在嚴(yán)峻的市場(chǎng)供求面前，開發(fā)商開展了多層次營(yíng)銷來(lái)進(jìn)行自救。分析如下。
在自住性需求實(shí)現(xiàn)不力并且觀望氣氛甚濃的時(shí)候，開發(fā)商或經(jīng)銷商都明白，靠降價(jià)還不足以完成銷售任務(wù)，并且普遍的降價(jià)將導(dǎo)致更長(zhǎng)周期的觀望而且人們的降價(jià)預(yù)期如同投機(jī)消費(fèi)對(duì)看漲的預(yù)期一樣激烈，也就是說(shuō)萬(wàn)不得已開發(fā)商不會(huì)跳水。
而新近泛濫的違章營(yíng)銷應(yīng)該是開發(fā)商開展的真正的第一輪自救，退地并不構(gòu)成自救效果，畢竟這是關(guān)乎政府的行為。
如無(wú)理由退房，回購(gòu)，承諾銷售，附贈(zèng)裝修銷售，分期付款銷售，零首付甚至負(fù)首付，帶租約銷售，帶升值保險(xiǎn)的營(yíng)銷，這些若干年前的舊式營(yíng)銷紛紛被派上用場(chǎng)。
開發(fā)商的用意，從表象上看是刺激銷售，完成自我的救贖，除此而外，筆者認(rèn)為有如下意義，
積極的一面是通過這些營(yíng)銷手段，尤其是帶有一定保障系數(shù)的營(yíng)銷做法，可能會(huì)讓一些急須型消費(fèi)快速實(shí)現(xiàn)從而讓市場(chǎng)適當(dāng)復(fù)蘇，并且，由于目前的營(yíng)銷做法，還原了購(gòu)房的部分性價(jià)比，透明度更高而伴隨著幅度不小的降價(jià)，確實(shí)是面對(duì)觀望市場(chǎng)的有力之舉與有效之舉。
作為消費(fèi)者應(yīng)該認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí)，除這些外在的外顯的積極意義之外，我們注意到開發(fā)商以下的伎倆似乎應(yīng)該關(guān)注：
其一是對(duì)房源進(jìn)行了大面積與結(jié)構(gòu)銷售控制，也就是參與這些營(yíng)銷與降價(jià)活動(dòng)的房源是有限的，多數(shù)是搭配銷售，主要內(nèi)容是圍繞價(jià)格型客戶展開的爭(zhēng)奪，因此目前上市銷售的房源以中小套型緊湊特點(diǎn)為主，這是開發(fā)商研究了二手市場(chǎng)的消費(fèi)特點(diǎn)以及目前成交客戶特點(diǎn)推出的針對(duì)性措施。
其二是對(duì)客戶進(jìn)行了信息分流與促進(jìn)營(yíng)銷，我們注意到目前這些營(yíng)銷措施都以有限房源有限時(shí)間競(jìng)購(gòu)為主要特點(diǎn)，這說(shuō)明開發(fā)商并無(wú)真實(shí)降價(jià)意圖，當(dāng)然如果房?jī)r(jià)降到一定程度會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的全面復(fù)蘇，則每個(gè)有困難的開發(fā)商都會(huì)跟而為之，問題如前述，觀望的濃厚政策的不明以及調(diào)控力度是否加大以及向何種方向挺進(jìn)都有待進(jìn)一步驗(yàn)證，可見開發(fā)商中降價(jià)而為者僅僅包括這兩類，一類是品牌開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整而加速出貨，如萬(wàn)科等，另一類比較普遍的降價(jià)主要屬于自救型降價(jià)，試探的成分居多。
那么做為購(gòu)房者該如何面對(duì)呢？
其一是可以有參照物進(jìn)行自我訂價(jià)，然后結(jié)合自己的購(gòu)買力來(lái)決定是否購(gòu)買：
無(wú)論目前市場(chǎng)價(jià)是復(fù)蘇回歸還是崩盤，零三年底至零四年底這段時(shí)間的房?jī)r(jià)，相對(duì)泡沫度小，并且那時(shí)的漲價(jià)主要依據(jù)于市場(chǎng)需求而不是新增地價(jià)，所以有一定的參考價(jià)值。也就是說(shuō)，如果某個(gè)樓盤或某開發(fā)商推出的房?jī)r(jià)與這一階段同類地段價(jià)格水平持平或左右不相差太大，則購(gòu)買決定是可以下的。
其二是任何地段任何房源我們都可以設(shè)定3%的增值率，為什么呢，即使沒有通賬或人為升值，伴隨一國(guó)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，物價(jià)上漲3%年均速度是可以理解的，也就是做為不動(dòng)產(chǎn)的投資特點(diǎn)，保證年均三個(gè)點(diǎn)的升值是保值概念，換言之如果你想購(gòu)買的房子價(jià)格水平按三個(gè)點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)值還原，達(dá)到或與零四年的水平持平，也是可以購(gòu)買的。
其三是哪些類型的房子可以納入購(gòu)買參照，還是老三類，即城市老區(qū)的商業(yè)地段二手房交易均價(jià)是參考之一，用以作為購(gòu)買老城區(qū)新房的主要參照價(jià)格；第二類是交通型區(qū)域的新房低于一個(gè)城市的政府公布的房屋銷售均價(jià)或持平的，這類房子的價(jià)格比較充實(shí)，相對(duì)的如果這些樓盤開展了降價(jià)營(yíng)銷，可以考慮；第三類是中高檔產(chǎn)品中的有限房源，包括中心區(qū)景觀房且地段不錯(cuò)/存量別墅/多層住宅區(qū)。
本文所持的觀點(diǎn)是房產(chǎn)具備一定的自然升值特點(diǎn)，即使目前下跌整體持續(xù)地看還會(huì)達(dá)到一定甚至完全超過正常物價(jià)上漲水平的增值，不如提前按照這個(gè)規(guī)律進(jìn)行性價(jià)比的研究來(lái)決定是否購(gòu)買。
