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    樓市有風(fēng)險購房要謹(jǐn)慎 首次置業(yè)謹(jǐn)防六大陷阱
    發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:932 ℃

      對于購買房子,可以說于多數(shù)人而言都可謂是一件人生大事,但是在購買房屋時,如果購房者大意或簽訂購房合同稍有不慎,就有可能會掉入房屋開發(fā)商的購房陷阱中。

      
      為此,基于這種存在的實際情況,消費者在購買房屋時必須謹(jǐn)慎小心,提防陷阱,如果一旦遭遇陷阱就應(yīng)及時拿起法律武器,只有這樣才能更好地維護(hù)自己購房的合法權(quán)益。

      
      對于首次置業(yè)的購房者,置業(yè)過程中主要存在哪些陷阱,該怎樣去維護(hù)自己的合法權(quán)益呢?

      陷阱一:

      模糊標(biāo)的好圈錢典型案例:趙女士和丈夫所購房產(chǎn)的開發(fā)商是山西某房地產(chǎn)公司,這個公司在預(yù)售房屋時,并未講明所售房屋是精裝修房,但他們制訂的《商品房買賣補充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款,并強迫消費者與開發(fā)商的兄弟公司某裝飾工程有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。趙女士和丈夫都想知道這樣的合同究竟該不該簽。

      
      友情提醒:筆者從相關(guān)部門了解到,如果開發(fā)商交付的是精裝修房,就不應(yīng)要求消費者與裝修公司再行簽約。消費者所購房屋由開發(fā)商提供,裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開發(fā)商商定,不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。補充協(xié)議中要求消費者與裝飾公司簽約的方式,實際上將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。所以,不管開發(fā)商怎么要求,也不能由消費者與裝修公司簽約。

      陷阱二:

      
      認(rèn)購定金難歸還典型案例:李先生在一個小區(qū)里看上了一套100平方米的房子,當(dāng)時售樓小姐要求他簽一個《訂購協(xié)議》,并且交了10000元的定金。后來他發(fā)現(xiàn)這個小區(qū)的綠地與其他配套設(shè)施的情況和一開始她們說的不一樣,就不想要這個房子了。但售樓小姐告訴李先生不要房子可以,但定金卻不能退。

      友情提醒:據(jù)筆者了解,很多樓盤都有類似情況,像有李先生這樣遭遇的消費者也不在少數(shù),不少開發(fā)商利用消費者對相關(guān)法律不了解的弱點,在合同里規(guī)定,如果終止認(rèn)購,定金不予返還,其實這對消費者來說是不公平的。這種定金在法律上叫立約定金,也叫猶豫定金,商品房買賣屬于大宗消費,經(jīng)營者應(yīng)為消費者留有一個合理的“猶豫期”,以便消費者深入研究有關(guān)資料,全面了解自己的權(quán)利和義務(wù),自主決定是否購房。“猶豫期”內(nèi)要求退定金的,應(yīng)給予退還。

      陷阱三:

      虛假宣傳來誤導(dǎo)典型案例:張女士在一次房展會上看上了一套大三居,后來又到售樓處作了詳細(xì)了解,這個小區(qū)的宣傳資料上寫著有法式花園,還有漂亮的雙語幼兒園和大型的購物超市,于是她就做了買房的決定,可是在交房的時候,她才發(fā)現(xiàn)花園、幼兒園、超市根本連個影子都沒有,于是她去問開發(fā)商,可開發(fā)商根本就不買她的賬。張女士上了虛假宣傳的當(dāng)。

      友情提醒:有一些開發(fā)商在和消費者簽訂的合同中有這樣的規(guī)定:出賣人在與買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料或樓盤模型、售樓書或其他載體中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等,僅供買受人參考,不作為出賣人的承諾依據(jù),雙方發(fā)生爭議時,所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。消費者稍不注意,就會掉進(jìn)開發(fā)商設(shè)好的圈套里。這樣的條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性,為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù),堂而皇之地逃避自己的責(zé)任。其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸,為無效條款。

      陷阱四:

      面積誤差失公平典型案例:馬大伯已經(jīng)在新居里住了將近一年了,但他非但沒有感覺到喬遷之喜,反倒一直覺得心里特別的別扭。他說,他的房子買的時候說是98平方米,后來實測面積是93平方米,按一平方米4000元計算,他要多付兩萬元錢。按有關(guān)規(guī)定,他的面積誤差這么多是可以退房的,但開發(fā)商卻說已經(jīng)簽了合同,不能退。馬大伯當(dāng)時在售樓人員的要求下簽了一個補充協(xié)議,里面有一條是“面積誤差時,買售人不退房。面積誤差部分雙方按每平方米房價款據(jù)實結(jié)算房價款。”正是這一條內(nèi)容給他帶來了現(xiàn)在的苦惱。

      友情提醒:根據(jù)筆者了解,在《商品房銷售管理辦法》中有這樣的規(guī)定,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。房屋面積出現(xiàn)誤差時,選擇退房、要求賠償、據(jù)實結(jié)算是消費者的主要權(quán)利。所以馬大伯簽的這個補充協(xié)議,實際上是開發(fā)商為免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便,這種協(xié)議嚴(yán)重地侵犯了消費者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán),是最為典型的顯失公平條款。

      陷阱五:

      契稅優(yōu)惠不兌現(xiàn)典型事例:2010年6月1日,劉先生與某房地產(chǎn)公司簽約購買了一套現(xiàn)房,交房時間為2010年6月31日。簽約當(dāng)天,劉先生付清全款和契稅。同年6月6日,該房地產(chǎn)公司刊登售房廣告時承諾“6月1日至31日,購現(xiàn)房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后3個月,劉先生才知悉廣告內(nèi)容。劉先生認(rèn)為自己也應(yīng)享受該優(yōu)惠,但被該房地產(chǎn)公司一口回絕,說劉先生期房房款已經(jīng)全部結(jié)算,并且已經(jīng)隔了這么長時間,誰說公司有這樣的售房廣告,但購房合同中并沒有注明,所以不會為劉先生免除契稅收費。

      友情提醒:對于售房的開發(fā)商,如果其一旦違反承諾,就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。就該典型事例而言,如果購房者想要避免將來產(chǎn)生不必要的糾紛,就需要在購房簽訂合同時要求售房的開發(fā)商將其售房的廣告內(nèi)容也一并寫進(jìn)合同中或者讓其簽訂補充協(xié)議,只有如此,才會使房屋買賣雙方在發(fā)生糾紛時可以明確違約責(zé)任,從而有利于發(fā)生“事件”后能夠及時進(jìn)行合理解決。

      陷阱六:

      合同大多“格式化”典型案例:“商品房買賣合同中與補充協(xié)議有沖突的,以補充協(xié)議為準(zhǔn)。這很不公平,但我還是簽了。”家住忻州市的馬先生,在今年初購買了忻州市某小區(qū)一套120平方米的樓房。本想在合同中注明幾項內(nèi)容的,但開發(fā)商就是不讓修改。事后一些在房地產(chǎn)行業(yè)工作的人士告訴他,房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是“賣方市場”,很多開發(fā)商都直接出示“格式合同”,不讓消費者修改,他們認(rèn)為:反正購房的人多,這戶不買那戶也要買。

      友情提醒:現(xiàn)在商品房在一些地方來說,還比較緊俏,從而便導(dǎo)致開發(fā)商寧愿不賣房也不愿意修改合同,因此購房者在簽合同時一定要慎重,因為簽下“格式合同”后,就必須按合同中的“格式條款”履約,一旦出了問題,打起官司,受害的還是購房者。消費者不要隨意簽下這類“格式合同”。這類合同中的格式條款明顯違反了《合同法》的原則,購房者在簽訂之前就應(yīng)該向開發(fā)商提出疑問,再協(xié)商解決。

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