為幫助消費(fèi)者正確理解房地產(chǎn)交易方面的相關(guān)法律概念，今天我在這里就消費(fèi)者常見的一些誤解做一些分析，希望廣大消費(fèi)者能夠正確認(rèn)識產(chǎn)權(quán)問題和房屋交易中的風(fēng)險(xiǎn)。
誤解一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書出證才代表產(chǎn)權(quán)已正式過戶。
不動產(chǎn)登記主義
按照《物權(quán)法》，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)、變更、設(shè)定抵押等遵循“登記主義”，即以不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記簿登記為準(zhǔn)；房產(chǎn)證只是證明產(chǎn)權(quán)的外部形式。所以，如果房管部門已經(jīng)出具了《房屋交易鑒證證明書》，不論是否已出房產(chǎn)證，則產(chǎn)權(quán)過戶已為事實(shí)。
有個(gè)案例：一名男子隱瞞自己已婚且房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的事實(shí)，私下將自己在金月灣花園的房產(chǎn)出售，后妻子發(fā)現(xiàn)并向法院提出產(chǎn)權(quán)歸屬爭議，法院判決房產(chǎn)歸屬女方；但判決生效時(shí)，《房屋交易鑒證證明書》已經(jīng)出具，所以，按照《物權(quán)法》，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬新的買家，男方按照房屋合理的價(jià)格向女方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
如果雙方因?yàn)閭鶆?wù)問題就房產(chǎn)設(shè)定抵押，不了解法律的人可能以為只要簽定抵押貸款合同就可以保障自己的債權(quán)了，這是錯(cuò)誤的理解。房地產(chǎn)抵押權(quán)的確認(rèn)，必須在房地產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記才能實(shí)現(xiàn)。
誤解二、沒有出證的房產(chǎn)絕對不能簽定買賣合同。
物權(quán)與債權(quán)
沒有出證的房產(chǎn)照樣可以出售。出售方因?yàn)榕c原一手業(yè)主簽定有房屋買賣合同，所以對原業(yè)主享有債權(quán)但暫時(shí)對該房產(chǎn)不享有物權(quán)。所以出售方現(xiàn)在與新的買家簽定的買賣合同轉(zhuǎn)移的只是債權(quán)，等到房產(chǎn)證出證后，出售方正式享有物權(quán)了，就可以與新買家辦理交易過戶手續(xù)，實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。
誤解三、抵押房就是產(chǎn)權(quán)有問題的房子，絕對不能買賣。
產(chǎn)權(quán)瑕疵
在法律上，抵押房叫產(chǎn)權(quán)有瑕疵，不是有問題，而是產(chǎn)權(quán)人對該房產(chǎn)的物權(quán)的行使受到抵押權(quán)人的限制，即產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過抵押權(quán)人的書面同意。產(chǎn)權(quán)人如果在出售該房產(chǎn)的時(shí)候沒有向新買家如實(shí)告之產(chǎn)權(quán)的瑕疵，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
在實(shí)際交易中，因?yàn)闁|莞城市房地產(chǎn)開發(fā)的歷史不長，所以大量的商品房屬于抵押貸款購房，次類房產(chǎn)并非不可以賣。一般的操作慣例是先由買賣雙方協(xié)商好清償房產(chǎn)上所欠的銀行貸款，辦理好注銷抵押手續(xù)后，該房產(chǎn)就可以正式交易了。
誤解四、只有政府提供的合同才是能產(chǎn)生法律效力的合同，如果有政府的蓋章則效力最高。
意思自治原則
中國因?yàn)榻?jīng)歷了幾千年的封建強(qiáng)權(quán)政治，所以對與買賣、結(jié)婚、等民事行為，普通人潛意識里仍然認(rèn)為須有政府的公權(quán)介入才具備法律效力，一粒政府的公章，就象皇帝的玉璽一樣，代表了無上的公信力。但是，按照《民法》的“意思自治原則”，對于公民的民事行為，只要符合公平對等并不違法法律強(qiáng)制性規(guī)范，則公民的民事約定比較公章更具效力。所以，一份買賣合同，即使是公民自行草擬，只要符合上述原則，其法律效力并不比房管部門提供的所謂規(guī)范合同文本低。即行業(yè)所稱的陰陽合同并不違法，兩份合同只要在意思上不相矛盾，是可以作為相互補(bǔ)充的。
按照物權(quán)法的法理，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、轉(zhuǎn)移等行為以“公示”為生效原則，而登記為“公示”的方式之一。目前，中國的登記機(jī)構(gòu)仍然為政府機(jī)關(guān)，這容易造成登記責(zé)任歸屬無法確認(rèn)（即無法追究政府登記失誤的責(zé)任），在西方，登記機(jī)構(gòu)為經(jīng)濟(jì)、人格獨(dú)立的法人，能夠以自身的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)登記失誤的責(zé)任。所以，我預(yù)計(jì)，在未來，中國的登記機(jī)構(gòu)也將轉(zhuǎn)變?yōu)槁蓭熓聞?wù)所和會計(jì)師事務(wù)所這樣的認(rèn)證機(jī)構(gòu)。
舉個(gè)淺顯的例子，在中國，婚姻登記還是在民政局進(jìn)行；而在西方，我們都知道，舉行婚禮在教堂舉行，要邀請親朋好友，在牧師的主持下，問幾個(gè)問題“你愿意嫁（娶）他（她）嗎？”。這就叫公示，即公示在教堂舉行，教會就是婚姻登記機(jī)關(guān)，教會主持的婚禮就具備了公示的效力，從而產(chǎn)生法律效力。
所以，消費(fèi)者們，要尊重自己手上的筆，謹(jǐn)慎簽字，落筆有萬斤呀。
誤解五、買了產(chǎn)權(quán)有問題的房子就一定是中介的責(zé)任。
誤解六、找中介買房就是要轉(zhuǎn)嫁一切風(fēng)險(xiǎn)。
