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異地買房并非“一本萬利”的事,同時要面臨眾多的風險:房價下跌的風險;樓盤信息獲取滯后、對異地風俗以及購房習慣缺乏必要了解等問題;用于休閑或者投資的物業,還涉及收租、管理問題。所以,對于異地購房,一定要有充分的心理準備,特別是到國外購房,房產政策可能有所不同,購房風險更是不可不防。
　　
　　區域升值潛力是首要考慮
　　
　　近幾年到香港和澳門地區買房的購房者日趨增多,杭州的盛世管家也順勢增設了香港和澳門地區的購房業務。在當地買房,不僅僅涉及資金實力的問題,還有跟內地很多不同的地方。盛世管家的袁效專門負責公司的香港、澳門房產在杭州推廣業務,經過幾年的業務經驗積累,他總結出在香港和澳門地區買房的注意事項。
　　
　　“地段是買房要最先考慮的因素,花時間到當地去考察是必須的。澳門比較小,一般考察期一天就可以了;香港要花多一點時間考察,不同區域升值空間不一樣。”袁效指出,在香港盡量買本島的房子,比如九龍等地。香港本島的房子,一般每平方米12萬元左右,盡量不要買離島,比如囤門的房子,因為這里廉租房比較多,整體居住環境不夠好,囤門這里房子的掛牌均價每平方米4萬元。
　　
　　在澳門要買一些靠近大型賭場的物業。這里人氣旺,房子便于出租,這個地段的房子租金很可觀,比如一套總價100萬元的房子,面積70-80平方米,每月的月租金達2-3萬元。要注意的是,香港和澳門住宅的主力戶型都不大,建筑面積在80-90平方米之間,兩居室為主。
　　
　　港澳地區本地買房者特別注重風水,你如果打算將來把房子轉賣給本地人,在挑選房屋時多避開當地人的忌諱:洗手間和廚房對開的不要買,俗話說“水”跟“火”相沖;香港和澳門土地相當緊張,總樓層一般在30層以上,樓宇之間排布很密,因此建議買10樓以上的房子,采光和視野好一些。
　　
　　除了地段因素,開發商資信、資金托管安全性值得注意。華邦地產市場部的周冬臨,多次負責公司外地房產項目在杭州推廣,她對異地購房有著自己的看法。周冬臨認為,異地買房對區域考察、開發商資信、資金安全性相當重要。她說:“當地的市場到底有沒有升值空間,或者確切地說在某個期限內有沒有自己想要的升值空間,是要注意的。因為這個直接影響到投資的成敗。還有,對于開發商的背景與實力是否了解,有一些開發商是短平快的操作,抱著'一個項目撈一筆就走人’的想法,往往會存在投資率虛報、后續找不到人的問題。另外,異地托管式操作往往手續比較麻煩,風險會大些,比方說你投資的酒店式公寓托管了,對于租賃和分紅等,你必須要委托信得過的公司來操作才能保證公平和透明。”
　　
　　房產政策各有不同
　　
　　袁效介紹說:不同于內地,香港和澳門地區的購房除了有銀行、房產中介、買賣雙方參與買房過程外,還一定要有律師參與,并在律師樓簽約,由律師把握整個交易過程,規避風險。即使一次性付款不涉及按揭,也需要律師把關。值得注意的是,在香港澳門買房做按揭,要在當地銀行辦理,購房者需提供資產、收入證明等,這些證明需要省市一級公證處的公證件。無論是香港還是澳門買房首付成數和貸款利率都是有彈性的,按揭申請者甚至可以跟銀行“討價還價”,購房者資信證明提供越多越有利,相應的享受銀行提供的首付和利率優惠就越多。
　　
　　如果到國外去購房,當地國對國內公民和國外公民的政策可能有所不同,購房風險是需要仔細考慮的。“兩國關系如何,該國政策穩定程度怎樣,是否存在排華情緒等,這些在置業前必須摸清底。房產權利的約束也可能內外有別,有些國家會對非本國買家設置一些優惠或限制政策。如在某些國家,外國人買賣房地產都需要經過當地政府的審批,而且非本國公民往往不準在當地擁有永久地契房產。”業內人士介紹,比如在澳大利亞,外國人面對的最主要限制是必須先獲得當地外資檢驗局的批準,才可進行買賣;在馬來西亞,非本國公民(包括永久居民)投資房地產需要得到當地外來投資委員會的批準,而且當局也不允許非公民購買當地的低成本房屋。
　　
　　不同國家對不動產的保護力度有所不同,要在國外買房,應詳細了解當地國對私有財產權的保障程度,如什么情況下會被國家征收以及補償多少等等。比如要搞清楚所購房產土地擁有的是所有權還是使用權。國外土地權屬情況也各有不同,有的是所有權,有的是使用權,而且使用期限也有差別。如西班牙、澳大利亞等房產都是永久產權,新加坡、馬來西亞等國的土地使用期限為99年。
　　
　　房屋產權類型不同,產權形態也不一樣。如有些國家的公寓分為出租公寓和產權分售公寓兩類,前者只租不售,后者只售不租,而且出租公寓比產權分售公寓建筑設計標準要低一些;國外的別墅房屋可分為獨立屋、平房、半獨立屋、連排別墅四種類型。
　　
　　國外購房在計算房屋面積時計算單位不一樣,特別要分清是建筑面積還是使用面積。據了解,國內大部分地區售房采用建筑面積為計算單位,而國外房屋大多以使用面積計算,并很少有公攤面積的提法。由于文化、地域的差異,不同國家的人對房子的朝向選擇、通風及采光的理解可能也有所差別。比如,美國以每單元住宅來統計房價,而不是按每平方米來計算。有些國家房子的一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售面積之列。
　　
　　買房稅費要算算清楚
　　
　　在交易稅費上,香港和澳門買賣雙方幾乎沒有很大的稅種,買家交0.3%的印花稅。另外,還需支付銀行的按揭費用,一般300-500元,律師費用在2000-3000元。香港和澳門地區的物業管理費比內地高50%左右。香港和澳門都是永久產權,每年需要繳納“地租稅”。該稅費多少根據房子大小、所處地段而不同,一般情況下,每年2000-3000元左右。
　　
　　買房容易養房難,國外更是如此。一般來說,國外買房時的花費不是很高,但是買完房后的稅費等持有環節的費用會很高。除征收房地產保有稅外,當房地產發生買賣等有償轉移時,大多數國家要對轉讓收益即增值部分征稅。比如,美國物產稅的征收相當復雜。它根據市場實時房價征收,所以房價漲的時間稅也漲上去了,而且根據不同地域、不同用途又有很大差異,按自用住宅和非自用住宅來區分,稅收也有差別;再比如在澳大利亞,購房者首次購房時須繳約20種不同的稅費;還有,新西蘭只有增值費,卻需要支付律師費。美國則要付一個轉手費,另外還有代理費、中介費;加拿大購房需要繳納交易稅,買新房屋須支付貨品與服務稅。