房屋買賣 優先購買權
在房屋買賣過程中，有時當事人主張優先購買權，甚至有兩個或兩個以上的多人以不同理由主張優先購買權。大致有五種情況：一是房屋的共有人主張優先購買權；二是承租人主張優先購買權；三是與出賣房屋屬于一個整體或配套使用的他人主張優先購買權；四是單位或單位分立后形成的若干單位基于部分產權而主張的優先購買權；五是拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議后，被拆遷人對特定補償安置房屋的優先購買權。
那么，對于出現以上多人主張優先購買權的意見又該如何處理實踐中爭議較多。筆者認為，應該嚴格區分他們是依據何種優先購買權后作出處理，在法律無明文規定的情況下，則應依據法學基本原理并本著有利于生產、生活，發揮整體經濟利益的原則，作出妥善處理。這里筆者對上述優先購買權發生競合的幾種情況作一一分析。
關于以上五種優先權競合。《民法通則》第七十八條規定，按份共有人在出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下，有優先購買權。而《合同法》第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。(此外最高人民法院貫徹執行《民法通則》意見第一百三十二條、《城市私有房屋管理條例》第十一條也規定了承租人的優先購買權)。最高人民法院貫徹執行《民法通則》意見的第九十二條則規定出賣房屋人的房屋與他人房屋屬于一個整體或配套使用，他人主張優先購買權的，應予支持。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第七條規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。這實際是一種物權互易后的補償。而當這幾種優先權發生競合時，筆者認為根據物權優于債權的原理，以及從房屋合理使用，充分發揮房屋的效用，有利于維修和住房的穩定等情況，一般首先應該認定被拆遷人對特定補償安置房屋的優先購買權更具優先效力，其次是房屋的其他共有人，再次是同一整體的他人，最后是承租人。
關于兩個或兩個以上的房屋共有人均主張優先購買權。他們均主張優先購買權，誰更優先呢？筆者認為，他們都有法律上明文規定的優先權，不存在誰更優先的問題，至于誰應該取得房屋的所有權，筆者認為，應具體案情具體分析，根據各共有人對該房屋的整體需要，誰能更加發揮房屋的經濟和社會價值，在綜合考察房屋實際占有情況后予以決定。
關于兩個或兩個以上與出賣房屋屬于一個整體或配套使用的房屋所有人優先購買權競合。筆者認為，應該考察誰購買后更便于使用、維修，更大發揮經濟和社會效益，同時也考慮形成的歷史原因和當地處理類似糾紛的習慣，本著互諒互讓的精神，力爭協商解決。
如前所述，房屋購買過程中往往出現五種優先購買權，但行使優先購買權的前提是“在同等條件下”。如何理解“在同等條件下”，在實踐中也較難掌握，筆者認為同等條件首先是價格條件。價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策要求制定，并根據樓層、朝向、所處地段等因素，由雙方協商確定，其次是付款方式和付款期限，很明顯現金交付比分期付款對賣方更為有利，給付貨幣比提供勞務對出賣方更為有利；第三，優先購買權是有期限的。目前我國法律對此無明文規定。參考承租人優先購買權的期限為3個月，筆者認為優先購買權的期限以三個月為宜，而且只能為一次。例如某房主欲賣房，提前三個月通知承租人，房價20萬元，承租人所出最高價為18萬元。三個月后，房主以20萬元賣給他人，此時，承租人也愿出20萬元，并主張優先購買權，對此，筆者認為承租人已喪失優先購買權。當然對于房主如果明贈暗賣，或書面賣房協議上的房價高于實際賣房價格以規避原承租人優先購買權的，原承租人可以向法院主張撤銷該行為，并主張優先購買權。
