買房自住和買房投資是兩個完全不同的概念，一個是效用最大化，一個是利益最大化。這兩種購房需求硬挨區別來看，在具體買房過程中所考慮的因素也應該區別對待。但有一些關鍵因素是共通的必須考慮的，因此，本期《樓市研究院》推出包含投資和自住購房需求的關鍵問題厘清。
買房能不能消解“通脹”？
不可否認，美國的經濟危機是因為美國是個過度透支的國家，美國人不存錢，中國老太太和美國老太太消費觀念更新的故事曾經影響了很多人。當然，中國是世界上最有儲蓄習慣的國家，由于相關社會保障制度的不完善，中國老百姓幾乎都有存錢養老的習慣。但這并不意味著中國老百姓很有錢。
受全面“通脹”預期的影響，人們紛紛投資不動產，通過購房抵御“通脹”，避險。但至少目前通脹還只是個預期，并沒有客觀形成。但這也并不表示未來就不會出現“通脹”，在目前全球流動性泛濫的情況下，價格的上漲的順序將是股價漲、樓價漲之后是物價漲。CPI結構分析物價已經在出現了恢復性上漲，可以推斷房價已經上漲到了高位。國家發改委宏觀經濟研究院研究員王小廣(王小廣博客,王小廣新聞,王小廣說吧)指出，房地產業暴利時代是否結束還很難說，但最繁榮的時期應該已經過去。他判斷，房地產未來的成長性會降低，不會再像原來房價五、六年翻四倍、五倍了。有人判斷說中國房地產調整結束了，馬上要進入新的高增長期。這種可能性不大，太樂觀也不太真實，房地產調整遠沒有結束。
雖然經過30年的改革開放，人民物質生活有了很大的增長，但據相關數據顯示，目前有80%的家庭抗風險能力是不足的。這是想通過買房對抗“通脹”的購房者值得注意的：大家不應該把貸款買的房子當成你的個人資產，如果是的，那有可能成為負資產，或者說現在的房子當成硬通貨資產，而不是真正的增值的資產。比如80萬元房子賣了可以變現100萬，但事實在這個過程中你支付了貸款手續費、交納了各種稅費、還有不少的利息，這100萬真的到你想變現的時候并不值80萬了，你只是在用現在的眼光想將來。
目前來看，很多購房者并沒有真正實現“經濟自覺”，大多基于一種現有現有購買力情況下的理想狀況預算。那么，當通貨膨脹一來時會發生什么情況呢？ 首先工資上漲是落后通脹1-2年的時間。從實際來說，工資上漲是通貨膨脹傳導的最末端。其實，通貨膨脹從個人角度講就是資產清零，因此從現實講就不會出現工資與通脹同步增長。如果是真的通脹，那么工資上漲要滯后2年時間，物價上漲、消費上漲，醫療上漲，一切都在上漲，除了你的收入沒有上漲以外。而在這種情況下，80%的人又缺少對抗風險的能力。因此若真正出現“通脹”大部分人在期間不會選擇買房，這就是通脹時期的地產蕭條的必然規律，大部分人買不起，房價也就不會上漲。
何時買房最合適？
這是困擾大多數購房者的一個問題，不管是自住還是投資。買房都是為了高值的回報和居住的享受，提升生活質量。因此，都不能因為買房而影響了自己的生活質量，尤其是以按揭貸款的方式買房。因此，應遵循業界公認的三個規律考量：一是房價收入比。聯合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的標準是3-6倍。即你購買一套房子時，總房款(包括裝修費)與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價在你的支付能力內。這一比例越高，說明房價就越高。二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風險考慮進去)。這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則個人負擔過重，不僅擠壓個人其他消費，而且會降低家庭的生活質量。三是家庭負債余額(即家庭的各種負債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%.從上述的網絡調查來看，國內不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進行仔細測算，蜂擁購房，從而導致月供收入比過高。而這又有房價一路高漲的原因。
曾在深圳發起“不買房運動”，繼而又組織“萬人團購”的鄒濤，在其博客上列出了他對何時出手最合適的認識和建議，將買房時機其歸結為七個信號:
第一個最佳出手買房的信號：媒體上或生活中發現有房企破產、倒閉，合并重組出現的報道，或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳樓，員工集體要工資的新聞出現時。市民可等2-3個月再出手。第二個最佳出手買房的信號：中央政府再出臺更優惠的鼓勵老百姓買房的政策。這樣的政策出臺，預示之前的優惠政策沒起多大的作用，但要等新政策實行至少1個月以后，市民可考慮出手。第三個最佳出手買房的信號：用自己8-10年左右的家庭總收入計算，能買到自己相對比較合適的住房(按照平均標準，不做不切實際的想法)。第四個最佳出手買房的信號：在你工作、生活的周圍聽不到或很少聽到有誰再想炒房子了。第五個最佳出手買房的信號：在公開信息上看到有拍賣公司刊登的銀行拍賣樓齡1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周圍經常聽到有人供不起樓了或找人賣樓了，中介那里1-3年樓齡的新房賣盤明顯增加且價格比去年低(說明他在虧損甩賣)。第六個最佳出手買房的信號：有土地和房產方面的政府官員大量落馬后，再等至少2-3個月。第七個最佳出手買房的信號：參加團購買房，發展商給的團購價格已經相當優惠時。這時也可毫不猶豫出手，因為你遲疑別人不會遲疑。
產品透視四原則
無論是投資還是自住，除卻對客觀經濟形勢和市場特征的研判，產品自身都是必須關注的重點。因此，綜合相關專家和業內人士的四個原則，值得準備買房的購房者一看。
一、要“市政配套”不要“(開發商)樓宇自身配套”
最明顯的是，市政配套不要錢或者平攤到各平米里面。由開發商通過成本分攤轉嫁予消費者，是市場普遍問題不是個性問題。而開發商樓宇自身配套，既抬高單價，以為大賣點，又得花錢買后期享受，并且訂價不受市場約束與行政約束，愛去不去，如高級的泳池，如高檔的甚至是私人會所，如名校，如寄宿類幼兒園等等。
二、要“體積”不要“面積”
體積是立體地看的，如空高三米三，凈高肯定好用并且二次裝修可以弄個錯層結構，象酒店的復式房樣的，既享受又節約支出。而且未來家具將向成套、拆分、便利使用及綜合方向發展，非常吻合小戶型大空間的產品。面積是平面的，包括了你無端分攤的部分與開發商說是贈送的部分，無論陽臺還是露臺，開發商總歸賺了錢的，無論多層還是高層，總歸大于百分之十的公攤率，而且受設計市場影響，許多戶型存在大面積的浪費，如房間多于十平，如地方上的寬廳，在節約時代不要浪費，所以不要面積要體積是必然。
