什么是隱性侵權(quán)?打個(gè)比方，如果你買了一雙皮鞋，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是偽劣產(chǎn)品，剛穿幾天就壞了，這就是顯性侵權(quán)。如果某名牌皮鞋用大字打出了“買一送一”的廣告，當(dāng)你急匆匆跑去搶購(gòu)的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)原來(lái)是買一雙皮鞋送一雙鞋墊。一般消費(fèi)者這時(shí)只會(huì)埋怨自己沒(méi)注意廣告上的小字，埋怨商家太過(guò)精明。實(shí)際上，這就是利用模糊廣告欺騙消費(fèi)者的隱性侵權(quán)行為。
如今，隨著消費(fèi)者越來(lái)越成熟，百貨商場(chǎng)里再打出“買一送一”就已經(jīng)沒(méi)有多大效用了。可在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，消費(fèi)者對(duì)隱性侵權(quán)的手法還不甚了了，難免吃虧。
■層高縮水，層數(shù)見(jiàn)漲
某業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，在樓書中宣傳層高2.8米以下的房子買不得。因?yàn)椴簧俜孔拥膶?shí)際層高都會(huì)低于其宣傳的數(shù)字，幅度從每層5厘米到10厘米不等，加上鋪地板等裝修工作的損耗，到手的房子就遠(yuǎn)沒(méi)有樣板間那樣豁亮了。
不要小看這縮水了的幾厘米，對(duì)于一座高層樓房來(lái)說(shuō)，每層少10厘米，就能“擠出”一層來(lái)。多出來(lái)的這一層，不管是租是售，開(kāi)發(fā)商都能干賺一筆。對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，少了10厘米可能根本看不出來(lái)，對(duì)生活也不會(huì)造成什么大的影響;看出來(lái)的業(yè)主，也不見(jiàn)得就愿意勞心費(fèi)力地去向有關(guān)部門討說(shuō)法。于是這類隱性侵權(quán)的做法越來(lái)越流行。
■開(kāi)發(fā)商占用面積也要交物業(yè)費(fèi)
業(yè)主們可能光看到物業(yè)公司每個(gè)月來(lái)朝自己要錢了，有沒(méi)有想過(guò)自己也應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司催討物業(yè)費(fèi)呢?
律師表示，未售出面積和公攤面積不同，前者的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金等也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納。同樣，產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的公共設(shè)施，也該由所有者掏錢。而現(xiàn)在的實(shí)際情況是，開(kāi)發(fā)商自己組建的物業(yè)公司不會(huì)向開(kāi)發(fā)商要錢，虧空的部分自然由業(yè)主們掏錢。
業(yè)內(nèi)人士透露，在物業(yè)費(fèi)不變的情況下，由于一部分錢被用來(lái)填補(bǔ)空缺了，物業(yè)公司為節(jié)省成本，就難免會(huì)降低物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。如在維修中使用較便宜的材料，使用價(jià)格低廉的草籽等。最終受損的還是廣大業(yè)主。
■利用公共設(shè)施盈利
小區(qū)里的公共設(shè)施是消費(fèi)者買房時(shí)考慮的因素之一，草坪、停車場(chǎng)、會(huì)所等，都對(duì)營(yíng)造舒適生活起了很大的作用，也是開(kāi)發(fā)商前期宣傳的重點(diǎn)。然而，一些小區(qū)在業(yè)主入住之后，公共設(shè)施的非盈利性質(zhì)卻有所改變，不僅影響了業(yè)主的生活，也為開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司帶來(lái)了額外的收入。
利用公共設(shè)施盈利的現(xiàn)象有：小區(qū)內(nèi)戶外廣告、電梯內(nèi)廣告、會(huì)所出租進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)等。
某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售經(jīng)理表示，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，不可控因素較多，開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本、使利潤(rùn)最大化，不得已而改變?cè)幸?guī)劃，這也是生存的需要。例如原來(lái)在小區(qū)里規(guī)劃有幼兒園，雖然知道蓋了一定賠錢，但有其他利益點(diǎn)的支撐，還不至于虧本;如果這些利益點(diǎn)忽然消失了，開(kāi)發(fā)商就不得不修改規(guī)劃。“沒(méi)有人愿意欺騙別人，欺騙不是初衷”。
■物業(yè)費(fèi)用置換
目前，北京多數(shù)小區(qū)都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，缺乏組織的業(yè)主們也不會(huì)想到要去查物業(yè)公司的賬。每月開(kāi)工資的物業(yè)工作人員有多少?實(shí)際在小區(qū)工作的工作人員又有多少?有多少人的工資不應(yīng)開(kāi)在物業(yè)公司的賬上?賬目上的這些信息，都有可能揭露開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的隱性侵權(quán)行為。
職業(yè)經(jīng)理人高某稱，北京的住宅市場(chǎng)上，大多數(shù)物業(yè)公司都是由開(kāi)發(fā)商在前期成立的，聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商。對(duì)于不具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)的普通業(yè)主來(lái)說(shuō)，即使獲得了查賬的機(jī)會(huì)，也很難看出物業(yè)費(fèi)里有哪些是虛報(bào)、亂報(bào)的。例如，有些開(kāi)發(fā)商將非物業(yè)公司的工作人員的工資，以及車輛等費(fèi)用算在了物業(yè)公司的賬上;還曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)重復(fù)計(jì)算工作人員工資的現(xiàn)象，賬面上顯示一個(gè)保安的工資為1200元，其實(shí)他真正領(lǐng)到的只有500元至600元。業(yè)主們的物業(yè)費(fèi)就這樣被隱性挪用或侵吞了。
■占用物業(yè)工作人員工時(shí)
比置換物業(yè)費(fèi)用更為隱性的侵權(quán)活動(dòng)，是占用物業(yè)人員工時(shí)。某業(yè)內(nèi)人士稱，開(kāi)發(fā)商自己組建的物業(yè)公司，往往成了開(kāi)發(fā)商為自己服務(wù)的專門班組。這些保安、清潔工、花匠等工作人員從物業(yè)公司開(kāi)工資，掙的是業(yè)主們的物業(yè)費(fèi);卻常常被開(kāi)發(fā)商叫去“免費(fèi)”服務(wù)，無(wú)疑是侵害了消費(fèi)者的利益。
高某認(rèn)為，很多開(kāi)發(fā)商派生的物業(yè)公司不具備專業(yè)的服務(wù)素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)，仍沿襲著開(kāi)發(fā)商的“行政管制型”思路，尚未完成向“親和服務(wù)型”理念的轉(zhuǎn)變，因此在很大程度上成了開(kāi)發(fā)商的“傀儡”，賬目不清，服務(wù)對(duì)象不清。這也是造成很多物業(yè)公司收費(fèi)率逐年下降的原因之一。
