案例回放
開發商：
退房可以，請付違約金
購房者：
我沒違約，憑啥不退房
吳女士系成都市“70后”單身人士，長期在北京工作，打算今后將事業轉向成都，于是決定在成都購房。
4月8日，她看中了南延線某知名樓盤一套170多平方米的空中別墅，隨即向開發商交付2萬元定金，次日與開發商簽署了按揭購房合同。
4月14日，“新國十條”房地產調控政策出臺。5月初，開發商通知她，由于她已在成都購買了一套房屋，該套房屋屬第二套房屋，首付款需提高到五成，貸款利率也要上調。這樣，直接導致了吳女士的購房成本增加。于是，吳女士決定退房。當她向售樓小姐提出退房時，售樓小姐回答，如果退房，根據雙方簽訂的合同和協議，她要向開發商支付總計為8萬余元的違約金。
吳女士十分不解，“退房是因為貸款辦不下來，而且國家的房地產新政在簽署購房合同時還沒出來，由此導致的貸款問題與自己沒有關系，為什么卻要我承擔違約責任呢？”售樓小姐回答，“在補充協議中，明確約定：如果按揭貸款辦理不下來，購房人選擇一次性付款。如果購房人因為按揭貸款辦理不下來而退房的，視為購房人的違約行為，將按照合同總價的一定比例向開發商承擔違約責任。”
律師支招
研讀政策 規避風險
在市場變化加快的情況下，開發商既不愿意失去客戶，又要盡量減少風險，就只有在合同上做文章。房產新政“新國十條”涉及了二套房的重新認定，調整了原先的住房抵押按揭貸款政策。如果購房者不研讀銀行及相關政策，在簽合同時不看清條款，法律風險將不可避免。
作為購房者，如何規避目前房地產新政實施形勢下購房的法律風險呢？
四川致高律師事務所陶云秀律師建議，首先，理性的購房者會在購房時充分考慮自己的經濟承受能力，不會過分依賴按揭貸款。其次，如果購房者需要辦理按揭貸款，最好在簽署購房合同前，向擬貸款的銀行了解自己是否能辦理按揭貸款。再次，在簽署購房合同時，要注意合同中關于按揭貸款不能辦理時的房款支付條款，并根據自己的經濟情況，在合同中做相對應的約定。比如，你現在購買的是第二套房，在合同中最好和開發商明確約定：如果不能辦理住房按揭貸款，購房者可以解除本合同退房，并不需要承擔違約責任。這樣，就可避免出現吳女士遇到的情況。還有，如果你符合辦理按揭貸款的條件，但是首付款支付存在問題，需要延后支付首付款，也最好在合同中將首付款支付的時間延后。最后，在簽署合同中，你如果認為國家的政策還會出現變化，或者認為自己無法承擔這種變化，最好能在合同中將國家宏觀調控政策特別約定為合同解除的條件或免責條款。這樣，購房者在履行合同時就不會被動。
案例回放
開發商：
退房可以，請付違約金
購房者：
我沒違約，憑啥不退房
吳女士系成都市“70后”單身人士，長期在北京工作，打算今后將事業轉向成都，于是決定在成都購房。
4月8日，她看中了南延線某知名樓盤一套170多平方米的空中別墅，隨即向開發商交付2萬元定金，次日與開發商簽署了按揭購房合同。
4月14日，“新國十條”房地產調控政策出臺。5月初，開發商通知她，由于她已在成都購買了一套房屋，該套房屋屬第二套房屋，首付款需提高到五成，貸款利率也要上調。這樣，直接導致了吳女士的購房成本增加。于是，吳女士決定退房。當她向售樓小姐提出退房時，售樓小姐回答，如果退房，根據雙方簽訂的合同和協議，她要向開發商支付總計為8萬余元的違約金。
吳女士十分不解，“退房是因為貸款辦不下來，而且國家的房地產新政在簽署購房合同時還沒出來，由此導致的貸款問題與自己沒有關系，為什么卻要我承擔違約責任呢？”售樓小姐回答，“在補充協議中，明確約定：如果按揭貸款辦理不下來，購房人選擇一次性付款。如果購房人因為按揭貸款辦理不下來而退房的，視為購房人的違約行為，將按照合同總價的一定比例向開發商承擔違約責任。”
