  5.有房地產(chǎn)兩證未必就有產(chǎn)權(quán),如偽造房產(chǎn)兩證、被查封或強制拍賣、遺失補辦后發(fā)生過轉(zhuǎn)讓;

  二、房屋外部情況

  1.地段及繁華程度:地段是房屋最重要的固定屬性,也是所有購房者在購房時都很關(guān)注的,買家一但圈定了一定的地段區(qū)域,需求較難引導(dǎo);選擇哪一區(qū)域、市區(qū)還是郊區(qū)主要圍繞客戶的需求而定。

  2.交通便捷程度;交通是買房者會考慮的重要因素,包括公汽、輕軌、地鐵、輪渡等公共交通的線路數(shù),與市內(nèi)各主要區(qū)域及上班所在地聯(lián)系的廣泛程度,從房子所在地到各公交點的距離,公交工具運行起止時間、運行速度、是否經(jīng)常堵車、票價等都是客戶會盤算的細節(jié)。四通八達、進出方便、經(jīng)濟實惠,居住的便利性才能得以體現(xiàn);

  3.公共生活配套:調(diào)查公共生活配套應(yīng)關(guān)注以下各要素;

  1)教育設(shè)施:托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的交通便利、級別等;

  2)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施:醫(yī)院、衛(wèi)生站、社區(qū)門診等;

  3)文化體育設(shè)施:公園、體育場、綜合文化活動中心等;

  4)商業(yè)服務(wù)設(shè)施:商場、超市、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施;

  5)金融郵電設(shè)施:銀行、郵局等;

  6)行政管理設(shè)施:街道辦事處、派出所、居委會、房管機構(gòu)等。

  4.周邊環(huán)境:

  查看小區(qū)的環(huán)境要從以下幾個方面入手:

  1)安全性:小區(qū)是否封閉、安全防盜措施等;

  2)小區(qū)規(guī)模、綠化覆蓋率、景觀布局、樓間距等;

  3)內(nèi)部生活配套,會所設(shè)施(健身、娛樂)、教育、停車、購物等;

  4)物業(yè)管理:管理狀況,服務(wù)質(zhì)量、收費。

  5)環(huán)保情況:

  a)衛(wèi)生狀況:關(guān)注社區(qū)居民生活習(xí)慣、衛(wèi)生現(xiàn)狀。生活垃圾處理情況、給、排水是否通暢、有無雨季漬水等情況;

  b)噪音:安靜與否?有無臨馬路、鐵路、餐飲、集市等?

  c)用水:飲用水供水方式采用直接供水、水泵還是水箱?

  d)空氣:注意有無餐飲、工廠、垃圾站等污染;

  e)其它:有無通信接收設(shè)施、高壓變電裝置等?

  三、內(nèi)部情況

  1.戶 型:戶型的分類形式很多

  1)按照居室數(shù)量分類:如一居,兩居,三居等;

  2)按照廳、衛(wèi)數(shù)量分類:有一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳(兩廳)一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)(一衛(wèi)),四室兩廳兩衛(wèi)等;

  3)按建筑形式分類可分為:平層戶型、錯層戶型、躍層戶型、復(fù)式戶型四類。

  a)平 層:又叫單平面層戶型,是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應(yīng)用最廣的戶型形式,其最大優(yōu)勢在于所有功能都在同一平面,因此它是最經(jīng)濟的戶型,同時也是無障礙戶型。缺點在于室內(nèi)空間不夠豐富,建筑外形比較單調(diào)。

  b)錯 層:錯層是指不同使用功能不在同一平面層上,豎向錯開一定的高度,形成多個不同標(biāo)高平面的戶型。解決了廳、室、衛(wèi)等功能、動靜、干濕的分區(qū)問題,使住宅室內(nèi)環(huán)境錯落有致,極富韻律感。不足是錯層降低了建筑結(jié)構(gòu)的均一性,在結(jié)構(gòu)設(shè)計上為了達到建筑抗震要求,必然會使建筑成本增加,最終會提高商品住房的售價。

  c)躍 層:躍層是指套內(nèi)空間跨越兩樓及以上的戶型,各層之間相對獨立,最大優(yōu)點在于動靜要求不同的區(qū)域可以分布在不同的平面層上,避免了臥室易受起居室干擾的問題,給予人與別墅同樣的感受,而且躍層住宅更易形成錯落有致的建筑立面。最大缺點在于樓梯占用戶內(nèi)面積。

  d)復(fù) 式;是指單元住宅的房間置于兩個或兩個以上平面層上,與躍層的最大區(qū)別在于復(fù)式戶內(nèi)擁有一個或幾個房間是貫穿兩層的通透空間。復(fù)式戶型除了具備躍層的優(yōu)點以外,還具有良好的視覺效果和給人豐富的空間感受,便于觀賞室外景觀,客廳的采光也會特別好,而且會顯得特別氣派。缺點在于客廳兩層高的墻體、二層的回廊設(shè)計造價較高,最終抬高了房價。

  4)無論何種戶型,最好能最大限度的滿足以下功能:

  a)實用經(jīng)濟、功能分室;

  b)面積適當(dāng)、尺度適宜;

  c)分區(qū)合理(動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū));

  d)朝向合理、日照充足,光線充分;

  e)通風(fēng)良好。

  2.面 積:理想的房屋建筑面積,1居室在30-50㎡左右,2居室在60-90㎡左右、3居室在100-130㎡左右。以3居室為例,理想的面積為:

  客廳 :21—30平方之間,開間不小于3.9米

  臥室 :12—15平方之間,雙人臥室開間不小于3.6米

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