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第一次購(gòu)房并交納定金，等待一年后得知，房產(chǎn)商無(wú)證開(kāi)發(fā)房產(chǎn)。于是只有二次求購(gòu)另一樓盤(pán)住房，無(wú)奈房?jī)r(jià)看漲，為此多支出9萬(wàn)多元……

案件回放

2006年11月，李先生因工作調(diào)動(dòng)來(lái)到烏魯木齊,首先要解決的是落腳問(wèn)題。為此他相中了首府一座剛開(kāi)工的樓盤(pán)，并按房產(chǎn)商要求交了一萬(wàn)元定金，房產(chǎn)公司給他出了一張收據(jù)。

隨后，李先生為了早日簽訂購(gòu)房合同，不斷向房產(chǎn)商要求交納認(rèn)購(gòu)款，卻被房產(chǎn)商告知樓盤(pán)建設(shè)暫時(shí)停頓，只有等2007年3月重新動(dòng)工時(shí)，才可以簽訂購(gòu)房合同，同時(shí)承諾同年6月交房。

一直到2007年8月，樓盤(pán)還未重新動(dòng)工，此時(shí)又傳來(lái)房產(chǎn)商無(wú)證開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的確鑿消息。

此時(shí)李先生大為懊悔自己當(dāng)初相信房產(chǎn)商的說(shuō)辭，沒(méi)有驗(yàn)看房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的手續(xù)是否齊全。但房子是盡快要買(mǎi)的，他立即又購(gòu)買(mǎi)了另一房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的、同等面積的住房，但此時(shí)的房?jī)r(jià)已比2006年年前整整多了1000多元，他為此多支出了9萬(wàn)多元。

李先生認(rèn)為，是第一家房產(chǎn)公司惡意隱瞞無(wú)證開(kāi)發(fā)的情況，導(dǎo)致了他錯(cuò)失以市場(chǎng)最低價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房的機(jī)會(huì)。為此，他于今年3月起訴到法院，請(qǐng)求法院判令第一家房產(chǎn)商返還定金一萬(wàn)元，同時(shí)賠償那9萬(wàn)多元二次購(gòu)房的損失。

法庭上，房產(chǎn)公司愿意返還定金，而并不同意為9萬(wàn)多元購(gòu)房損失買(mǎi)單，理由是李先生并沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

對(duì)此，李先生當(dāng)庭拿出了網(wǎng)上下載的證明資料：首府一家媒體2007年11月先后兩期有關(guān)該房產(chǎn)公司“五證不全賣(mài)房屬違規(guī)”的報(bào)道（里面交代了3個(gè)不同的交房日期：2006年12月30日、2007年6月30日、2008年8月30日），烏魯木齊市市長(zhǎng)信箱2007年12月26日的一則反映該房產(chǎn)公司無(wú)證售房的市民來(lái)信。

最終，一審法院認(rèn)定，房產(chǎn)公司無(wú)證售房存在過(guò)錯(cuò)，但李先生提供的證據(jù)無(wú)法證實(shí)其購(gòu)房損失，最終只支持了返還定金的訴訟請(qǐng)求。

如今，李先生找到了與他幾乎同一時(shí)間購(gòu)房的同伴，收集了他們當(dāng)初認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的價(jià)格，并于今年7月提起了上訴。

目前此案還在審理當(dāng)中。

觀(guān)點(diǎn)交鋒

議題一：誰(shuí)應(yīng)為多出的購(gòu)房款買(mǎi)單？

主持人：請(qǐng)問(wèn)各位嘉賓，李先生重新買(mǎi)房多支出的房款，到底該由誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

余志暉：應(yīng)由房產(chǎn)公司承擔(dān)。

從案情來(lái)看，李先生和房產(chǎn)公司之間還未形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，因?yàn)樗麄冎g并未正式簽訂購(gòu)房合同，只是處于訂立購(gòu)房合同的相互磋商階段。在該階段，房產(chǎn)公司明知自己沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì),卻一直隱瞞該情況,承諾李先生可以簽訂購(gòu)房合同和按期交房，但事實(shí)上其承諾根本無(wú)法兌現(xiàn)，最終李先生轉(zhuǎn)買(mǎi)其他房產(chǎn)，由此出現(xiàn)了9萬(wàn)多元的購(gòu)房損失。由此，房產(chǎn)公司顯然違反了先合同義務(wù)（指自締約當(dāng)事人因簽訂合同而相互接觸磋商，至合同有效成立之前，雙方當(dāng)事人依誠(chéng)實(shí)信用原則，負(fù)有協(xié)助、通知、告知、保護(hù)、照管、保密、忠實(shí)等義務(wù)），應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

蘇文玲：我不同意你的觀(guān)點(diǎn)。既然房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未簽訂，則開(kāi)發(fā)商的行為并未違約，也不存在相應(yīng)的違約責(zé)任，李先生提出的9萬(wàn)元房屋差價(jià)的損失應(yīng)由他自己承擔(dān)。

至于他交付的1萬(wàn)元定金，僅是對(duì)他與開(kāi)發(fā)商將來(lái)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條的規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！痹诒景钢?，開(kāi)發(fā)商因?yàn)樽陨淼脑虿荒芘c李先生簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，即2萬(wàn)元。

陳彤：蘇律師，李先生之所以會(huì)交1萬(wàn)元定金，是因?yàn)樗嘈排c房產(chǎn)公司能夠有效簽訂購(gòu)房合同且履行。為此，他放棄或喪失了與第三人簽訂合同的最佳時(shí)期，最終以重新購(gòu)買(mǎi)住房的形式，多支出了9萬(wàn)多元房款，這屬于典型的信賴(lài)?yán)鎿p失（指對(duì)方當(dāng)事人因信賴(lài)合同能夠有效成立且履行，從而放棄或喪失的與第三人簽訂合同機(jī)會(huì)所蒙受的損失），如果李先生能夠以合法的證據(jù)形式和證明方式來(lái)舉證這一損失，則該損失理當(dāng)由房產(chǎn)商承擔(dān)。

王文利：我認(rèn)為你們的觀(guān)點(diǎn)都對(duì)，就看李先生自己如何主張了。

但有一點(diǎn)，李先生只能在要求雙倍返還定金和要求賠償信賴(lài)?yán)鎿p失之間選擇其一，兩者不可兼得。

理由是，信賴(lài)?yán)鎿p失賠償，旨在使信賴(lài)方因信賴(lài)過(guò)錯(cuò)方的締約行為而付出的各種費(fèi)用得到補(bǔ)償，從而使當(dāng)事人處于合同從未訂立之前的良好狀態(tài)，當(dāng)事人在合同以前的狀態(tài)與現(xiàn)有狀態(tài)之間的差距，就是信賴(lài)?yán)鎿p失的范圍。本案中，李先生重新購(gòu)房多交出的9萬(wàn)元就是這種差距，如果他取得了這個(gè)差距的損失補(bǔ)償，那他的利益達(dá)到合同已履行的狀態(tài)，再要求雙倍返還定金，就對(duì)開(kāi)發(fā)商不公平了。

議題二：李先生手中的證據(jù)是否真實(shí)有效？

主持人：從案情看，李先生要求賠償?shù)氖沁@9萬(wàn)多元的信賴(lài)?yán)鎿p失，但法院沒(méi)有支持他的訴求，是不是因?yàn)樗蚍ㄔ禾峤坏淖C據(jù)不具備法律效力呢？

王文利：是的。

按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的古老法則，李先生負(fù)有舉證責(zé)任，證據(jù)應(yīng)當(dāng)具有“三性”，即真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，李先生應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的訴訟請(qǐng)求提供相應(yīng)的證據(jù)，李先生提供的證據(jù)在法庭上要公開(kāi)質(zhì)證，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)提出反證。

法官通過(guò)雙方的質(zhì)證和辯論，最終是否采信雙方的證據(jù)，是由法官來(lái)決定的，法官根據(jù)證據(jù)證明力大小來(lái)最終裁判案件。因此，在國(guó)外打官司也叫打證據(jù)仗。決定案件的勝負(fù)就是證據(jù)。

余志暉：可問(wèn)題是，李先生目前擁有的證據(jù)只能說(shuō)明已經(jīng)與房產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同的人的情況，并不能以此類(lèi)推到李先生身上，更何況，媒體報(bào)道的情況和市民來(lái)信的情況也有失實(shí)的可能，其證據(jù)效力值得商榷。

另外，李先生只交了一萬(wàn)定金,在房產(chǎn)公司沒(méi)有得到相對(duì)利益的情況下,他主張9萬(wàn)多元的締約過(guò)失賠償是很麻煩的,如果沒(méi)有直接的證人證言和其他書(shū)面或視聽(tīng)證據(jù)證明，是房產(chǎn)商的一直拖延導(dǎo)致李先生另購(gòu)房產(chǎn)的損失，那么房產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的具體締約過(guò)失責(zé)任是很難認(rèn)定的。我認(rèn)為他勝訴的可能不大。

陳彤：我不這樣認(rèn)為，李先生手上的證據(jù)是不充分，但并不是全無(wú)勝訴的希望。

從證據(jù)的角度來(lái)看，這涉及到舉證責(zé)任和證據(jù)的可采性問(wèn)題。首先，預(yù)售商品房時(shí)的手續(xù)、證照等是否齊全的舉證責(zé)任在房產(chǎn)商，而信賴(lài)?yán)娴膿p失，則應(yīng)由李先生承擔(dān)舉證責(zé)任；其次，李先生所提供的證據(jù)，只有在符合法定證據(jù)形式且能夠有效證明其信賴(lài)?yán)鎿p失的情況下，才具有可采性。