期房限轉(zhuǎn)后新的投資熱點(diǎn)?
關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》近日起正式實(shí)施。《決定》明確指出，在房子沒(méi)有造好、房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱(chēng)小產(chǎn)證)沒(méi)有辦出來(lái)之前，消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。不過(guò)“期房限轉(zhuǎn)”并沒(méi)有一刀切，考慮到非居住商品房，如辦公用房、商鋪等銷(xiāo)售目前所占比重較小，去年僅占整個(gè)商品房總銷(xiāo)售面積的6.4%，因此對(duì)其期房轉(zhuǎn)讓行為，目前暫不作限制，即在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，仍然可以轉(zhuǎn)讓。那么，這一決定是否會(huì)引發(fā)新一輪的非居住用房投資熱呢?
據(jù)了解，去年4月份，上海對(duì)內(nèi)外銷(xiāo)非居住用房實(shí)行并軌的同時(shí)，將非居住用房稅率從以前的5%調(diào)整到33.6%左右。這也就意味著，投資者購(gòu)買(mǎi)一個(gè)商鋪或?qū)懽謽菓?yīng)承擔(dān)近1/3的稅。如果再次轉(zhuǎn)讓的話，不僅轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用比住宅高，還要涉及到增值稅，因此，從整體來(lái)看，商鋪的投資回報(bào)率并不見(jiàn)得樂(lè)觀，可行性空間較小。
與投資住宅相比，個(gè)人投資商業(yè)用房的整個(gè)標(biāo)的并不小，而銀行貸款的利率高，成數(shù)少，年限短，對(duì)投資商而言，回收周期長(zhǎng)，利潤(rùn)少，又有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此他們會(huì)比較小心，與其把注意力集中在商業(yè)房產(chǎn)中，不如到其他的地方尋找機(jī)會(huì)。
上海中原地產(chǎn)的黃海泉經(jīng)理的答案是否定的。他認(rèn)為，期房限轉(zhuǎn)必定會(huì)使部分資本從一手房市場(chǎng)中分流出來(lái)，但非居住性用房并不一定會(huì)成為投資市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。黃海泉說(shuō)：“目前商鋪、寫(xiě)字樓市場(chǎng)最大的變數(shù)，是從去年4月份開(kāi)始執(zhí)行的非居住用房稅費(fèi)政策。”
黃海泉預(yù)測(cè)，就目前而言，房產(chǎn)還是一個(gè)很好的投資產(chǎn)品，具有保值、增值、有固定收益、貸款利率低、貸款年限長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)，因此頗受投資者青睞。期房限轉(zhuǎn)之后，積聚在這里的資本部分可能會(huì)分流到股市、基金、外匯上去，但大部分可能會(huì)流向現(xiàn)房，在市場(chǎng)追漲效應(yīng)的帶動(dòng)下，現(xiàn)房?jī)r(jià)格將保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。黃海泉經(jīng)理說(shuō)：“作為一位業(yè)內(nèi)人士，我們對(duì)這個(gè)價(jià)格也很擔(dān)心，但事實(shí)總是出乎預(yù)料的，像今年這波行情，就是非市場(chǎng)因素帶動(dòng)的。比如臺(tái)灣當(dāng)局領(lǐng)導(dǎo)人選舉之后造成的社會(huì)動(dòng)蕩，致使許多臺(tái)商來(lái)滬置業(yè)，又把房產(chǎn)炒上去了。目前這個(gè)市場(chǎng)外部因素的拉動(dòng)是非常大的。”據(jù)黃經(jīng)理觀察，目前上海本地人自用性購(gòu)房已經(jīng)完成80%以上，除了動(dòng)遷戶以外，現(xiàn)在大部分人買(mǎi)房還是投資居多.
